Immobilienkauf Teil 4: Worauf muss ich beim Kaufvertrag besonders achten?

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Beim Erwerb eines Grundstücks oder einer sonstigen Immobilie muss der Käufer sicher stellen, dass der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Es gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs: Auf Eintragungen im Grundbuch kann man vertrauen, sie sind verlässlich. Wenn der Käufer sich mit dem als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Veräußerer über den Immobilienerwerb einigt, kann er nach notarieller Beurkundung und Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirksam Eigentum erwerben.
 
Der gutgläubige Erwerb von Eigentum ist demnach nur dann möglich, wenn das Grundbuch den Veräußerer als Eigentümer ausweist. Selbst wenn der Veräußerer - aus welchen Gründen auch immer - entgegen der Eintragung im Grundbuch nicht Eigentümer des zu veräußernden Grundstücks war, erwirbt der Käufer wirksam Eigentum am Grundstück.
 
Hiervon gilt nur die gesetzlich geregelte Ausnahme, dass ein gutgläubiger Erwerb einer Immobilie nur dann nicht möglich ist, wenn ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen ist oder - praktisch bedeutsam - wenn der Erwerber Kenntnis von der Unrichtigkeit des Inhalts des Grundbuchs hatte.
 
Besonderheiten gilt es beim Erwerb von Wohnungseigentum zu beachten. Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Zweibrücken vom 11.2.2011 (Aktenzeichen: 3 W 8/11) scheidet ein gutgläubiger Erwerb einer Eigentumswohnung aus, wenn sich Teilungserklärung, in Bezug genommene Eintragungsbewilligung und Grundbuch hinsichtlich der Zuordnung eines Raums widersprechen.
 
Auch im Fall einer Doppelbuchung scheidet ein Eigentumserwerb des gutgläubigen Käufers aus. Eine Doppelbuchung liegt vor, wenn eine Eigentumswohnung versehentlich auf zwei Grundbuchblättern gebucht wird.