Hallo Forum,
meine Frau besitzt eine Eigentumswohnung. Diese Eigentumswohnung hat sie selbst von ihrem Vater geschenkt bekommen. Bei einer Schenkung wird die AfA des Vorbesitzers übernommen. Nun ist die AfA abgelaufen, weil sich die Eigentumswohnung mehr als 50 Jahre im Besitz der Familie (Vater/Tocher) befindet.
Als Steuertipp findet man, dass meine Frau diese Eigentumswohnung an mich verkaufen kann. In diesem Sonderfall fällt keine Grunderwerbssteuer an - nur Notar und Gerichtskosten. Durch den Kauf beginnt dann eine neue AfA für den neuen Kaufvertrag an zu laufen.
Gewarnt wird vor Scheingeschäften, die das Finanzamt dann nicht steuerlich anerkennt.
Was ist denn wohl der schlechteste Fall, wenn das Finanzamt wirklich diesen Verkauf nicht steuerlich anerkennen würde? Ist es am Ende dann nur eine Schenkung oder gibt es noch andere mögliche Folgen?
Vielen Dank!
MfG Thomas
Immobilienverkauf an den Ehegatten
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Grds. sehe ich nicht die Erfüllung des § 41 AO
oder § 42 AO
.
Das Eigentum geht dann natürlich von ihrer Frau auf sie über und es wären mehr familienrechtliche Dinge für den Fall einer Scheidung zu berücksichtigen.
Natürlich müssten Sie den Kaufpreis entrichten! Können Sie das in bar, ist es ja in Ordnung. Müssen Sie indes ein Darlehen aufnehmen, wäre es vermutlich eine Milchmädchenrechnung, der Bank über ein Prozent Zinsen zu zahlen, um zwei Prozent mehr Werbungskosten zu haben.
Hallo,
Fallstricke die für einen Gestaltungsmissbrauch sprechen sehe ich da schon einige.
Beispielsweise sollte der Kaufpreis marktüblich sein und vor allem auch wirklich gezahlt werden (bei gemeinschaftlichen Konten könnte das schwierig werden). Und sicher nicht wie von Cybert angemerkt* in bar, das geht auf keinen Fall.
*mir ist schon klar, dass nicht wirklich Bargeld gemeint war
Und grundsätzlich sollte bei solchen Aktionen peinlichst darauf geachtet werden, dass es wie unter Fremden üblich abläuft. Ich denke da etwa an eine Abwicklung über ein Notar-Anderkonto; das ist zwar selbst unter Fremden nicht mehr Standard, könnte aber in einem solchen Fall der Stein des Anstoßes sein.
Auch könnte es wichtig sein, in welchem Güterstand die Ehe geführt wird, und wann die Schenkung erfolgte (vor oder während der Ehe).
Stefan
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Selbstverständlich war damit gemeint, dass es quasi aus Eigenmitteln bezahlt wird. :-)
Da AfA-Volumen geschaffen werden soll, war ich auch davon ausgegangen, dass man keinen zu niedrigen Kaufpreis wählt und somit insoweit die Fremdvergleichbarkeit gegeben sein dürfte. Sofern Überschüsse erziel werden, würde dies vermutlich auch nicht aufgegriffen werden.
Etwas Anderes wäre es natürlich, wenn man einen viel zu hohen Preis wählen würde (um AfA-Volumen zu schaffen).
Hallo,
Klar, hatte ich ja auch noch angemerkt.Zitat:Selbstverständlich war damit gemeint, dass es quasi aus Eigenmitteln bezahlt wird
Es war aber ein tolles Beispiel für etwas was absolut nicht dem Fremdvergleich standhält, deshalb von mir kommentiert.
Genauso darf man aber auch keinen zu hohen Kaufpreis aufrufen.Zitat:dass man keinen zu niedrigen Kaufpreis wählt und somit insoweit die Fremdvergleichbarkeit gegeben sein dürfte.
[hattest du weiter unten ja auch noch festgestellt]
Wie man sieht ist der Kaufpreis schon ein entscheidender Punkt, zu niedrig darf er nicht sein, aber eben auch nicht zu hoch. Ich nenne da gerne das Beispiel "Wertpapiere", dort würde ich immer zu dem offiziellen Börsenkurs an dem betreffenden Tag raten.
Bei Immobilien gibt es aber keinen solchen Kurs, und genau das könnte zum Problem werden. Ich kann mir vorstellen, dass ein solches familieninternes Geschäft ganz besonders geprüft wird. Und wer weiß wie das Finanzamt oder später das Finanzgericht bzw. ein Gutachter diesen fairen Wert ermitteln.
Wir hatten da mal einen Bundespräsidenten, dem ein privater Kredit mit imho völlig üblichem Zinssatz zum Verhängnis wurde, weil insbesondere die Medien falsche Vergleichsmaßstäbe angesetzt haben (für 4% bekommt man kein Bau-Darlehen hieß es da, obwohl der marktübliche Kreditzins auch nur bei 4,6% lag, und alternative Geldanlagen - für den Gläubiger - deutlich unter 4% rentierten; ergo waren zwischen Privatpersonen 4% sehr angemessen).
[war jetzt nicht so ganz passend, soll aber zeigen, dass es immer mehrere Meinungen zum fairen Preis geben kann]
Wie meinst du das? Überschüsse bei der Vermietung? Die sind nämlich ziemlich sicher eine Grundvoraussetzung, eine Verlustimmobilie würde ein Fremder wohl niemals kaufen.Zitat:Sofern Überschüsse erziel werden, würde dies vermutlich auch nicht aufgegriffen werden.
Stefan
Eine Barzahlung wäre zwar ungewöhnlich, wie generell bei höheren Beträgen, würde ich aber - sofern es vor Augen des Notars übergeben wird und - Mittelherkunft sowie Zu- und Abfluss nachvollziehbar sind, noich nicht allein zum K.O.-Kriterium machen.
Der Verkehrswert sollte sich durch Nachfrage beim Katasteramt und Einholung von Maklermeinungen sowie von Vergleichswerten aus Zeitungs- und Onlineanzeigen einigermaßen bestimmen lassen. Ein kostenintensives Gutachten wäre die sichere Alternative. Ich denke, dass eine Abweichung von fünf Prozent unproblematisch sein würde.
Der Bundespräsident a.D. musste m.E. nur 0,5 % bei der LBBW zahlen, was seinerzeit deutlich unter dem Marktniveau lag. War aber auch kein steuerliches Problem. :-)
Ich frage mich allerdings, weshalb diese Gestaltung nicht häufiger gewählt wird. Möglicherweise, weil sich Auswirkungen im Falle einer Scheidung ergeben könnten. Man glaubte ja auch, Steuern durch Vermögensübertragungen auf Kinder sparen zu können (vor 2009), bis diese Kinder dann den Anspruch auf "ihr" Geld geltend machten. :-)
Eine Verlustimmobilie zumindest im steuerlichen Sinne wird regelmäßig gekauft. Dabei handelt es sich aber regelmäßig um fremdfinanzierte Objekte, die lediglich in der Anfangszeit defizitär sind. Die Überschussprognose ist bei langfristiger Vermietung seit der Neuregelung in § 21 Abs. 2 EStG
allerdings weggefallen und das Mietverhältnis mit einem fremden Dritten dürfte 66 % der ortsübliche Miete übersteigen.
Im Falle des § 42 AO
würde also das Mietverhältnis anerkannt werden, die Abschreibung jedoch nicht? Das kann ich mir kaum vorstellen. Habe aber noch nicht nach Rechtssprechung dazu geschaut...
Sofern im vorliegenden Fall jedoch tatsächlich Fremdgelder erforderlich wären, würde es sich erneut um das Modell "lieber einen Euro verlieren als 30 Cent Steuern zahlen".
Hallo,
an alle die geantwortet haben! Vielen Dank!
Ja, die Probleme sind mir alle bewusst. Es gibt Einzelkonten und Gemeinschaftskonten. Die Summe von den "richtigen" Konten zusammen zu "suchen" ginge gerade eben. Es gibt auch einen Kaufpreis von Wohnung Nr. 1 bei 1/2 Anteilen des ganzen Hauses.
Es gab vorher schon die Idee die Wohnung per Schenkung zu übertragen - wäre also kein Problem, wenn es am Ende nur das wäre.
Der Tipp mit dem Verkauf kommt von unsererm Bankberater.
Ist hier die einhellige Meinung, dass sich der Aufwand nicht lohnen würde? Ich nenne mal einen möglichen Kaufpreis von ca. 100.000,- bis 125.000,-.
MfG Thomas
Zitat:Ist hier die einhellige Meinung, dass sich der Aufwand nicht lohnen würde?
Das hat niemand so behauptet. Wir sind nur alle möglichen Fallstricke durchgegangen.
Als Kosten fallen Notargebühren und Gebühren für den Grundbucheintrag an. GrESt fällt nicht an und andere Nebenkosten sehe ich ebenfalls nicht.
Wenn dann der Kaufpreis tatsächlich aus Eigenmitteln bezahlt werden kann, so müssten die anfallenden Gebühren innerhalb weniger Jahre durch die Steuerersparnis kompensiert sein.
Hallo,
Sehe ich auch so.Zitat:Wenn dann der Kaufpreis tatsächlich aus Eigenmitteln bezahlt werden kann, so müssten die anfallenden Gebühren innerhalb weniger Jahre durch die Steuerersparnis kompensiert sein.
Wir können das natürlich nur grob schätzen weil wir weder genaue Beträge noch Steuersätze kennen. Ich würde einfach mal ausrechnen, ob ich in vielleicht 5 oder 10 Jahren die Kosten wieder drin hätte (länger planen - gar auf 50 Jahre - halte ich für nicht sinnvoll, dafür verändern sich sowohl persönliche Lebensumstände als auch Gesetze zu schnell und zu oft).
Voraussetzung ist aber natürlich, dass es nicht als Gestaltungsmissbrauch angesehen wird. Denn sonst wären die Gebühren komplett in den Sand gesetzt. Daher hatte ich geraten, peinlichst auf das Fremdüblich zu achten.
Man kann sicher auch später noch allerhand rechtfertigen (etwa warum in Bar gezahlt wurde - das Beispiel hatten wir ja weiter oben schon mal), viel besser ist es aber wenn man sich vorher Gedanken darüber macht und gar keine Zweifelsfragen auftauchen lässt.
Ideal wäre natürlich einen Steuerberater zu beauftragen, der würde dann sogar haften. Aber der kostet auch wieder.
Stefan
Da Verträge zwischen nahen Angehörigen IMMER der besonderen Prüfung durch die Finanzverwaltung unterliegen, kann man @reckoner nur zustimmen
Zitat :peinlichst auf das Fremdüblich zu achten
Des weiteren wird man vor und auch einige Zeit nach dem Verkauf auf eine absolut saubere Trennung der Vermögenssphären der Ehegatten achten müssen!
Möglichkeit 1: EF hat ETW und Geld
Die schenkweise Übertragung des Geldes, damit der EM die Immo erwerben kann, halte ich im Hinblick auf die Rechtsprechung zu ähnlichen Konstellationen bei Eltern-Kind für eher unproblematisch. Natürlich muss das Geld tatsächlich und nachweisbar von EF an EM übertragen werden und dann wieder auf EF!
Möglichkeit 2: EF hat ETW, EM hat das Geld
Übertrag der ETW jetzt natürlich unproblematisch ... ABER auf keinen Fall darf das Geld danach wieder in die Vermögenssphäre des EM zurück fließen! Hier sagt die Rechtsprechung eindeutig, dass dann ein Fall des §42 AO wegen Rückschenkung vorliegt!
Möglichkeit 3: EF hat ETW, das Geld gehört EF und EM gemeinsam
Wird hier nicht sauber gearbeitet, kann das FA ggf. einen teilentgeltlichen Erwerb unterstellen. Also auch hier am besten einen Übertrag des Geldes -ggf. schenkweise- aus der gemeinsamen in die Vermögenssphäre des EM.
Soweit Schenkungen notwendig sind, sollte man -auch um die Ernsthaftigkeit der Transaktionen zu unterstreichen!- sorgfältig den Pflichten des §30 ErbStG nachkommen! Immer wenn Schenkungen vorliegen besteht natürlich die Gefahr, dass je nach weiterem Vermögen innerhalb der nächsten 10 Jahre noch eine Steuer anfällt, §14 ErbStG .
Auch in die Überlegung mit einbeziehen sollte man, dass durch den entgeltlichen Erwerb die Frist des §23 EStG wieder in Gang gesetzt wird. Sollte es also innerhalb der nächsten 10 Jahre nach Erwerb zu einem Verkauf kommen, würde die in Anspruch genommene AfA und jede Wertsteigerung steuerpflichtig sein. Dann wäre das Ganze definitiv ein Draufzahlgeschäft!
taxpert
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