Hauskauf - Sicherheit bei Trennung

5. Oktober 2015 Thema abonnieren
 Von 
frontloop
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 2x hilfreich)
Hauskauf - Sicherheit bei Trennung

Hallo,

meine Freundin und ich planen ein Haus zu kaufen.
Unsere Hochzeit ist auch schon geplant (in ca. 1 Jahr), die Eheschließung wird aber definitiv nach dem Hauskauf erfolgen.

Für den Hauskauf gibt es jetzt 2 Möglichkeiten:
1. Eigener Erwerb
Dazu kommen ca. 6% Eigenkapital von mir und ca. 2% von ihr.
68% werden über einen Bankkredit finanziert und der Rest über ein Privatdarlehen von meinen Eltern (Kredit meiner Eltern an uns).

2. Wohnen zur Miete und späteres Erbe
Hier kaufen meine Eltern das Haus selbst und wir wohnen bei ihnen zur Miete. Irgendwann werde ich dann das Haus (unter Berücksichtigung der üblichen Erbschaftsregeln) erben.

In beiden Fällen wird die monatliche Belastung (Miete bzw. Zins+Tilgung) aktuell zu ca. 75% von mir und zu 25% von meiner Freundin getragen. Zukünftig (perspektivisch in ca. 5 Jahren) wird ihr Anteil vermutlich geringer sein, da sie sich um Haushalt/Kinder kümmern wird.

Wie ist das in den beiden Fällen bei einer Trennung?
1. Hauskauf:
Beim Hauskauf wird irgendeine Aufteilung im Grundbuch eingetragen (z.B. 50% gehören mir, 50% gehören ihr. Oder 75%, 25%, oder 100%, 0% oder oder oder).
Bei der Trennung wird dann der Wert des Hauses entsprechend der Grundbucheintrags aufgeteilt, richtig?
Also entweder erhält jeder die Hälfte des Wertes (jeweils abzüglich noch offener Kreditbeträge) oder halt 75% bzw. 25% oder der eine 100% und der andere 0%.
Das ist so richtig, oder?

das Problem bei der Sache ist, dass bei ungünstiger Aufteilung im Verhältnis zur Finanzierung ein Partner (in diesem Fall ich) entsprechend benachteiligt wird. So erhält bei 50% und 50% im Grundbuch jeder die Hälfte, auch wenn ein Partner die Finanzierung zu 90% getragen hat.

2. Wohnen zur Miete
In diesem Fall erbe ich das Haus und bei einer Trennung hat meine Frau gar nichts, da das Erbe nicht unter die Zugewinngemeinschaft fällt.
Sie hat zwar dann das Haus über ihren Mietanteil zu (z.B.) 25% indirekt finanziert aber davon sieht sie nichts mehr. Richtig?

Was gibt es für die beiden Fälle für Möglichkeiten eine faire Regelung zu treffen? Oder habe ich schon irgendwo einen Fehler in der Betrachtung?

Im Fall 1 fände ich die Grundbuch-regelung mit 75% und 25% fair, da hier jeder mit seinem Anteil beteiligt ist. Dass ihr tatsachlicher finanzieller Anteil kleiner ist, ist auch ok, da sie ja dann den Haushalt schmeißt und dafür ja auch quasi einen Anteil "verdient".

Aber was ist im Fall 2? Vor allem, wenn die Trennung vor der Erbschaft stattfindet.

-- Editier von frontloop am 05.10.2015 23:19

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12 Antworten
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#1
 Von 
edy
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Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo frontloop,

Wenn ich davon ausgehe, dass bei einer Trennung/Scheidung das Haus ziemlich schuldenfrei ist,

kann ich mir als faire Lösung auch vorstellen, dass nur ein Partner im Grundbuch steht.

Und dass bei einer Zugewinngemeinschaft.

Die Mitfinanzierung der Eltern sollten dann nur für ihr Kind als Darlehen/Schenkung gelten.

Man müsste sich allerdings gegenseitig das Anfangsvermögen zum Hochzeitstag anerkennen.

lg
edy

-- Editiert von edy am 05.10.2015 23:48

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#2
 Von 
frontloop
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 2x hilfreich)

Ich glaube, ich muss meine Aussage oben zu Variante 1 nochmal revidieren.

Wie läuft denn die Berechnung des Zugewinns genau?
Bzw. stimmt meine Überlegung?

Mal angenommen:
Ich bringe 40.000 € Eigenkapital mit und sie 10.000 €
Im Grundbuch tragen wir 75% für mich und 25% für sie ein.
Das Haus hat einen Wert (Kaufpreis) von 650.000 €
Davon werden 600.000 € als gemeinsamer Kredit finanziert (beide unterschreiben).

Dann ist doch das Anfangsvermögen vor der Ehe:
Mein Hausanteil = 650.000 € * 75% = 487.500 €
Meine Kreditschulden = 600.000 € * 75% = 450.000 €
Mein effektives Vermögen = 487.500 € - 450.000 € = 37.500 €

Bei ihr:
Hausanteil = 650.000 € * 25% = 162.500 €
Kreditschulden = 600.000 € * 75% = 150.000 €
effektives Vermögen = 162.500 € - 150.000 € = 12.500 €

Während der Ehe tilge ich 200.000 € und sie 66.667 € (die 75%, 25% Aufteilung bleibt also bestehen)
Das Haus ändert seinen Wert nicht.

Damit haben wir am Ende der Ehe ein Gesamtvermögen von 316.667 €.
Das setzt sich zusammen aus:
Meine Restschulden = 450.000 € - 200.000 € = 250.000 €
Ihre Restschulden = 150.000 € - 66.667 € = 83.333 €
Mein Hausanteil = Weiterhin 487.500 € (weil kein Wertzuwachs am Haus)
Ihr Hausanteil = Weiterhin 162.500 €

Gesamthausanteil - Gesamtrestschuld (also 487.500 + 162.500 - 250.000 € - 83.333 €) ergibt dann unser Gesamtvermögen von 316.667 €

Wir haben also einen Zugewinn von 316.667 € - 50.000 € = 266.667 €
Dieser wird gleich geteilt (50/50), jeder erhält also 133.333 €

Damit ergibt sich ein Vermögen nach der Trennung von:
133.333 € + 37.500 € für mich und 133.333 € + 12.500 € für sie.

Berücksichtigt man jetzt, dass ich ja 240.000 € eingezahlt habe (40.000 € EK + 200.000 € Tilgung) habe ich einen effektiven Verlust von knapp 70.000 € (133.333 € + 37.500 € - 240.000 €)
Sie hingegen hat einen effektiven Gewinn von 70.000 € (133.333 € + 12.500 € - 76.667 € [EK + Tilgung])

Je nach Anteil im Grundbuch (75%/25% bzw. 50/50 etc) ändert sich bei sonst gleichbleibenden Werten der Gewinn/Verlust des jeweiligen Partners.

Stimmt die Rechnung so? Bzw. wie kann man das abfangen, dass nicht der der mehr während der Ehe einzahlt, danach benachteiligt ist?

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#3
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo frontloop,

Bei einer Zugewinngemeinschaft gibt es Begriffe wie :

Zitat:
Während der Ehe tilge ich 200.000 € und sie 66.667 € (die 75%, 25% Aufteilung bleibt also bestehen)


nicht, da gibt es nicht "mein Geld" und "ihr Geld" . Dann heißt es euer Geld

Zitat (von frontloop):
Wir haben also einen Zugewinn von 316.667 € - 50.000 € = 266.667 €
Dieser wird gleich geteilt (50/50), jeder erhält also 133.333 €


Es wird für jeden eine extra Berechnung vorgenommen,für jeden der Zugewinn ermitttelt.

Danach muss jeder seinen evtl. Zugewinn mit dem Anderen zur Hälfte teilen.

lg
edy

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#4
 Von 
frontloop
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von edy):
Hallo frontloop,
Bei einer Zugewinngemeinschaft gibt es Begriffe wie :
Zitat:Während der Ehe tilge ich 200.000 € und sie 66.667 € (die 75%, 25% Aufteilung bleibt also bestehen)
nicht, da gibt es nicht "mein Geld" und "ihr Geld" . Dann heißt es euer Geld
Zitat (von frontloop):Wir haben also einen Zugewinn von 316.667 € - 50.000 € = 266.667 €
Dieser wird gleich geteilt (50/50), jeder erhält also 133.333 €
Es wird für jeden eine extra Berechnung vorgenommen,für jeden der Zugewinn ermitttelt.
Danach muss jeder seinen evtl. Zugewinn mit dem Anderen zur Hälfte teilen.
lg
edy


Wenn es kein "mein" und "dein" während der Ehe gibt, wie kann dann "mein" Zugewinn ermittelt werden?

Oder in dem Beispiel oben:
Ich tilge 200.000 € und sie tilgt 66.667 €.
Mein Zugewinn ist also 200.000 € und ihrer 66.667 €.
Die Differenz beträgt dann 133.333 € (die ich mehr hinzugewonnen habe als sie).
Diese wird dann 50:50 geteilt und ich muss 66.667 € Ausgleich zahlen.

Danach gehört mir weiterhin 75% der Immobilie und ihr 25%.
Die Bank will ihren Kredit getilgt haben. Von wem und in welchen Anteilen ist dann individuell zu regeln? (Ein Partner kauft dem anderen die Immobilie ab; Verkauf an dritte; etc).

D.h. für die Ermittlung des Zugewinns ist die Eintragung im Grundbuch egal. Erst beim Verkauf wird's dann wieder interessant,



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#5
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo frontloop,

Für Jeden gibt es ein Anfangsvermögen und für Jeden ein Endvermögen.

Ist das Endvermögen höher als das AV so ergibt dies einen Zugewinn.

Die Eintragung im Grundbuch ist dabei egal.Diese erschwert nur den Verkauf der IMMO weil der andere zustimmen muss.

hier mal etwas Lektüre:

http://www.finanztip.de/zugewinnausgleich/

google auch nach Beispielen: Zugewinnberechnung

lg
edy


-- Editiert von edy am 06.10.2015 11:02

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#6
 Von 
guest-12311.06.2018 09:37:31
Status:
Bachelor
(3685 Beiträge, 1414x hilfreich)

Nehmen Sie die zweite Lösung mit der Miete. Ihre Freundin hat dann mit ihrem Mietanteil nichts "finanziert", sondern Miete bezahlt fürs Wohnen. Muß sie nur 25% der Miete bezahlen, sogar zu ihrem Vorteil, denn sie bewohnt ja zu 50%. Daran wäre im Fall der Trennung oder Scheidung nichts unfair.

Ohne Scheidung wohnen Sie gemeinsam irgendwann im dann geerbten Eigenheim.

Als Eltern würde ich mich nicht auf ein Privatdarlehen einlassen für ein Haus, von dem dann im Scheidungsfall ein erheblicher Teil der Ex-Schwiegertochter gehören soll, obwohl sie so gut wie nichts beigetragen hat.

Sie selbst scheinen ein wenig naiv an die Sache heranzugehen. Ihre Rechnung wird Frau Familienrichter im Scheidungsfall nicht interessieren. Wurde das Haus im wesentlichen während der Ehe erworben, wird es als Zugewinn Ihnen beiden je zur Hälfte zugerechnet. Dann dürfen entweder Sie ausziehen, oder ihre Ex zieht aus und es kommt zur Versteigerung, wenn Sie sie nicht auszahlen können. Gegenüber der Bank haften Sie dann voll, wenn Ihre Ex nichts hat.

Nebenbei bemerkt hoffe ich, daß die Zahlen oben frei erfunden sind. Wenn sie stimmen, ist das Haus viel zu teuer für Ihre finanziellen Möglichkeiten. Dann kommt sowieso nur der Kauf durch die Eltern in Frage (falls die es sich leisten können).

-- Editiert von bear am 06.10.2015 11:26

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#7
 Von 
Kleine Hexe
Status:
Praktikant
(669 Beiträge, 190x hilfreich)

Zitat:
Wenn es kein "mein" und "dein" während der Ehe gibt, wie kann dann "mein" Zugewinn ermittelt werden?


Es gibt kein "ich hab während der Ehe mehr bezahlt als du"
Alles was während der Ehe abbezahlt bzw. erwirtschaftet wird, wird zu gleichen Teilen angerechnet.
Natürlich unter der Voraussetzung, dass ihr nichts anderes in einem Ehevertrag vereinbart.

Man könnte ja auch annehmen, dass sie durch die Betreuung und Versorgung von Kindern und Haushalt wesentlich mehr eingebracht hat als du mit deinem Verdienst. Man rechne nur mind. 14 Stunden "Arbeitszeit" x mind. 10 €/Stunde x 30 Arbeitstage (setzt aber voraus dass du von den restlichen 10 Stunden die Hälfte übernimmst)
Nur weil sie dafür keine Gehaltsabrechnung bekommt, nicht selbst krankenversichert ist, kein ALG-Anspruch und kaum Rentenpunkte erwirbt, heißt das nicht, dass ihr Leistung nicht gleich oder sogar mehr wert ist als deine.

Festhalten wer wieviel am Hochzeitstag hatte und Ende.
Der Kredit deiner Eltern ist auch uninteressant, da ihr ihn ja zusammen während der Ehe zurückbezahlt.
Sollten sie dir das Geld schenken (auch während der Ehe) dann wird es zu deinem Anfangsvermögen dazugezählt.
Wenn du alleine im Grundbuch stehst hat sie nach einer Scheidung Anspruch auf Geld und du keinen Ärger mit Teilungsversteigerung, Grundbuchumtragungen usw.

Kleine Hexe



1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
frontloop
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 2x hilfreich)

ich hab hier noch was gefunden:

http://www.anwaltskanzlei-winkler.de/ZGA_und_Immobilie_2012.pdf

Dort steht auf Seite 27:

Zitat:
Schulden sind mit der jeweiligen Beteiligung an den Krediten beim jeweiligen Ehepartner im Passivvermö„gen zu erfassen, Achtung, Vertragslage genau prü€fen, zum Beispiel ob Alleinhaftung, hä‚ufig bei Arbeitgeberkrediten, oder gesamtschuldnerische Haftung, hä‚ufig bei Banken, Bausparkassen etc., oder B€ürgschaftsverpflichtung


was bedeutet das dann genau?
Mache ich da mit der Bank eine Regelung, dass 75% des Kredits auf mich und 25% auf meine Freundin laufen?
Bzw. bei gesamtschuldnerischer Haftung gilt automatisch 50% für jeden?


Wenn ich den gesamten Vortrag richtig verstehe:
Wir kaufen das Haus und schließen den Kredit gesamtschuldnerisch ab: Alles was an Kredit zurückgezahlt wird, fällt unter den gemeinsamen Zugewinn. Wird also 50-50 geteilt. Unabhängig davon, was im Grundbuch eingetragen ist.
Wir kaufen das Haus und schließen den Kredit zu 80% in meiner Verantwortung und zu 20% zu ihrer Verantwortung ab. Dann wird bei der Trennung der jeweilige Restbetrag nach oberem Zitat berücksichtigt.

Als Fazit ist es im Endeffekt bei gesamtschuldnerischer Haftung egal, was im Grundbuch eingetragen ist.
Trage ich den Kredit zu mehr als 50% sollte der Grundbuchanteil auch diesem Anteil entsprechen, so dass hier Vermögen und Schuld entsprechend gegengerechnet wird.


Für den Fall dass meine Eltern die Wohnung uns vermieten:
Wird die Ehe geschieden wird unser Vermögen entsprechend der Regeln zur Zugewinngemeinschaft bewertet. Die Immobilie spielt dabei nie eine Rolle. Entweder weil sie mir nicht gehört (ich sie noch nicht geerbt habe) oder weil sie als Erbe rein zu meinem Anfangsvermögen zugerechnet wird.
Damit hat meine Partnerin ja bei einer Trennung immer einen Nachteil, weil sie ja nie was von ihrer Miete zurückbekommt. Richtig?

-- Editiert von frontloop am 06.10.2015 13:21

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#9
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo,

Zitat (von frontloop):
Mache ich da mit der Bank eine Regelung, dass 75% des Kredits auf mich und 25% auf meine Freundin laufen?
Bzw. bei gesamtschuldnerischer Haftung gilt automatisch 50% für jeden?


gesamtschuldnerisch bedeutet, die Bank kann von jedem den 100% Kredit zurückverlangen.

Eine Quote wird keine Bank akzeptieren.



lg
edy

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#10
 Von 
frontloop
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 2x hilfreich)

Wie sieht es denn aus, wenn ich alleineigentümer und alleiniger Kreditnehmer vor der Heirat bin? Der wesentliche Anteil vom Kredit wird dann natürlich während der Ehe von mir allein zurückgezahlt

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#11
 Von 
edy
Status:
Junior-Partner
(5654 Beiträge, 2366x hilfreich)

Hallo.

Zitat (von frontloop):
Der wesentliche Anteil vom Kredit wird dann natürlich während der Ehe von mir allein zurückgezahlt


da haben wir es wieder!!!

Wie der Zugewinn ermittelt wird wurde auch schon geschrieben,

Man k;nnte alles in einem Ehevertrag regeln. Auch z.B. das Haus aus dem Zugewinn rauslassen

edy

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#12
 Von 
frontloop
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 2x hilfreich)

Zitat (von edy):
Hallo.
Zitat (von frontloop):Der wesentliche Anteil vom Kredit wird dann natürlich während der Ehe von mir allein zurückgezahlt
da haben wir es wieder!!!
Wie der Zugewinn ermittelt wird wurde auch schon geschrieben,
Man k;nnte alles in einem Ehevertrag regeln. Auch z.B. das Haus aus dem Zugewinn rauslassen
edy


klar. Sorry. War vorhin nur schnell im Auto gepostet....

Das Thema "Finanzierung durch die Eltern - Miete" hat sich erledigt.

Es bleibt die Eigenfinanzierung. Diese entweder aufgeteilt in:

Ich bringe 200.000 € Eigenkapital/Vermögen mit.
Sie bringt nichts mit.

Das Haus wird mit 400.000 € finanziert.
Diese 400.000 € sind dann ja der Zugewinn (also abzüglich noch vorhandener Kreditverbindlichkeiten). Diese 400.000 € (egal, wer wieviel davon gezahlt hat) werden bei der Trennung auch wieder geteilt (Zugewinnausgleich).
Meine 200.000 € Eigenkapital behalte ich in jedem Fall, da diese ja bereits vorher vorhanden waren.

Frage jetzt:
Variante 1: Ich bin alleiniger Eigentümer (100% im Grundbuch) und alleiniger Kreditnehmer
Variante 2: Wir sind beide im Grundbuch (Müssten dann also 66% und 33% drin stehen (200.000 € EK + 200.000 € Kreditanteil von mir sind 66% des Gesamtwerts, die 33% sind ihre 200.000 € die während der Ehe berücksichtigt werden)) und gesamtschuldnerisch im Kredit eingetragen.

Was hat die jeweilige Variante bei einer Trennung für folgen?
Der Zugewinnausgleich ist unabhängig von der jeweiligen Variante. Richtig?

Bei Variante 1 habe ich nach Trennung und Ausgleich das volle Recht an der Immobilie, aber auch die volle finanzielle Verantwortung über die Restschuld.
Sie bekommt ihren Ausgleich und ist dann damit völlig aus der Nummer raus.

Wie sieht das bei Variante 2 aus?

-- Editiert von frontloop am 06.10.2015 19:02

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