Ein Bekannter von mir ist Eigentümer eines Hauses in einer mittelgroßen Stadt. Das EG hat er an eine Eisdiele vermietet. Davon lebt er, weil er nur eine symbolische Rente bekommt. Die Kommune hat nun festgestellt, dass sie sich jahrelang nicht um das Thema Fettabscheider gekümmert hat und hat meinen Bekannten als Eigentümer aufgefordert, unverzüglich den Fettabscheider einzubauen.
Laut Gewerbe-Mietvertrag dürfen die zum Betrieb notwendigen technischen Einrichtungen vom Pächter/Mieter auf eigene Kosten eingebaut und betrieben werden. So weit so gut.
Nun bestreitet der Pächter aber, dass eine Eisdiele einen Fettabscheider benötigt, die Stadt sieht das aber anders. Mein Bekannter ist nun in einer Sandwich-Position. Allein schon die Prüfung, ob gemäß DIN -EN 1825-2 ein mobiler (preiswerter) oder ein stationärer (fest eingebauter, mit Hebeanlage versehener) Fettabscheider nötig ist, ist nicht erfolgt. Es ist auch kein Nachweis darüber erfolgt, wie andere Kommunen mit dem Thema Fettabscheider in Eisdielen umgehen. Unsere Recherchen im Internet haben ergeben, dass es mal so, mal so gehandhabt wird. Das ist scheinbar pure Ermessenssache der Kommunen. Der Standardsatz in den Satzungen heißt immer sinngemäß, dass auf Grundstücken, auf denen Fett anfällt entsprechende technische Einrichtungen zur Rückhaltung einzubauen sind. Mehr nicht.
Mein Bekannter ist nun in einer Sandwich-Position. Die Stadt sagt "muss", der Pächter sagt "nö". Für den Pächter ist das Thema bisher damit erledigt.
Die Frage ist jetzt, wie verhält sich mein etwas älterer Bekannter, in dieser Situation, wo noch nicht einmal klar ist, ob es mit ein paar hundert Euro oder mit einem fünfstelligen Betrag getan ist. Ist es möglich, das Risiko komplett auf den unwilligen Pächter abzuwälzen?
Wir sind an dieser Stelle nun gerade echt hilflos, da es meinem Bekannten (bekomme mal als Rentner einen Kredit, anderes Thema...) nicht möglich ist, einfach mal so in Vorleistung zu gehen und das Geld dann wieder einzuklagen.
Für Tipps und Hinweise zur Problematik wären wir dankbar, bitte hier keine ideologischen Ermahnungen an "reiche" Eigentümer, das ist gerade wirklich nicht unser Problem.
-- Editiert von fresdorfer am 22.03.2018 08:10
Gewerbemietvertrag - Einbau eines Fettabscheiders
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Wir haben hier zwei Rechtsverhältnisse. Das eine ist das Verhältnis zur Kommune. Aus dem Bescheid der Kommune sollten sich die Grundlagen für die Entscheidung ergeben. Die kommunale Satzung, evtl. überregionale (Landes)Gesetze. Da helfen irgendwelche Angaben aus dem www gar nicht weiter, das muss auf den Punkt genau überprüft werden, und zwar für diesen Ort und diesen Gewerbebetrieb. So, und wenn man dann rechtssicher dahin kommt, dass ein solcher Abscheider gebaut werden muss, und in welchem Umfang, erst dann kommt der Mieter ins Spiel.
Was er dann zu zahlen hat, sollte sich aus dem Mietvertrag ergeben. Aber ehe die erste Stufe nicht geklärt ist, brauchen wir über die zweite gar nicht zu diskutieren.
Ich habe das Gefühl, dass hier die Mandatierung eines Anwaltes angebracht wäre.
wirdwerden
Vielen Dank für die erste Einschätzung!
Verstehe ich das richtig, dass der nächste Schritt jetzt wäre, die Kommune aufzufordern im konkreten Einzelfall und vor Ort die Notwendigkeit eines Fettabscheiders zu prüfen? Da der betreffende Satz der Abwassersatzung wortwörtlich Standard bei vielen Kommunen ist (da hat das www. geholfen), gehen wir erst einmal davon aus, dass es nicht angebracht ist, einen Rechtsstreit um die Gültigkeit der Satzung zu führen.
Das mit dem Anwalt sehe ich eventuell auch am Horizont, wir müssen aber zuerst einmal versuchen, schrittweise vorzugehen, da alles kostet - die Grundsituation habe ich ja beschrieben.
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Nun ja, die Nichteinschaltung eines Anwalts kann sehr teuer kommen. Aber, wenn man sich das leisten kann .....
Nö, die Kommune hat im Zweifel schon geprüft. Nur weder wir noch das www kennen die genauen Regelungen in Eurer Gemeinde. Und der Einzelbescheid ist zu überprüfen, das muss der Hauseigentümer tun, und niemand anderes.
wirdwerden
Ich würde folgendes vorschlagen:
1. Gespräch mit der DEHOGA führen. Die kennen sich mit den Vorschriften aus, kennen auch andere Fälle in der Stadt wo besagte Eisdiele liegt.
2. Gleiches gilt für die IHK - die geben auch Rechtstipps.
Ich habe eben quergelesen dass es 2017 eine Änderung in Bezug auf Fettabscheider und die Pflicht so einen vorzuhalten, gegeben hat.
Hier noch ein Link:
http://gastgewerbe-magazin.de/v3/fettabscheider-pflicht-aber-kein-problem-45043
Zitat :die Kommune aufzufordern im konkreten Einzelfall und vor Ort die Notwendigkeit eines Fettabscheiders zu prüfen?
Das hat sie vermutlich schon, das Ergebnis ist der Bescheid.
Nun müsste man prüfen, ob dieser Bescheid so korrekt ist. Das sollte fachmännisch und zeitneh passieren, denn die Fristen gegen den Bescheid vorzugehen sind recht kurz.
Die Prüfung ist Angelegenheit des Empfänger des Bescheides.
Zitat :bekomme mal als Rentner einen Kredit, anderes Thema
Eigentum verpflichtet nun mal, auch wenn der Gelbeutel leer ist.
Mit der Immobilie hat er aber wohl etwas, das für einen Kredit als Sicherheit dienen könnte.
Ob und wie er die Kosten auf den Mieter abwälzen könnte, müsste man anhand der vertraglichen Vereinbarungen prüfen.
Zitat :Standardsatz in den Satzungen heißt immer sinngemäß, dass auf Grundstücken, auf denen Fett anfällt entsprechende technische Einrichtungen zur Rückhaltung einzubauen sind.
Man müsst eprüfen was in der Gemeinde gilt und zwar der Wortlaut, nicht "sinngemäß".
Wenn allerdings nur "Fett anfällt" die Bedingung ist, dann wäre die Argumentation des Betreibers nicht haltbar.
Zitat :Laut Gewerbe-Mietvertrag dürfen die zum Betrieb notwendigen technischen Einrichtungen vom Pächter/Mieter auf eigene Kosten eingebaut und betrieben werden. So weit so gut.
Wenn das wirklich so da steht, dann wäre das in dem Falle total nutzlos. Denn "dürfen" ist ja nicht "müssen". Wenn er also nicht will, bleibt es wohl am Eigentümer hängen ...
Danke, die DEHOGA hilft aber leider nur Mitgliedern, nicht vollkommen gewerbefremden Grundeigentümern...
und zur Klärung:
Zitat
Auf Grundstücken, auf denen Fette, Leichtflüssigkeiten wie Benzin oder Benzol sowie Öle oder Ölrückstände oder sonstige Stoffe, die getrennt zu entsorgen sind, in das Abwasser gelangen können, sind Vorrichtungen zur Abscheidung dieser Stoffe aus dem Abwasser (Abscheider mit den dazugehörenden Schlammfängen) nach dem Stand der Technik
zu betreiben, zu unterhalten und bei Bedarf zu erneuern. Die Abscheider mit den dazugehörigen Schlammfängen sind vom Grundstückseigentümer in regelmäßigen Zeitabständen, darüber hinaus bei besonderem Bedarf, zu leeren und zu
reinigen; die Leichtflüssigkeitsabscheider nach DIN EN 858 Teil 1 und 2 und DIN 1999 Teil 100 und 101 in der jeweils gültigen Fassung, Fett- und Stärkeabscheider mindestens alle zwei Monate. (...)
in den Satzungen anderer Kommunen kommen zumindest noch "oder andere zur Nutzung des Grundstückes berechtigte Personen" vor. Das ist ein nachgelagertes Thema, ist mir nur aufgefallen. (der Eigentümer braucht hier ggf. spätestens alle zwei Monate und immer bei besonderem Bedarf Zutrittsrecht zu den Gewerberäumen, um seiner Pflicht nachzukommen)
-- Editiert von fresdorfer am 22.03.2018 10:29
-- Editiert von fresdorfer am 22.03.2018 10:30
Ich stolpere über diesen Satz:
Zitat:Laut Gewerbe-Mietvertrag dürfen die zum Betrieb notwendigen technischen Einrichtungen vom Pächter/Mieter auf eigene Kosten eingebaut und betrieben werden.
Darin heißt es nicht dass die "zum Betrieb notwendigen technischen Einrichtungen vom Pächter/Mieter auf eigene Kosten eingebaut und betrieben werden müssen. , sondern "dürfen" ??
Das ist ein wesentlicher Unterschied.
Wenn Gewerbeflächen zu einem bestimmten Zweck vermietet werden, ist es Sache des Vermieters diese so zu gestallten, dass sie zu diesem Zweck auch geeignet sind.
Bitte daher Wortlaut des Satzes genau prüfen.
Seht der Nutzungszweck im Mietvertrag ?
Ja, verstehe ich. Kann ich im Moment leider nicht genau beantworten, da ich den Mietvertrag nicht im Wortlaut vorliegen habe. Diese juristische Baustelle muss ich so lange verschieben, bis ich das klären konnte
Zitat:Denn "dürfen" ist ja nicht "müssen". Wenn er also nicht will, bleibt es wohl am Eigentümer hängen ...
Das sehe ich anders. Die Pflicht zum Einbau eines Fettabscheiders ergibt sich aus dem Bescheid der Stadt und nicht aus dem Mietvertrag. Der Fettabscheider ist daher eine zum Betrieb notwendige technische Einrichtung. Die Klausel sorgt jetzt dafür, dass der Vermieter die Erlaubnis zum Einbau nicht verweigern darf.
Zitat:gehen wir erst einmal davon aus, dass es nicht angebracht ist, einen Rechtsstreit um die Gültigkeit der Satzung zu führen.
Es kann aber auf einen Rechtstreit um die genaue Auslegung der Satzung hinauslaufen.
Ich bin übrigens der Auffassung, dass sich aus dem zitierten Teil der Satzung keine Verpflichtung für eine Eisdiele ergibt, einen Fettabscheider einbauen zu müssen, da sich der Fettgehalt im Abwasser der Eisdiele nur geringfügig vom Fettgehalt normaler Haushaltsabwässer unterscheidet.
Der Bescheid der Gemeinde muss die genaue Rechtsgrundlage für die Verpflichtung zum Einbau eines Fettabscheiders benennen.
-- Editiert von hh am 22.03.2018 12:13
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