Hund in Mietwohnung verschwiegen?

Question

Hallo,

ein Mieter hat sich einen Hund angeschafft und dies verschwiegen. Er hat mich als Vermieter weder informiert noch um Erlaubnis gefragt. Lt. Nachbarn ist der Hund schon mind. 6 Monate da...
Bei Unterschrift des MV hatte ich ausdrücklich gesagt, dass ich kein Hunde und Katzen in der 1-Zi.Wohnung möchte, außerdem ist im MV folgendes geregelt:

"Die Tierhaltung, insbesondere von Katzen und Hunden, ist generell untersagt, wenn nicht nachfolgend etwas anderes vereinbart ist.
* Die Tierhaltung bedarf der vorherigen Erlaubnis des Vermieters.
Die Haltung kleiner Haustiere, die in der Regel in geschlossenen Behältnissen gehalten werden, wie zum Beispiel Zierfische, Ziervögel oder
Hamster, ist immer erlaubt."

Hätte der Mieter von Anfang an was gesagt wäre ich zwar nicht begeistert gewesen und hätte schon gesagt er soll schauen, dass das Tier wo anders unterkommt, aber es so lange zu verschweigen finde ich nicht in Ordnung.

Im Gegenteil, auf Nachfrage hat er mich sogar noch angelogen und gemeint, das Tier sei bisher nur in Pflege und tagsüber da gewesen (die Nachbarn haben aber anderes berichtet).

Daraufhin habe ich dem Mieter eine Abmahnung geschickt mit der Aufforderung der Unterlassung der Tierhaltung, ihn auf den MV aufmerksam gemacht und eine Frist gesetzt.

Da das Tier nichts dafür kann habe ich mir dann doch noch lange überlegt was ich mache und wollte eigentlich eine Einigung finden, dass man das Tier nachträglich dann doch erlaub - auch wenn es mir eigentlich nicht passt. Allerdings hätte ich dann schriftlich mit dem Mieter vereinbart, dass er für sämtliche Schäden aufkommen, die das Tier verursachen könnte. Dazu gehört für mich auch, dass - falls der Mieter mal auszieht - er dafür sorgt, dass die Gerüche so gut wie möglich entfernt werden.

Ich war also schon fast soweit, den Hund nachträglich zu erlauben, da kam mir mein Mieter zuvor und sagt mir, es sei ihm total egal, er würde den Hund auf jeden Fall behalten, das stünde für ihn fest!!!

Da ist mir echt die Spucke weggeblieben und ich bin jetzt echt total verärgert über so eine Reaktion. Da ich ihm meine ursprünglich Entscheidung noch gar nicht sagen konnte bin ich natürlich jetzt nicht mehr gewillt, das Tier weiter in der Wohnung zu lassen.

Wäre mir der Mieter nicht zuvor gekommen wäre es ganz anders ausgegangen, aber so geht es dann auch nicht.

Die Unterlassungsfrist läuft demnächst ab und ich möcht die Kündigung aussprechen.

Was muss ich hier beachten?

cauchy · Answer

Halten wir erstmal folgendes fest: Der BGH hat entschieden, dass ein generelles Verbot von Hunde- oder Katzenhaltung im Mietvertrag in Form einer Formularklausel ungültig ist. Wenn deine Klausel also eine absolutes Verbot sein soll, dann ist sie schlicht unwirksam, d.h. nicht existent.

Mir ist unklar, ob die Klausel wirklich so zu interpretieren ist. Man könnte sie auch versuchen, nur als Genehmigungsvorbehalt zu interpretieren. Sie ist aber auch dann meiner Meinung nach unwirksam, da aus der Klausel nicht hervorgeht, dass der Vermieter zu einer Genehmigung der Hundehaltung verpflichtet ist, sofern er nicht gut Gründe dagegen vortragen kann.

Heisst also erstmal, dass du aller Wahrscheinlichkeit nach eine unwirksame Klausel verwendet hast. Unwirksame Formularklauseln werden inhaltlich nicht interpretiert sondern komplett gestrichen. Es gibt also faktisch keine Klausel zur Tierhaltung in deinem Mietvertrag.

Und nun kommt wieder der BGH ins Spiel. Der hat entschieden, dass individuell zu prüfen ist, ob eine Hundehaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Wenn dem so ist, so ist keine Genehmigung des Vermieters erforderlich. Es ist - ohne gültige vertragliche Vereinbarung - meiner Meinung nach auch keine Informationspflicht vorhanden. Es muss ja auch niemand um Erlaubnis fragen, wenn er ein Sofa aufstellt.

Wenn aus irgendwelchen speziellen Gründen die Hundehaltung nicht vertragsgemäß ist, dann kann du abmahnen und dann entweder fristlos kündigen oder auf Entfernung des Hundes klagen. Das Kostenrisiko trägst du. Deine persönlichen Wünsche sind vollkommen irrelevant. Du wirst beweisen müssen, warum dieser Hund in deiner Wohnung nicht tragbar ist. Daher würde ich dringend empfehlen, vor irgendwelchen Schritten einen Anwalt für Mietrecht zu beauftragen. Es ist aber durchaus möglich, dass dieser dir kostenpflichtig mitteilt, dass du nichts gegen den Hund machen kannst. Schlimmstenfalls teilt dir das irgendwann ein Richter nach einem Prozess mit. Also überlege genau, welche Gründe du wirklich vorbringen kannst.

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Sorry, wenn ich mich einmische, aber mit Tieren kenne ich mich nun einmal aus. Der Mieter braucht nur zu erklären, dass er den Hund als Servicehund benötigt. (Angst- oder Panikattacken, Zuckerdetektor , wenn ein hypoglykämischer Schock droht etc.) Aus diesen Gründen dürfen die Hunde sogar im Fahrgastraum bei Überseeflügen mitfliegen.
Ich glaube, ich wäre da vorsichtig.

Crazy Horse

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Nun zum MV: Der Abschnitt mit der Tierhaltung habe ich 1:1 aus der Vorlage eines MV von Haus und Grund herausgezogen und übernommen - zwischenzeitlich gibt es da wohl eine Änderung.  Zur Zeit der MV-Unterschrift war aber eben diese H&plus;G-Vorlage noch die aktuellste.  Ich glaube nicht, dass H&plus;G was als Vorlage nimmt, wenn es gesetzlich nicht geregelt ist.    Ich kenne nun die MV von Haus und Grund nicht, aber die Formulierung ist einfach grenzwertig, das sollten Sie wirklich durch einen Fachmann zu gegebener Zeit abklären und anpassen lassen.    Zwischenzeitlich konnte ich mit 2 Nachbarn sprechen. Beide haben bestätigt, dass der Hund schon länger da ist, auch nicht nur zur Pflege tagsüber - wie behauptet wurde - sondern auch nachts.  Außerdem würde er ständig bellen und heulen, vor allem abends und nachts, wenn der Mieter nicht zu Hause.  Lt. den Nachbarn war deshalb wohl auch schon mal die Polizei im Haus.....    Und da habe wir schon den nächsten Grund zur Kündigung nach Abmahnung, wenn der Hund denn nicht wieder fortgegeben werden sollte.    Ich empfehle hier einen Anwalt ins Feld ziehen zu lassen und nicht auf selbstgebastelte Briefe zu vertrauen. Viel Erfolg.

cauchy · Answer

Es ist irrelevant was du wolltest oder von wem der Mietvertragsvordruck ist. Egal ob mit gültiger oder ungültiger Klausel landet man am Ende bei der Prüfung, ob das Interesse des Mieters an der Haltung genau dieses Hundes in genau der Wohnung höher wiegt als die Interessen des Vermieters bzw. der Nachbarn. Ob die Klausel gültig ist oder nicht, mag die Interessensabwägung etwas verändern. Vielleicht kann bei wiederholten Verstössen gegen den Mietvertrag die Gültigkeit eines Genehmigungsvorbehalts auch relevant werden. Bei einer einmalig nicht eingeholten Genehmigung wird das aber keine Rolle spielen.

Zitat (von Janine04):
Außerdem würde er ständig bellen und heulen, vor allem abends und nachts, wenn der Mieter nicht zu Hause.
Lt. den Nachbarn war deshalb wohl auch schon mal die Polizei im Haus.....

Genau das sind die Dinge, die du dir überlegen solltest. Lärmbelästigung der Nachbarn wäre ein anerkannter Grund, aus dem sogar eine bereits erteilte Genehmigung widerrufen werden kann. Nur muss diese beweisbar sein. Allgemeine Aussagen sind da etwas schwierig. Frag nochmal konkret, wann genau die Polizei da war und versuche das Aktenzeichen herauszubekommen. Wenn die Nachbarn den Hund auch loswerden wollen, bitte sie, jede Lärmbelästigung durch den Hund mit Zeit und Datum zu notieren. So erhälst du Munition, um die Interessenabwägung in deine Richtung zu lenken.

Zitat (von AltesHaus):
Ich empfehle hier einen Anwalt ins Feld ziehen zu lassen und nicht auf selbstgebastelte Briefe zu vertrauen.

Dem stimme ich immernoch zu. Nur braucht der Anwalt halt Munition. Diese Aussagen der Nachbarn taugen dazu, wenn sie denn hinreichend konkret und glaubwürdig sind.

Wann warst du eigentlich das letzte Mal in der Wohnung? Diese Hundehaltung in einer Einzimmerwohnung liefert meiner Meinung nach einen ausreichenden Grund, nach Vorankündigung und Terminabsprache die Wohnung zu besichtigen. Wenn du dann mit Zeugen in der Wohnung bist und du erkennst durch den Hund verursachte Schäden, dann hast du weitere Munition für das Hundeverbot bzw. dann die Kündigung des Mieters.

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