Ist dies das Ende der hilfsweisen ordentlichen Kündigung bei Mietverträgen?

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Landgericht Berlin stellt mit seinem Urteil den BGH und jahrzehntelange Praxis in Frage

Wenn man als Mieter seine Miete nicht bezahlt, dann droht die Kündigung. Ab einer Summe von zwei Monatsmieten und mehr wird dann regelmäßig gleich „außerordentlich fristlos“ gekündigt. Allerdings kann man als Mieter den Kopf noch aus der Schlinge ziehen, wenn man die ausstehenden Beträge doch noch zahlt und sich nicht in den zwei Jahren zuvor schon einmal in derselben Situation gefunden hatte. Die Kündigung der Mietwohnung wird dann unwirksam, §§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 3 BGB.

Will der Vermieter seinen Mieter partout los werden, dann hat dieser bisher nicht nur fristlos, sondern immer auch „hilfsweise ordentlich fristgemäß zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ gekündigt. Denn auch wenn das Geld später gezahlt wurde, bleibt die unpünktliche Zahlung ein Kündigungsgrund. Zwar keiner, der zur fristlosen Kündigung berechtigt, aber immerhin reicht dies als „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ für die Kündigung innerhalb der gesetzlichen Vorschriften aus, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Jörn Blank
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Landgericht Berlin ändert die bisherige Praxis

Insofern war der Fall, der am 30. März 2017 durch das Amtsgericht Pankow-Weißensee (Aktenzeichen 102 C 333/16) entschieden wurde, eigentlich nicht besonders spannend. Der Mieter war mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug. Es folgte die fristlose Kündigung sowie „rein vorsorglich“ die ordentliche Kündigung. Die Mietschulden beglich der Mieter und blieb in der Wohnung. Der Vermieter wollte ihn aber trotzdem loswerden. Er klagte auf Räumung und bekam damit im Grundsatz auch vom Amtsgericht recht.

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Jetzt fristlos kündigen

Das wollte der Mieter nicht akzeptieren und ging vor dem Landgericht Berlin in die Berufung. Dort kam die 66. Zivilkammer auf den Gedanken, der vielleicht dazu führt, dass Vermieter und Anwälte die jahrzehntelange Praxis der hilfsweisen Kündigung zukünftig ändern müssen.

Vertrag kann nur einmal gekündigt werden

Der Bundesgerichtshof hatte die „Sicherheitskündigungen“ in der Vergangenheit immer akzeptiert. Umso überraschender, dass sich ein Landgericht nun dagegen wendet. Die Berliner Richter erklären das aber damit, dass sich der BGH bisher nie mit dem Argument der Berliner auseinandergesetzt haben. Und das geht so:

Wird ein Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund gekündigt, weil zwei Monatsmieten und mehr ausstehen, dann ist das Mietverhältnis erst einmal beendet. Zu diesem Zeitpunkt würde eine weitere Kündigung nur ins Leere laufen, weil es kein Mietverhältnis mehr gibt. Deswegen bleibt die hilfsweise Kündigung wirkungslos.

Daran ändere sich auch nichts, wenn durch die schließlich dann doch eingehende Mietzahlung die Wirkung der fristlosen Kündigung aufgehoben wird, meint das Berliner Gericht. Deswegen durfte der Mieter in seiner Wohnung bleiben, LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2017 – 66 S 90/17.

Tipp für Vermieter

Vermieter, die ihre Mieter unbedingt loswerden wollen, sollten auf „Nummer sicher gehen“ und noch einmal ordentlich kündigen, sobald die ausstehenden Mieten nachgezahlt wurden. Ob sich die Berliner Rechtsprechung durchsetzt, wird erst die weitere Entwicklung zeigen. Sicherheit gibt es erst, wenn sich auch der BGH noch einmal neu mit dem Thema auseinandersetzen konnte.

Tipp für Mieter

Mieter müssen natürlich zunächst zu sehen, dass sie die ausstehenden Mieten möglichst bald zahlen, allerspätestens zwei Monate nachdem der Vermieter Klage auf Räumung eingereicht hat. Wenn der Vermieter dann nicht noch einmal ordentlich gekündigt, haben sich die Chancen jetzt zumindest verbessert, sich erfolgreich gegen die hilfsweise erklärte Kündigung zu wehren – auf jeden Fall in Berlin!

Bei Fragen rund um das Thema Kündigung – außerordentlich fristlos oder ordentlich innerhalb der gesetzlichen Fristen – stehen Ihnen sowohl als Vermieter als auch als Mieter die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank gerne für eine Beratung oder Vertretung zur Verfügung.

 

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