Heiz- und Warmwasserkosten – ein undurchschaubarer Dschungel

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Heizkosten, Warmwasser, Nebenkosten, Abrechnung, Miete

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Wer kennt das nicht, einmal im Jahr gibt es Post von der Wärmemessdienstfirma, die für den Vermieter die Heiz- und Warmwasserkosten-
abrechnung geltend macht. Nicht selten steht dann auch eine hohe Nachzahlung an. Der Versuch, diese Nachzahlung anhand des maschinell erstellten Abrechnungsbogens der Firma nachzuvollziehen, scheitert meistens kläglich.

Es bleibt einem also keine andere Möglichkeit, als den gewünschten Betrag möglichst zeitig zu überweisen?

Falsch!

Der Vermieter hat die Pflicht, einmal im Jahr in Bezug auf die Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen. Er muss dabei über Einnahmen und Ausgaben Rechenschaft ablegen. Jeder Rechenschritt muss in seinen Einzelheiten vorgerechnet werden. Einen außerordentlich hohen Verbrauch im Vergleich zum Vorjahr hat der Vermieter zu erläutern. Zu diesem Zweck darf er auch eine Wärmemessdienstfirma zur Hilfe nehmen, welche die Abrechnung für ihn übernimmt. Allerdings sind auch an professionelle Firmen die gleichen Anforderungen zu stellen, wie an den Vermieter. Um eine vollständige Nachprüfung durch den Mieter zu gewährleisten, muss die Abrechnung genügend Einzelangaben enthalten sowie verständlich und übersichtlich strukturiert sein. In diesem Zusammenhang hat das OLG Schleswig ausgeführt, dass eine Rechnung diesen Anforderungen nur dann genügt, wenn auch ein durchschnittlich begabter und nicht juristisch oder betriebswirtschaftlich ausgebildeter Mieter die Abrechnung ohne Probleme nachvollziehen kann (OLG Schleswig v. 04.10.1990 – 4 RE-Miet 1/88 – WM 1991, 333). Eine völlig undurchschaubare Abrechnung ist unwirksam (AG Dortmund WM 2004, 148). Daneben trifft den Vermieter die Beweislast für Nachzahlungen, die im Vergleich zum Vorjahr sprunghaft angestiegen sind. Der Vermieter muss in solchen Fällen beweisen, dass kein Fehler im Heizungs- oder Erfassungssystem vorliegt (LG Mannheim ZMR 1989, 336).

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Mit freundlichen Grüßen

Kanzlei Tamm & Kimm

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