Grundstückskaufvertrag rückgängig machen

Question

Hallo Zusammen,

ich habe einen notariellen Kaufvertrag zwecks Grundstückskauf geschlossen. Durch einen unglücklichen Umstand ist zwischen der Auflassungsvormerkung und der Grundbucheintragung meine Finanzierung geplatzt. Derzeitig sieht es auch nicht so aus, als könnte ich eine neue Finanzierung darstellen.
Wie löse ich den Vertrag, wenn der V derzeitig nicht einsichtig ist?
Um dem täglichen Kleinkrieg mit dem V zu umgehen, bezahle ich derzeitig alle mit dem Grundstück zusammenhängenden Kosten. Einen Lichtblick habe ich, nach meiner Auflassungsvormerkung wurden durch den V noch weitere Lasten auf das Grundstück Grundbuch-mäßig eingetragen, welche im Kaufvertrag nicht erwähnt wurden. Zusätzlich kam jetzt auch die Rechnung über den gewesenen Straßenausbau, auch diese Belastung wurde im Vorgespräch bzw. Vertrag nicht erwähnt. Wie kann ich mit solchen Umständen umgehen?

besten Dank für fundierte Antworten - Henrik

guest123-57 · Answer

Sie sollten auf alle Fälle versuchen, mit dem Verkäufer schnellstmöglichst zu einer Einigung hinsichtlich einer einvernehmlichen Vertragsaufhebung zu kommen, auch wenn das für Sie sehr, sehr teuer wird.
Da Sie ja bereits durch den vorgezogenen Nutzen/Lastenwechsel einen Vermögensvorteil bzg. Nutzung erlangten, ist bei einer insoweit geplatzten Erfüllung auch der Straftatbestand des Betruges unter dem Gesichtspunkt des dolus eventualis gegeben.
In den späteren Eintragungen sehe ich keinen Lichtblick, ebensowenig entlastet Sie nicht, daß Sie die laufenden Kosten zahlen. Zu beiden Zahlungen sind Sie aufgrund des vereinbarten Nutzen/Lastenwechsels ohnedies verpflichtet.

In der Regel enthält der Kaufvertrag Bestimmungen über den Verzug. Und im allgemeinen für die Erfüllung auch eine Vollstreckungsklausel, so daß der Kaufpreis und die Kosten des Verkäufers bei Ihnen ohne ein weiteres Gerichtsverfahren sofort vollstreckbar sind. Insofern wird der Verkäufer am längeren Hebel sitzen.

Wolfgang

Henrik · Answer

Hallo Wolfgang,

besten Dank für die schnelle Antwort. Ja - die einfachste Lösung ist natürlich die schnellstmögliche Einigung mit dem V. Aber ....
Einfach mal folgendes Planspiel: Im Vertrag gibt es die Bestimmung über den Verzug. Wenn diese Bestimmung aber durch den V nicht zur Anwendung gebracht wird und der K keine Handhabe hat, summieren sich auf K-Seite die Kosten, ohne das dieser einen Einfluss hat. Bei einer dann unter Umständen sehr viel später zustande kommenden Vertragsauflösung gehen diese Kosten dann zu Lasten des K, der V bekommt sein Grundstück quasi "verzinst". Wie gesagt, alles ohne Möglichkeiten der Einflussnahme seitens des K, selbst die Laufzeit und damit die Summe wird durch den V bestimmbar .....
Noch zum zweiten Teil der Fragestellung: Ja, zu der Bezahlung der laufenden Kosten bin ich durch den Nutzen/Latenwechsel verpflichtet. Aber zu Kosten, welche mir bei Vertragsverhandlung/Vertrag nicht bekannt waren auch? Da sind ja dem Betrug Tür und Tor geöffnet .....

viele Grüße - Henrik

guest123-56 · Answer

Hallo Henrik,

ja, "verzinst" bekommt der V. sein Grundstück auf diese Weise schon. Allerdings ist da auch für ihn ein Haken bei der Sache: er kann es in der Zwischenzeit nicht einfach an einen anderen Interessenten verkaufen, da auch er ohne Rücktritt und Rückabwicklung (Löschung der Auflassungsvormerkung) noch an den Vertrag gebunden ist. Und zum erfolgreichen Vollstrecken einer Forderung gehören immer noch Vermögenswerte des Schuldners, in die man auch vollstrecken kann, sonst geht der schönste Titel ins Leere. Von daher könnte auch der Verkäufer an einer sauberen Rückabwicklung interessiert sein - schließlich wollte er sein Grundstück verkaufen und nicht irgendwie "vermieten".

Nebenbei gefragt: hast Du Dir von der Bank vorher keine schriftliche Finanzierungszusage geben lassen?

Schöne Grüße!

-- Editiert von Felix27 am 23.06.2004 11:22:33

Henrik · Answer

Hallo Felix,

doch, die Finanzierungszusage der Bank lag vor. Aber außergewöhnliche Umstände erfordern außergewöhnliche Maßnahmen .... ein komplett anderes Kapitel. Da nutzt die Bank dann schon alle Hintertürchen, in dem Fall leider zu meinen Ungunsten.

viele Grüße - Henrik

Grundstückskaufvertrag rückgängig machen

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