Immobilienkaufvertrag: Widerrufliches Angebot ermöglicht Rückabwicklung

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Kein wirksamer Kaufvertrag wenn Angebot des Käufers auf Abschluss des Kaufvertrages unbefristet gelten soll

Häufig werden Immobilienkaufverträge notariell nicht in einer notariellen Urkunde unter Anwesenheit beider Vertragsparteien, Käufer und Verkäufer, geschlossen, sondern in zwei getrennten notariellen Terminen. Zuerst unterbreitet der Käufer ein Angebot zum Vertragsschluss. Zu einem späteren Zeitpunkt kann der Verkäufer dieses Angebot anlässlich eines gesonderten Termins annehmen.

Der BGH hat diese Praxis erneut eingeschränkt. Mit seiner Entscheidung vom 07.06.2013 – V ZR 10/12 – hat er klargestellt, dass im Einzelfall ein wirksamer Kaufvertrag nicht zustande kommen kann, wenn das Angebot des Käufers auf Abschluss des Kaufvertrages unbefristet bestehen soll und lediglich von ihm widerrufen werden kann.

Längerer Annahmezeiträume als vier Wochen beeinträchtigen Verbraucher unangemessen

Bereits in seiner Entscheidung vom 11.06.2010 – V ZR 85/09 – hat der BGH festgestellt, dass ein Käufer, der ein Angebot zum Vertragsschluss unterbreitet, innerhalb eines Zeitraums von maximal vier Wochen mit der Annahme des Angebots rechnen kann. Durch eine darüber hinausgehende, von dem Verkäufer vorgegebene Bindungsfrist werde der Verbraucher unangemessen beeinträchtigt. Eine solche Bindungsfrist gehe wesentlich über den gesetzlich bestimmten Zeitraum, der regelmäßig mit vier Wochen zu bemessen ist, hinaus.

Opfer von Schrottimmobilien sollten Wirksamkeit des Kaufvertrags prüfen lassen

In der Praxis eröffnen beide Urteile im Einzelfall die Möglichkeit, gerade bei geprellten Käufern, die Opfer sog. Schrottimmobilien geworden sind, sich von dem nachteiligen Kaufvertrag zu lösen und ohne Schaden davon zu kommen.

Betroffene Eigentümer solcher Schrottimmobilien sollten daher die notariellen Kaufvertragsunterlagen prüfen bzw. sich durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts beraten lassen, ob eine Rückabwicklung des unbefriedigenden Kaufs möglich ist.

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