Wenn man im Kaufvertrag über ein Mehrfamilienhaus die Einbauküchen mit 3.500 Euro / Stk separat ausweist -dafür aber keine Belege mehr vorhanden sind, da der Verkäufer diese nicht mehr hat oder Mieter die Küche nach Auszug hinterlassen haben - kann man im Fragebogen des Finanzamtes ja weder das Anschaffungsjahr noch den Wert genau angeben. Was macht man dann?
Grunderwerbsteuer - Inventar im Kaufvertrag aber keine Rechnungen/Belege
20. August 2017
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Frage vom 20. August 2017 | 22:26
Von
Status: Schüler (184 Beiträge, 48x hilfreich)
Grunderwerbsteuer - Inventar im Kaufvertrag aber keine Rechnungen/Belege
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#1
Antwort vom 21. August 2017 | 09:13
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Selbst wenn der Verkäufer keine Belege mehr hat, wird er ja wohl noch wissen, wann er die Küche gekauft hat und was er dafür bezahlt hat.
Abgesehen davon dürfte bei einem Mehrfamilienhaus Vermietung vorliegen, so dass die Belege in alten Steuererklärungen zu finden sind. Steuererklärungen werden jedenfalls bei Finanzamt mindestens 10 Jahre archiviert.
Da der Neupreis für Küchen in vermieteten Wohnungen von Mehrfamilienhäuser im Regelfall bei 3.500€ oder sogar noch darunter liegt, ist es zudem unglaubwürdig, dass eine gebrauchte Küche, für die keine Belege mehr vorhanden sind, so viel kosten soll.
Es liegt daher auf Seiten des Finanzamtes der Verdacht nahe, dass die Küchen deutlich überbewertet worden sind, um Grunderwerbsteuer zu sparen.
Insgesamt reicht es zwar, den Preis glaubwürdig darzustellen. Aus meiner Sicht ist die Preisangabe von 3.500€ jedoch völlig unglaubwürdig und muss daher belegt werden.
Am einfachsten dürfte es im Hinblick auf solche Aussagen:
oder Mieter die Küche nach Auszug hinterlassen haben
wohl sein, dem Finanzamt mitzuteilen, dass es sich um einen Tippfehler handelt und es eigentlich 350€/Stk. heißen sollte.
-- Editiert von hh am 21.08.2017 09:25
#2
Antwort vom 21. August 2017 | 10:10
Von
Status: Student (2376 Beiträge, 632x hilfreich)
Der Antwort von @hh ist fast nichts hinzu zu setzen ...
Das nicht der GrESt unterliegende Inventar ist mit dem gemeinen Wert nach §9 BewG
anzusetzen, egal wie es im Notarvertrag ausgewiesen ist. Der gemeine Wert ist dabei der Wert, der sich bei einer Veräußerung am allgemeinen Markt, also z.B. auf Eb.. erzielen lässt. Auch mir erscheint 3.500 Euro pro Küche dabei zu hoch! Bei nicht der GrESt unterliegenden Wirtschaftsgütern ist eine Nutzungsdauer von 10 Jahren zu unterstellen. Geht von einer durchschnittlichen bisherigen Nutzung von 5 Jahren aus, so müsste man Anschaffungskosten von durchschnittlich 7.000 Euro je Küche unterstellen!
Zwar kennen die meisten Bundesländer eine Vereinfachungsregel, dass bei einem Gesamtansatz von 50.000 Euro UND höchsten 15% des Gesamtkaufpreises auf weitere Nachweise verzichtet werden soll, dies gilt allerdings nur dann, wenn der Ansatz ANGEMESSEN erscheint!
Zwar hat @hh Recht, dass das FA ggf. die AK der Küchen an Hand der ESt-Erklärungen des vorherigen Besitzers ermitteln könnte, nur hat die Amtsermittlungspflicht auch ihre Grenzen, die hier einmal durch Mitwirkungspflicht des Stpfl., §93 Abs.1 AO
, und Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit, §88 Abs.2 Satz 2 AO
, definiert sind! Daher darf das FA, soweit keine geeigneten Unterlagen vorgelegt werden, schätzen, §162 AO
. Die Schätzung dürfte sich da eher am Wert von @hh orientieren, als am bisherigen Betrag!
taxpert
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#3
Antwort vom 21. August 2017 | 10:28
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat:Zwar hat @hh Recht, dass das FA ggf. die AK der Küchen an Hand der ESt-Erklärungen des vorherigen Besitzers ermitteln könnte,
Das meinte ich anders.
Der Verkäufer möge doch bitte in seine alten Erklärungen schauen oder hat er die auch alle entsorgt?
Die Aussage, dass keine Belege mehr vorhanden sind klingt sowieso eher nach einer Schutzbehauptung, weil man genau weiß, dass im Kaufvertrag ein deutlich überhöhter Wert angegeben wurde.
#4
Antwort vom 21. August 2017 | 10:58
Von
Status: Schüler (184 Beiträge, 48x hilfreich)
Hmm ok aber ich denke, dass wenn ich eine gebrauchte Küche mit Aufbau etc und Elektrogeräten kaufen würde, müsste ich mit dem Betrag rechnen. Der Zeitwert ist doch aus meiner Sicht immer niedriger als der Preis, den ich für die Beschaffung aufbringen müsste. Man muss ja auch den Kaufpreis der Immobilie versteuern und nicht den Zeitwert. Dieser liegt ja meist darunter ;-)
#5
Antwort vom 21. August 2017 | 10:59
Von
Status: Student (2376 Beiträge, 632x hilfreich)
Dann habe ich das
falsch interpretiert!Zitat :Steuererklärungen werden jedenfalls bei Finanzamt mindestens 10 Jahre archiviert.
taxpert
#6
Antwort vom 21. August 2017 | 15:42
Von
Status: Unbeschreiblich (47657 Beiträge, 16843x hilfreich)
Zitat:Hmm ok aber ich denke, dass wenn ich eine gebrauchte Küche mit Aufbau etc und Elektrogeräten kaufen würde, müsste ich mit dem Betrag rechnen.
Es geht hier nicht um eine Küche in einem neuen Eigenheim, die auch mal locker neu >10.000€ kosten kann.
Die Preise für neue Küchen einschließlich aller Elektrogeräte (Kühlschrank, Backofen, Ceran-Kochfeld, Dunstabzugshaube) und Spüle fangen bei ca. 800€ für eine 270cm Küchenzeile bei Lieferung frei Haus ohne Montage an. Nun nehmen wir mal an, dass der Vermieter vielleicht nicht die allerbilligste Ware nimmt und man auch eine 300cm Küchzeile braucht und natürlich auch noch die Montage hinzurechnen muss, dann ist bei einer neuen Küche bei einem Preis von ca. 2.000€ - 2.500€.
Zitat:Der Zeitwert ist doch aus meiner Sicht immer niedriger als der Preis, den ich für die Beschaffung aufbringen müsste.
Das hast Du richtig erkannt. Daher glaubt Dir das Finanzamt auch nicht, dass Du für eine gebrauchte Küche mehr bezahlt hast als das, was eine normale Küche in einer Mietwohnung neu kostet. Daher ist in dem von Dir angegebenen Kaufpreis eine Null zuviel. Dabei ist das natürlich nur als grobe Schätzung zu verstehen. Die Küchen können auch einen Zeitwert von 500€ oder auch nur 200€ haben.
Zitat:Man muss ja auch den Kaufpreis der Immobilie versteuern und nicht den Zeitwert.
Der Kaufpreis der Immobilie ist der Zeitwert. Es ist natürlich richtig, dass man für eine 10 Jahre alte Küche, die einen Buchwert von 0€ hat nicht auch einen Kaufpreis von 0€ ansetzen muss, wenn sie noch voll funktionsfähig ist. Dass so eine Küche aber einen erzielbaren Kaufpreis von mehr als 300-500€ hat muss der Käufer aber beweisen, wenn er auf so einen Betrag keine Grunderwerbsteuer zahlen will.
Mir ist dabei durchaus bekannt, dass die Einbauküche im Privathaus von jemandem, der sich ein Mehrfamilienhaus als Geldanlage kostet, vielleicht sogar 20.000€ oder noch mehr gekostet hat und sich dieser Käufer bis zu diesem Thread gar nicht vorstellen konnte, dass man schon für 800€ eine komplett ausgestattet Küchenzeile neu bekommt.
Was meinst Du denn, warum es Mieter gibt, die die Küche einfach in der Wohnung stehen lassen? Weil der Aufwand für den Abbau höher ist als der Restwert der Küche.
@taxpert
Schon OK, ich habe mich auch missverständlich ausgedrückt.
#7
Antwort vom 21. August 2017 | 18:08
Von
Status: Student (2376 Beiträge, 632x hilfreich)
Nein, denn das wäre der Teilwert im Sinne §10 BewG ! Der gemeine Wert im Sinne §9 BewG orientiert sich nicht am möglichen Erwerb, sondern am Verkauf des Wirtschaftsgutes.Zitat :Hmm ok aber ich denke, dass wenn ich eine gebrauchte Küche mit Aufbau etc und Elektrogeräten kaufen würde, müsste ich mit dem Betrag rechnen.
taxpert
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