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Immobilienverkauf / Bank fordert gesamte Grundschuld an

8.10.2017 Thema abonnieren Zum Thema: Bank Grundschuld
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)
Immobilienverkauf / Bank fordert gesamte Grundschuld an

Guten Morgen liebe Forumsgemeinde.
Ich habe vor 5 Jahren eine Immobilie erworben.
Kaufpreis : 300.000 Euro
Finanziert : 150.000 Euro
Grundschuld : 150.000 Euro

Jetzt verkaufe ich sie für 380.000 Euro

Der Notar hat die Bank zur Löschungsbewilligung aufgefordert.

Die Aktuelle Restschuld beträgt 105.000 Euro und hinzu kommen ca 8.000 Euro Vorfälligkeit.

Die Bank hat der Löschung zugestimmt, unter der Voraussetzung das ein Betrag in Höhe von 150.000 Euro bei Ihr eingeht.

Auf Nachfrage meinerseits wurde mir telefonisch mitgeteilt, dass dies eine ganz normale Vorgehensweise seitens der Bank wäre
und ich den Überschüssigen Betrag also abzgl. Der Forderung und der Vorfälligkeit zurück bekommen würde.

Da ich bislang noch nie eine Immobilie verkauft habe, wäre meine Frage an die Profis , ob diese Vorgehensweise so „normal" ist.

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 402 weitere Fragen zum Thema
Bank Grundschuld


22 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Sir Berry
Status:
Bachelor
(3869 Beiträge, 1013x hilfreich)

Hi,

die Vorgehensweise ist nicht normal, rechtlich aber nicht zu beanstanden, da eine Grundschuld immer in voller Höhe besteht, unabhängig vom Stand des Kreditkontos.

Meine Sparkasse hat in der Vergangenheit auch immer den ungekürzten Grundschuldbetrag ausgewiesen, als Forderung aber nur den um die Vorfälligkeit erhöhten Saldo zur Zahlung vom Notar angefordert.

Berry

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#2
 Von 
cruncc1
Status:
Master
(4560 Beiträge, 2594x hilfreich)

Zitat:
Auf Nachfrage meinerseits wurde mir telefonisch mitgeteilt, dass dies eine ganz normale Vorgehensweise seitens der Bank wäre und ich den Überschüssigen Betrag also abzgl. Der Forderung und der Vorfälligkeit zurück bekommen würde.

Üblich ist dass die Bank den noch valutierende Betrag + Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.
Zitat:
Auf Nachfrage meinerseits wurde mir telefonisch mitgeteilt, dass dies eine ganz normale Vorgehensweise seitens der Bank wäre und ich den Überschüssigen Betrag also abzgl. Der Forderung und der Vorfälligkeit zurück bekommen würde.

Diese Vorgehensweise ergibt sich woraus?

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#3
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17810 Beiträge, 11883x hilfreich)

Man schuldet nicht die Grundschuld. Man schuldet die entsprechende Kreditsumme + Vorfälligkeit.

Die Grundschuld ist nichts anderes als die Höhe der Sicherheit bis zu der ggf. die Immobilie "haftet". Bis zu der also die Bank Anrecht auf etwaigen Erlös bei Zwangsversteigerungen hat. Man nennt das auch "abstraktes Schuldversprechen". Nicht mehr, nicht weniger. Wenn der Inhaber der Grundschuld keine Forderungen hat, dann kann er auch kein Geld aus der Immobilie heraus verlangen. Ist der Kredit beispielsweise bezahlt, kann man die Grundschuld löschen lassen, muss es aber nicht. Man könnte die Grundschuld dann beispielsweise für ein neues Darlehen verwenden.

Tatsächlich kann eine Bank ja nur dann den genauen Betrag ausrechnen, wenn sie weiß, wann exakt sie das Geld bekommt (also tag genau). Das dürfte aber die Bank nicht daran hindern, auszurechnen, was Stand heute fällig wäre, um das als Betrag zu nennen und dann bei Tag der Zahlung auszurechnen. Es kann ja nicht höher werden, nur niedriger durch etwaige weitere Ratentilgungen.

Was die Bank will, ist ein zinsloses Darlehen von dir über die zu erwartende Differenz. Ich persönlich würde der Bank sagen: "Entweder ihr begnügt euch mit den 113tsd € oder ihr zahlt mir für das Darlehen, was ich euch gebe, also für die 37tsd € 5% Zinsen."
Ist immerhin pro Monat 150€.

Anders sieht es allerdings aus, wenn die Bank weitere Forderungen gegen dich hat, beispielsweise aufgrund einer Kündigung des Immobilienkredites oder Überziehung des Dispos oder anderes.

-- Editiert von mepeisen am 08.10.2017 14:44

Signatur:Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt.
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#4
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Ich habe die Kopie der Einverständniss der Bank zu Händen des Notars bekommen und dort steht geschriebn das sie die Löschungsurkunde zu treuen Händen überreichen , wenn sichergestellt ist das ein Betrag in Höhe von 150.000 Euro auf das Konto x bei der Bank x bis zum x Eingeht.

Der Sachbearbeiter hat mir gesagt das wäre eine normale Vorgehensweise, weil die Bank die VF ja taggenau abrechnet.

Deshalb würde sie den Gesamtbetrag der Grundschuld anfordern.

Kann natürlich auch sein,
das die Bank den Notar die Tage noch einmal anschreibt, welches Geld auf deren und welches Geld auf mein Konto geht.

Im Endefekt ist mir das auch erst einmal recht egal, da ich ja den Differenzbetrag nicht unbeding von heute auf morgen brauche, aber es hat mich halt etwas verwundert, denn Die Bank kann ja auf den Pfennig genau errechnen welche Voefälligkeit zu welchem Termin genau anfällt.

Und die Restschuld ist ja fix, da ich jetzt Anfang Oktober meine letzte Rate bezahlt habe.

Mir ging es ja nur darum , ob das Vorgehen so normal ist, die Differenzsumme wird die Bank ja kaum mal so aus Gefälligkeit behalten können :-)


-- Editiert von pal433009-80 am 08.10.2017 14:49

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#5
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Ich habe bei der Bank noch ein Weiteres Objekt finanziert,
welches aber auch Über Grundpfandrecht also Grundschuld nur auf das Objekt besichert ist.

Hat also mit dem verkauften Objekt nichts zu tun.

Dispokredit habe ich über 20 Tausend, aber noch nie von Gebrauch gemacht.

Ich halte mich nur etwas zurück, da ich ja dem Käufer laut Notar Vertrag ein Lastenfreies Grundbuch schulde…. Deshalb möchte ich der Bank jetzt nicht meine Spielregeln auferlegen.

Das Schreiben der Bank an den Notar ist vom 26.09.2017 , mein Sachbearbeiter hat mir die vorläufig errechnete Vorälligkeit am 18.09.2017 genannt und sagt das die genaue Abrechnung erst 3 Wochen vor dem Rückzahlungstermin erfolgt.

Es kann natürlich aufgrund des Wideranlagezins so sein, das erst dann genau errechnet wird und die Bank den Notar dann noch einmal anschreibt , welche Summe genau wo hin geht.

Das sind aber nur Vermutungen von mir, da ich im Verkauf keinerlei Erfahrung habe.


-- Editiert von pal433009-80 am 08.10.2017 15:06

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#6
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17810 Beiträge, 11883x hilfreich)

Die Bank wird das Geld nehmen und in "aller Ruhe" alles ausrechnen. Die Frage ist, ob dieses "in aller Ruhe" halt zügig passiert oder nicht. Wenn du nicht direkt auf das Geld angewiesen ist, kann man auch erst mal eine oder zwei Wochen warten und dann anfangen, Druck zu machen.

Signatur:Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt.
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#7
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Im Prinzip ist das richtig,
auch für eine Woche würde ich kein Tanz machen.
Wir sind gute Geschäftspartner und ich habe ja mit dem Geld welches die Bank mir zur verfügung gestellt hat eine gute "Stange" verdient.... Das darf man auch nicht vergessen.

Ich kannte halt nur die Vorgehensweise so nicht.

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#8
 Von 
Sir Berry
Status:
Bachelor
(3869 Beiträge, 1013x hilfreich)

Hi,

bevor Du Dich noch weiter durch nicht zutreffende Informationen in die Irre leiten lässt, schau Dir bitte diese allerdings schon etwas ältere Antwort an.
http://www.frag-einen-anwalt.de/Teilungsversteigerung---Grundschuld--f35576.html


Der Ablauf wird auch in Deinem Fall sinngemäß wie folgt sein.
Der Notar hat die Info über die Grundschuldsumme.
Er informiert die Bank, zu welchem Termin er den Betrag anweisen kann.
Die Bank errechnet den bis zu dem Tag fälligen Ablösungsbetrag des Darlehns und Informiert den Notar.
Der weist die Summe an.
Du, oder wenn beauftragt der Notar erhält den Originalgrundschuldbrief, den Du später erneut einsetzen kannst, mit einer Freigabebestätigung (Darlehnsrückzahlung) zurück.
Die Aussage Deines Sachbearbeiters, dass er erst rund 3 Wochen vor dem endgültigen Termin rechnen kann oder will, bestätigt dies.

ich denke, das Procedere ist Dir nur sehr schlecht erklärt worden, denn die Kreditabsicherung durch eine Grundschuld ist Alltagsgeschäft. Man sollte halt nur wissen, dass eine Grundschuld anders gehändelt wird als eine Hypothek. Schlechter ist das aber nicht unbedingt, kann sogar Vorteile haben.

Gruß

Berry

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#9
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17810 Beiträge, 11883x hilfreich)

Der Knackpunkt am "Ausrechnen" ist in jedem Fall, dass man vieles vertraglich vereinbaren kann. Aber auch der Notar und der Käufer müssen Hausaufgaben machen, so dass der tatsächliche Zahlungstermin nicht wirklich im voraus bestimmbar ist. Deswegen lässt sich das nie so genau auf den Cent ausrechnen.

Ändert aber wie ich sagte nichts dran, dass die Bank eine Höchstsumme durchaus bestimmen könnte (wenn sie will). Falls das noch einmal jemand anderes liest, später mal, und bei ihm auch die Grundschuldsumme und noch offene Kreditsumme gewaltig auseinander liegen, würde ich so ein Vorgehen nicht direkt akzeptieren. Man kann auch durchaus splitten, wie viel Geld inkl. Puffer der Bank zusteht und wie viel Geld direkt der Verkäufer bekommt.

Sonst wird es kompliziert, wenn es um zwei Grundschulden geht und eine Bank erst mal die komplette Summe haben wollen würde, dann die zweite Bank sagt "Ne, so haben wir nicht gewettet, wir wollen auch was und nicht erst abwarten bis die erste Bank fertig mit ihren Berechnungen ist."

Signatur:Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt.
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#10
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Prima erklärt! besten Dank.

Dann bin ich aber froh das ich nicht dem Rat von mepeisen gefolgt bin und der Bank geschrieben habe das ich 5% Zinsen für die 37 Kracher haben möchte :-)

Ich glaub für die Vorstellung hätten die Jungs mir beim nächsten Fillalbesuch den Roten Teppich ausgerollt :-)

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#11
 Von 
Paragrafenreiter
Status:
Schüler
(366 Beiträge, 262x hilfreich)

Also ich kenne keine Bank die das so handhabt. Das kann bestimmt nur eine kleine Sparkasse oder Volksbank sein.
Normalerweise gibt es einen "geplanten" Zahlungstermin.
Zu diesem wird die Forderung+Vorfälligkeit berechnet und dann werden Tageszinsen für den Fall des verspäteten Geldeingangs ausgewiesen.
Der Notar hat es in der Regel ja gar nicht in der Hand wann der Käufer bezahlen wird, außer es läuft über ein Notaranderkonto und er kann es selbst sicherstellen.

Ich würde sehr genau darauf achten wie langen die Bank mit deinem Geld arbeitet.

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#12
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Ob Sie es letztentlich so handhabt steht ja noch garnicht fest..... Siehe #8

Es ist tatsächlich eine der von Dir genannten Bank.... aber keine kleine Vorstadtbank sondern schon etwas "größer"

Heute wäre genau der Tag an dem die Vf berechnet werden soll, denn am 30 ten ist Zahltag.

Sobald ich eine Info seitens meines Beraters habe werde ich es euch wissen lassen.

-- Editiert von pal433009-80 am 09.10.2017 15:23

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#13
 Von 
Sir Berry
Status:
Bachelor
(3869 Beiträge, 1013x hilfreich)

Zitat (von Paragrafenreiter):
Normalerweise gibt es einen "geplanten" Zahlungstermin.

Dass ist auch richtig, wobei die Betonung auf "geplanten" liegt.

In der täglichen Praxis gibt es aber diverse Einflüsse, die es dem Notar noch nicht erlauben, genau an dem zunächst geplanten Tag das Geld zu verteilen.
Dabei muss es sich noch nichtmal um Verschulden der beiden Vertragsparteien handeln, auch Grundbuchamt, Steuerverwaltung oder die Stadt/der Kreis können da Einflus nehmen, wenn die erforderlichen Bescheinigungen noch nicht vorliegen. Kann selbst bei drei Käufen ein Lied davon singen, obwohl die zeitliche Verzögerung in allen Fällen sehr geringfügig war.

Der Notar darf erst auskehren, wenn alles zur Eigentumsumschreibung erforderliche erledigt ist.

Dann fordert er, so war es zumindest in allen Fällen bei mir, die Berechnung der Restschuld und die Freigabe an und schließt das Ganze wenige Tage später ab.
Ich denke das Procedere dient nur dazu Mehrfachberechnungen zu vermeiden.

Berry

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#14
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Denke ich auch.
Und im Zuge der Niedrigzinsen, wird sich die Bank mit den 37 K für ein par Tage auch nicht "gesund" stoßen.

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#15
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17810 Beiträge, 11883x hilfreich)

Das nicht, aber wie sähe es denn aus, wenn man damit "versehentlich" in eine Insolvenz rennt? Klar, mag nun extrem unwahrscheinlich sein. Aber was wäre, wenn?

Signatur:Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt.
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#16
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Wie jetzt ?
Die Bank meinst du oder was ?

Kenst du denn die Bankrichtlinien ?

Einlagensicherung etc... ?

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#17
 Von 
Sir Berry
Status:
Bachelor
(3869 Beiträge, 1013x hilfreich)

Zitat:
Und im Zuge der Niedrigzinsen, wird sich die Bank mit den 37 K für ein par Tage auch nicht "gesund" stoßen.

Wie kommst Du jetzt auf 37000 € für einige Tage. Bei dem Modell, welches ich aus mehrfacher eigener Erfahrung beschrieben habe, bekommt die Bank vor dem Auszahlungstermin, für den es die Berechnung gibt, nicht einen cent.
Das Geld liegt bis dahin auf dem Anderkonto des Notars und Du streichst die Riesenzinsen :) ein.

Berry

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#18
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17810 Beiträge, 11883x hilfreich)

Ja, ich meine die Bank.

Das ist ja keine Einlage, was man da überweist. Das geht erst mal zur Verrechnung auf Sachkonten der Bank und in dem Moment gehört es der Bank.

Ich kenne einen Fall aus nicht all zu langer Vergangenheit, da stand im Kaufvertrag die Zahlung an die Frau zweier geschiedener Eheleute (beide waren gleichrangig Besitzer) nach Abzug von Summe A (Restschuld + Vorfälligkeit). Die Bank schrieb an den Notar "Bitte veranlassen Sie nun die Zahlung auf Konto X". Keinem fiel auf, dass dies ein allgemeines und viel genutztes Verrechnungskonto der Bank war, offenbar weil sie mit offenen Schulden des Mannes verrechnen wollte und deswegen erst mal für sich das ganze Geld krallte.

Nun, als die Frau in die Bank ging, wusste der Schaltermitarbeiter nichts davon, sagte nur, dass das Geld nie auf Konto Y (wie im Kaufvertrag stehend) überwiesen wurde.

Ende vom Lied: Das Geld wurde erst mal 3 Monate für verschwunden erklärt. Es ging nicht weiter und der Käufer hing in der Luft. Wertung eines LG-Richters: "Das Geld hat in dem Moment der Bank gehört. Es gibt keinen Anspruch auf Informationen, was mit dem Geld passiert, das einer Bank gehört." und gab der Bank Recht, dass sie über ihre geheimen Geschäfte nicht bekannt geben muss.

Die Verkäufer führten dann einen Kleinkrieg mit der Bank hinsichtlich der Verrechnung des Geldes. Wohlgemerkt: Die Bank stimmte dem Kaufvertrag und der Auszahlung des Geldes abzgl. Immobilienkredit an die Frau zunächst zu.

Warum gab es diese Aktion? Wohl einmal, damit die Bank monatelang mit dem Geld spekulieren konnte. Das haben ehemalige Bankmitarbeiter, die mittlerweile woanders arbeiten, bestätigt, dass diese Spekulationen an der Tagesordnung waren. Und der zweite Effekt war eine Verschiebung der Schulden. Es wurde Druck ausgeübt, damit der Mann seine Schulden (die nichts mit der Immobilie zu tun hatten) tilgte von Geld, was eigentlich der Ehefrau im Rahmen der Scheidung zugestanden hätte. Nur damit nicht noch größerer Schaden durch risikoreiche Klagen u.ä. entstanden wäre, ging man darauf ein.

Und voila: Die Bank hat sich bei einem Kunden (Mann) gesund gestoßen und die Frau guckt dumm aus der Wäsche, denn ein Jahr später ging der Mann in Insolvenz und das ganze wurde eine Insolvenzforderung, die nie komplett beglichen wurde... Der Frau wurde von mehreren Anwälten deutlich abgeraten, da etwas dagegen zu tun. Man habe keine Handhabe.

Ich will dir keine Angst verbreiten. Ich kann nicht mal zu 100% sagen, dass das legal war, was die Bank da in diesem Fall getan hat. Vielleicht einfach nur das geschickte Ausnutzen von Lücken. Aber solche Dinge passieren und da fragt man sich, je nachdem wie groß die Summe ist, ob man das Geld wirklich jeder Bank anvertrauen soll.

P.S.: Die betroffene Bank ist eine eG.....

-- Editiert von mepeisen am 09.10.2017 19:01

-- Editiert von mepeisen am 09.10.2017 19:03

Signatur:Meine Beiträge stellen keine Rechtsberatung dar. Sicherheit gibts nur beim Anwalt.
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#19
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

@ mepeisen
Das halte ich aber für etwas weite weit her geholt.... Wenn du kein Vetrauen in dein Geldhaus hast, warum sollten sie es in dich haben ????
Du kaufst ein Haus, die Bank trägt die Grundschuld ein, Du renovierst und ballerst eine Tragende Wand raus.. Haus fällt zusammen... Dummes Zeug in meinen Augen..

@Sir Berry
Die Zeiten mit dem Notaranderkonto sind aber lange vorbei...
Habe ich in meinen Bisherigen Immobilienkäufen nicht ein einziges mal gehabt.
Und auch hier könnte man das Böse sehen und die Vermutung erwähnen das der Notar Spielsüchtig ist und mit dem Geld ins Casino geht....

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#20
 Von 
mepeisen
Status:
Weiser
(17810 Beiträge, 11883x hilfreich)

Der Fall ist nicht weit hergeholt, er ist so passiert. Ich weiß das aus erster Hand, denn die betroffene Frau stammt aus dem weiteren Bekanntenkreis, hat sich mit dem damaligen Käufer abgesprochen und sämtliche Unterlagen inkl. der Urteils des LG in der Sache schriftlich vorliegen gehabt.

Sie hatte mich um Rat gefragt, als der Mann die Privatinsolvenz einreichte, daraufhin hatte ich sie zu einer Beratung zu einem Anwalt geschickt, um zu klären, ob man hier nicht wahlweise später die RSB angreifen kann oder ob man die Bank nicht doch noch wegen Schadensersatz o.ä. angreifen kann. Sie ging dann gleich zu mehreren Anwälten, die paar hundert Euro waren es ihr Wert. Die Anwälte haben aber alle abgewunken. Keiner konnte seriös ein Vorgehen empfehlen, alle haben die Chancen auf nahezu 0 bewertet.

Die eh. Mitarbeiter der Bank kenne ich persönlich, einer hat die Bank wegen diesen Mauscheleien gewechselt und ist mittlerweile bei "meiner" Bank. Als ich im Gespräch mit ihm war und er erzählt, wo er vorher arbeitete, habe ich ihn nach diesem Konto gefragt und er erzählte mir, dass das so ein Spekulationskonto war und es deswegen öfter zu Problemen kam, weil Gelder verschwunden waren bzw. erst zwei Monate später ersetzt wurden.

Vielleicht wirklich Einzelfälle. Aber was da im Hintergrund alles abläuft, das kriegen wir kleinen Bürger teilweise gar nicht mit. Vielleicht auch gut so.

Zitat:
Du kaufst ein Haus, die Bank trägt die Grundschuld ein, Du renovierst und ballerst eine Tragende Wand raus.. Haus fällt zusammen... Dummes Zeug in meinen Augen..

Wir reden hier vom Hausverkauf und der Ablösung des alten Kreditvertrages und der Frage, wieso eine Bank mehr Geld will, als ihr zusteht. Wir reden von Dingen vor einem Hausverkauf. Nicht davon, was passiert, sobald das Haus einmal verkauft ist.


-- Editiert von mepeisen am 10.10.2017 16:19

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#21
 Von 
hatsch
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 1x hilfreich)

Je nach Bank ist es normal. Insbesondere dann wenn der Kunde eines bzw sein einziges laufendes Konto bei der Bank hat. Bei Eingang des Betrages wird das Darlehen abgerechnet und der Restbetrag valutagerecht auf das laufende Konto überwiesen. Hintergrund ist die einfachere Bearbeitung ohne Nachteile für den Kunden.

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#22
 Von 
pal433009-80
Status:
Frischling
(27 Beiträge, 1x hilfreich)

Der Kaufpreis ist am 30.10.2017 auf dem Treuhandkonto der Bank eingegangen.
Heute habe ich den Differenzbetrag von der Bank erstattet bekommen.

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