Instandsetzungspflicht des Vermieters nicht unbegrenzt

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Wenn sich ein Mangel an der vermieteten Wohnung zeigt, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu beseitigen – solange natürlich der Mieter den Mangel nicht selbst durch eine unsachgemäße Nutzung verursacht hat. Ansonsten gilt: Bei Baumängeln ist der Vermieter in der Pflicht. Wenn er innerhalb einer angemessenen Frist nicht reagiert und z.B. den defekten Heizkörper austauscht, kann der Vermieter einen entsprechenden Vorschuss gerichtlich einklagen oder sogar den Mangel selbst beheben und die Kosten erstattet verlangen.

Das gilt aber nicht unbegrenzt, wie der BGH in seiner Entscheidung vom 21.04.2010, AZ VIII ZR 131/09 klarstellte. Bei sehr aufwendig zu behebenden Mängeln kann die Instandsetzung für den Vermieter unzumutbar sein. In dem entschiedenen Fall zeigten sich an dem vermieteten Einfamilienhaus Risse. Die Beseitigung der Risse einschließlich aller Sanierungsarbeiten sollte EUR 95.000,00 kosten. Die Mieterin machte gerichtlich einen Vorschuss in Höhe von 50 % der Kosten geltend.

Elke Scheibeler
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Die Vermieterin wandte ein, dass das Haus einen Wert von lediglich EUR 28.000,00 habe. Außerdem sei die Ursache der Mängel nicht bekannt. Das Haus befinde sich immer noch in Bewegung. Die bloße Beseitigung der Mängel sei nicht ausreichend, wenn aufgrund von Fehlern in der Gründung eine weitere Bewegung des Hauses und neue Rissbildungen zu befürchten seien. Diese Verteidigung der Vermieterin hatte Erfolg! Der BGH führte aus, dass die Instandsetzungsmaßnahme im Hinblick auf den Wert der Mietsache zumutbar sein müsse. Sanierungsmaßnahmen, die nicht im Verhältnis zum Mietgegenstand sehen, muss der Vermieter nicht vornehmen.

Hieraus folgt, dass jeder Mieter vor Klageerhebung sorgfältig prüfen sollte, was die Ursache des jeweiligen Mangels ist, notfalls unter Beiziehung eines Privatsachverständigen. Er sollte auch klären, wie hoch die Kosten für die Beseitigung sein würden. Ggf. macht es auch Sinn, zunächst ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten und die Mängel abgetrennt von einem etwaigen Rechtsstreit prüfen zu lassen, insbesondere wenn der Mieter über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, da diese dann die Kosten des Gerichtssachverständigen tragen würde. Sollte sich herausstellen, dass ein harmloser Riss eine schwerwiegende Ursache hat wie etwa die unzureichende Gründung des Gebäudes, könnte der Vermieter eine Klage gewinnen mit der Folge, dass der Mieter die Kosten des Rechtsstreits, die im soeben dargestellten Fall angesichts des hohen Gegenstandswertes erheblich waren, zu tragen hat.

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Vermieter hingegen müssen ein marodes Gebäude nicht um jeden Preis für ihre Mieter erhalten. Andererseits sollten sie auch nicht versuchen, durch jahrelange Vernachlässigung die Instandsetzungskosten künstlich so weit zu erhöhen, dass diese in ein Missverhältnis zu dem Wert der Immobilie geraten. Die Rechtsprechung dürfte in diesen Fällen die Instandsetzungskosten auf den aufgelaufenen Zeitraum verteilen und so gering rechnen.

Dr. Elke Scheibeler
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