Gründung einer Kapitalgesellschaft sinnvoll?

Question

Hallo Zusammen,

ich hoffe auf ein paar erhellende Hinweise zu folgender Fragestellung:

Meine Partnerin und ich haben bislang zwei Eigentumswohnungen zum Vermieten gekauft. Wir sind beide Ärzte und hatten aus dem Freundeskreis die Info, dass sich dies lohnt, u.a. dadurch dass man Steuern sparen kann. Dies hat sich insoweit auch bestätigt und wir haben Spaß an dem Thema gefunden, möchten also weitere Objekte erwerben und vermieten.

Nun überlegen wir, ob es evtl. Sinn macht, das ganze in Form einer Kapitalgesellschaft fortzuführen und wenn ja in was für einer Form?

Zielstellung ist, uns rechtlich abzusichern evtl. das ganze noch weiter steuerlich zu optimieren. Evtl. könnte ein Elternteil die GF übernehmen, so dass man innerhalb der Familie weiteres Einkommen generieren könnte...

Das sind alles so lose Ideen, leider sind wir absolute Laien. Ich möchte auch nicht mit so vagen Ideen zum Anwalt/Steuerberater gehen und mich dort blamieren.

Daher hier vorab diese Anfrage... Vielen Dank vorab für Ihre Antworten!

TomRohwer · Answer

Dazu lässt man sich von einem Steuerberater beraten. Nicht von einem Internetforum.

D_8699 · Answer

Ich sehe die Frage auch hauptsächlich im Themenbereich Steuerrecht, aber ich schreibe dazu trotzdem mal hier.
Ein Hinweis vorab: Alles hier gesagte bezieht sich auf "normale Verhältnisse" und kann eine individuelle Beratung unter Berücksichtigung persönlicher Lebensumstände nicht ersetzen ist also eher allgemein gehalten.

Grundsätzlich sehe ich in der Gründung einer Kapitalgesellschaft um Immobilien zu erwerben und zu vermieten wenig Sinn.
Derzeit ist die Lage noch so, dass eine Immobilie die mehr als 10 Jahre im Privatvermögen gehalten wurde, steuerfrei veräußert werden kann (Den gewerblichen Grundstückshandel klammer ich hier mal aus). Sollte sie jedoch Betriebsvermögen in einer Kapitalgesellschaft sein, wäre ein Verkauf immer steuerpflichtig.
Kauf Grundstück 200.000
Errichtung Immo 1.000.000
Abschreibung 2% auf Gebäudeteil = jährlich 20.000,00
Restbuchwert der Immobilie nach 15 Jahren:
Grundstück 200.000,00
Gebäude 700.000,00 (1.000.000 - 15x2%)
Verkauf im Jahr 16 für 1.500.000,00
Kapitalgesellschaft: Buchgewinn (1.500.000 - 700.000 = 800.000) zu versteuern in der KapG
private Vermietung: alles steuerfrei.

Auch in der laufenden Besteuerung der Gewinne sehe ich keinen Vorteil. Zuerst zahlt die KapG zwar nur rd. 15% Steuern auf die Gewinne, wenn die nach Steuern verbleibenden Gewinne dann jedoch in den privaten Bereich gehen, werden dort nochmal 25 % auf die Dividendenausschüttung fällig, in der Summe also ebenfalls rd. 40 %. Daneben fallen für eine KapG deutlich höhere Nebenkosten an (Buchführung, Jahresabschlüsse, IHK-Beiträge, Steuererklärungen), die im privaten Bereich gar nicht (IHK / Buchführung / Bilanz) oder deutlich günstiger (Steuererklärungen) wären.

Von weiteren Formalien bei der Führung einer GmbH mal ganz abgesehen, die auch nicht zu unterschätzen sind.

Inwieweit Ihre Zielsetzung, sich rechtlich abzusichern erreicht werden kann, ist so nicht zu beurteilen, weil man nicht erkennen kann, was damit ist. Eine steuerliche Optimierung sehe ich hingegen gar nicht, eher das Gegenteil wäre der Fall.

D_8699 · Answer

Ich halte die Gründung einer KG immer für sinnvoll, da man so zumindest sein Privatvermögen vor unverhoffte Klagen usw. schützt.  Aber eine KG ist eine Personengesellschaft, hier ging es um die Frage einer Kapitalgesellschaft. Darüber hinaus ist der Schutz des Vermögens immer so eine Sache ...  Was für Klagen sollen denn vorkommen, bei denen eine KG schützt? Die KG haftet eh mit ihrem eigenen Vermögen &lpar;also den Immobilien&rpar; voll. Eine Durchgriffshaftung auf die Kommanditisten passiert viel öfter als man meint, z.B. bei Pflichtverletzungen, deliktischen Handlungen etc.

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