Höhere Miete trotz Mängel in der Wohnung?

Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht Mehr zum Thema: Mietrecht, Pachtrecht, Mieterhöhung, Mängel, Mietminderung, Mietspiegel, Vermieter

Richtig reagieren und Geld sparen

Über viele Städte rollt eine neue Mieterhöhungswelle. Die meisten Mieten werden auf Basis von qualifizierten Mietspiegeln erhoben, die dem Mieter eine grobe Orientierung geben. Wie im Einzelnen nachgerechnet und kritisch überprüft werden muss, haben wir bereits als Rechtstipp veröffentlicht. Viele Mieter sind jedoch mit dem Zustand ihrer Wohnung unzufrieden und haben wenig Lust, einer Mieterhöhung zuzustimmen.

Mieterhöhung bei Mängeln in der Mietsache?

Zunächst einmal gilt: sog. "behebbare" Mängel dürfen dem Vermieter nicht entgegengehalten werden. (Schimmel, defekte Armaturen, renovierungsbedürftiger Fußboden etc.) Im Klartext: können die Mängel repariert werden, hat das zunächst keine Auswirkungen auf den Mietwert. Das gilt natürlich nicht für Mängel, die außerhalb jedes Rahmens liegen und kaum mehr behebbar sind. Wenn also beispielsweise die Armaturen, der Sanitärbereich, die Heizung oder das Mauerwerk derart marode sind, dass die Bewohnbarkeit an sich in Frage steht, kann dies einem Mieterhöhungsbegehren selbstverständlich entgegengehalten werden. Hier sollte der Mieter allerdings kompetent argumentieren, nötigenfalls einen Sachverständigen einschalten. Denn der Mieter trägt die Beweislast für das Vorliegen eines jeden Mangels.

Die richtige Reaktion:

Unbenommen bleibt jedoch das Recht auf Minderung der Miete, also das klassische Zurückbehaltungsrecht. Die mögliche Höhe einer solchen Minderung ist leicht im Internet zu recherchieren (Mietminderungstabelle). Dieses kann durchaus die Mieterhöhung rechnerisch wieder aufheben, so dass im Endeffekt die erhöhte Miete nicht bezahlt werden muss. Dazu hat der Mieter noch das Recht, einen Vorschuss für die Beseitigung der Mängel einzuklagen oder den Mangel auf Kosten des Vermieters selbst zu beseitigen. Diese Kosten dürfen Sie mit der laufenden Miete aufrechnen.

Beispiel für ein Anschreiben an den Vermieter:

Sehr geehrter Vermieter,

Ihr Mieterhöhungsbegehren habe ich erhalten. Ich habe die Mieterhöhung geprüft und bin zu dem Schluss gekommen, dass diese im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten zulässig ist. Ich stimme dieser zu. (oder nicht, prüfen!)

Allerdings weise ich Sie darauf hin, dass sich in meiner Wohnung erhebliche Mängel befinden, die ich Ihnen nochmals im Einzelnen auflisten möchte:

 Auflistung z.B.

1.Fenster XY undicht

2.Eingangstüre defekt

3...usw.

Ausgehend von diesen Mängeln mindere ich die Bruttomiete meiner Wohnung jeden Monat ab dieser Anzeige um XX % für die Mängel 1, 2 und 3 und beziehe mich dabei auf die jeweils zu diesem Mangel als Orientierungshilfe veröffentlichte Rechtsprechung.(Bruttomiete abzügl. 5% für die Fenster, 5% für die Türe, gesamt xy %) Neue Miete ab sofort: XY Euro.

Ich setze Ihnen zur Beseitigung der Mängel folgende Frist:

Frist

Nach Ablauf dieser Frist werde ich gegebenenfalls prüfen, ob ich gegen Sie Klage auf einen Vorschuss zu Beseitigung der Mängel erhebe, gegebenenfalls die Mängel durch eine Fachfirma in einer Ersatzvornahme beseitigen lasse, deren Kosten zu ihren Lasten geht. Mit diesen Kosten würde ich dann die laufende Miete aufrechnen.

Mit freundlichen Grüßen

Wer die Mieterhöhung nicht akzeptieren möchte, dürfte auf Zustimmung verklagt werden. Er kann in diesem Prozess daran denken, eine Widerklage auf Beseitigung der Mängel zu erheben. Das führt in der Regel zu einem Teilurteil über die Mieterhöhung und einem Schlussurteil über die Mängel.

Fazit:

Mieterhöhung prüfen und nur dann ablehnen, wenn die Erhöhung nicht nachvollzogen werden kann. Ansonsten zustimmen.

Mängel anzeigen und Miete nachvollziehbar mindern.

Nur wenn der Vermieter einen Prozess auf Zustimmung zur Mieterhöhung führt, Widerklage auf Beseitigung der Mängel erheben.

Wir beraten Sie gerne.