Instandsetzung bei Sondernutzungsrechten

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Sondernutzungsrecht, Instandsetzung, Reparatur, WEG, Balkon, Teilung

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Regelungen der Teilungserklärung genau überprüfen!

Anstehende Reparaturen in Wohnungseigentümergemeinschaften führen häufig zu Streitigkeiten zwischen den Beteiligten. Während die Hausverwaltung in der Regel eine Zuständigkeit bei dem jeweiligen Sondereigentümer sieht, möchten diese natürlich eine Reparatur lieber auf Kosten der Gemeinschaft ausführen lassen.

Doch wer hat letztlich Recht?

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: www.seither.info
E-Mail:
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Zunächst ist zu entscheiden, ob Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum vorliegt. Das kann im Einzelfall problematisch sein. Denn § 5 II WEG bestimmt, dass gewisse Gebäudebestandteile, die für die Sicherheit des Anwesens notwendig sind, stets und immer Gemeinschaftseigentum sind. Dies mag das ein oder andere Mal überraschen. So ist z.B. ein Balkon fast immer ausschließlich Gemeinschaftseigentum (außer der Plattenbelag, der auch Sondereigentum sein kann). Dies, obwohl der Balkon natürlich nur von demjenigen Eigentümer genutzt werden kann und darf, zu dem auch die jeweilige Wohnung gehört. Ähnliches gilt für Fenster, Dachflächen oder auch Terrassen -und Gartenflächen.

Da die gesetzliche Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum in diesen Fällen nicht geändert werden kann, werden Eigentümern häufig sogenannte Sondernutzungsrechte eingeräumt. Während die Eigentumszuordnung unverändert bleibt, gibt das Sondernutzungsrecht dem Berechtigten das Recht, das betroffene Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen. Besonders häufig findet man ein entsprechendes Recht bei Stellplätzen, Gartenflächen oder zum Teil auch bei der Nutzung eines Dachbodens.

Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung führt die Einräumung eines Sondernutzungsrechts jedoch nicht automatisch dazu, dass auch die Reparaturen innerhalb des vom Sondernutzungsrecht umfassten Gebäudeteils von dem Berechtigten auf eigene Kosten durchgeführt werden müssten. Im Gegenteil: Da trotz Einräumung von Sondernutzungsrechten noch immer gemeinschaftliches Eigentum vorliegt, sind die Kosten von Reparaturen grundsätzlich von der Gemeinschaft zu tragen.

Besondere Bedeutung kommt nunmehr den Regelungen der Teilungserklärung zu. Diese enthält häufig Regelungen, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäudeteilen, die ausschließlich einem Eigentümer zu dienen bestimmt sind, von dem jeweiligen Eigentümer alleine getragen werden müssen.

Dies mag man so verstehen, dass die Reparaturen sämtlicher Gemeinschaftseigentumsbestandteile in diesem Falle von dem betroffenen Eigentümer getragen werden müssen. Demnach müsste ein Balkon in diesem Fall unabhängig von der Schadensursache vom Sondereigentümer auf seine Kosten saniert werden.

Allerdings legt die überwiegende Rechtsprechung gerade anders aus. So soll die Klausel gerade nicht so verstanden werden, dass tatsächliche alle Reparaturen von dem betroffenen Eigentümer vorgenommen werden sollen. Gerade wenn Gegenstände des Gemeinschaftseigentums betroffen sind, die für die Sicherheit des gesamten Anwesens vorhanden sind, soll es bei der Anwendung der gesetzlichen Regelung bleiben, die da heißt: Gemeinschaftseigentum = Kostentragung der Gemeinschaft.

Auch ähnliche Klauseln, die allgemein gehalten Reparaturen dem Sondernutzungsberechtigten auferlegen, werden ähnlich streng beurteilt. Zudem ist zwischen der laufenden Unterhaltung ("Instandhaltung") und außergewöhnlichen Reparaturen ("Instandsetzung") zu unterschieden.

Häufiger als man denken mag führt diese strenge Auslegung der Gerichte daher dazu, dass Repaturen auch von sensiblen Bereichen wie Balkonen von der Gemeinschaft zu tragen sind.

Eigentümern ist dringend zu raten, die Teilungserklärung zu prüfen und sich nicht von den dortigen Formulierungen täuschen zu lassen. Häufig lohnt es sich, die konkrete Teilungserklärung fachanwaltlich überprüfen zu lassen!

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Landau
Guten Tag Herr Müller,
ich habe Ihren Artikel " Instandsetzung bei Sondernutzungsrechten" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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Leserkommentare
von Marloon am 06.12.2017 15:30:21# 1
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