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Gerechte Ermittlung des Anteilswertes am Haus

12.3.2018 Thema abonnieren Zum Thema: Haus
 Von 
Dara2018
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)
Gerechte Ermittlung des Anteilswertes am Haus

Einer meiner Brüder hat nach Sterbefall u.a. einen 3/4 Anteil an einem Haus hinterlassen (1/4 Anteil gehörte bereits einer Schwester). Ein Testament liegt nicht vor, wir sind eine Erbengemeinschaft von 6 Geschwistern.
Diese Schwester ist auf verwerfliche Weise vor Jahren zu diesem 1/4 Anteil gekommen. Konkretisieren möchte ich das hier nicht. Sie hat einen erwachsenen Sohn, den sie als Interessenten zum Kauf des 3/4 Anteils des Hauses angibt.
Nach dem Tod meines Bruders hat sie dies an verschiedenen Stellen mitgeteilt, z.B. Pflegeheim (wo mein Bruder zuletzt aufgenommen war)/ Sozialamt sowie Steuerberater.
Sie hat mich z.B. über den Tod des Bruders nicht informiert, hat aber einige Alleingänge gemacht, so z.B. eine Erbschaftssteuererklärung beim Steuerberater beauftragt, wo ich vor 2 Wochen Post erhielt mit dem Auftrag ihr Vollmacht zur Erledigung dieser Dinge zu erteilen.
Da ich nicht mehr dort wohne und kein Interesse am Haus habe, habe ich kein Problem damit, wenn ihr Sohn (mein Neffe) das Haus übernimmt.
Die gesamte Erbengemeinschaft möchte von diesem Haus kein Gutachten erstellen lassen, um Kosten zu sparen. Was ich auch noch in Ordnung finde. Es gibt ein Gutachten des Hauses aus dem Jahr 2000. Hier wurde ein Wert von rd 194 Tsd. EUR ermittelt. Der Bodenpreis hat sich leicht erhöht, an der Immobilie sind allerdings keine wertsteigernden Maßnahmen vorgenommen worden, so dass ich auch damit einverstanden wäre, wenn man das Gutachten aus dem Jahr 2000 heranzieht.
Der 3/4 Anteil wäre rein rechnerisch dann ca. 145,5 Tsd. EUR wert.
Durch den Aufenthalt im Pflegeheim hat das Sozialamt zur evt. Übernahme/ Verwertung der Immobilie zur Begleichung der Pflegekosten, falls diese nicht durch die weiteren Nachlassgegenstände beglichen werden können einen Wert von 135,0 Tsd. EUR für die Immobilie angesetzt (macht rd. 100,0 Tsd EUR für 3/4 Anteil).
Diese 100 Tsd. EUR hat meine Schwester in der Erbschaftssteuererklärung angegeben.
Jetzt kommts: Wir Erben haben uns am Wochenende getroffen um darüber zu sprechen zu welchem "Preis" wir denn meinem Neffen den Anteil am Haus überlassen. Dabei kam es zu heftigen Streitigkeiten, denn der Neffe möchte nicht einmal den in der Steuererklärung genannten Betrag von 100,0 TEUR zahlen sondern nannte einen Preis von max. 70,0 Tsd. EUR.
Alle wissen, dass ein Verkauf der Anteile an der Immobilie so gut wie unmöglich ist, da meine Schwester bereits zu 1/4 Miteigentümerin ist (wer diese Frau kennt möchte nicht mit ihr unter einem Dach wohnen). Sie und ihr Sohn lassen sich zu nichts bewegen und bleiben stur. Ich finde das Angebot frech und es zeigt die Gier, die in meiner Schwester steckt.
Zwei weiteren Miterben ist der Preis egal, da sie das Geld nicht brauchen und gut situiert sind. Ebenso ein weiterer Miterbe als Bauunternehmer, der mit dem Neffen wahrscheinlich schon einen Deal zur Sanierung gemacht hat und u.a. dadurch sein Geschäft macht.
Ein Bruder versuchte hier noch einen annehmbaren Preis herauszuholen (kanpp über 100 TEUR, was mir eigentlich auch noch zu wenig ist), er braucht das Geld ebenso nicht, doch findet er das Verhalten des Neffen und meiner Schwester ebenso unverschämt.
Ich bin die Einzige, die das Geld wirklich braucht und befürchte leider, dass ich nichts machen kann.
Oder gibt es doch noch eine Möglichkeit eine für alle annehmbare Lösung zu finden?
Gibt es rechtlich fundierte Möglichkeiten/ Vorgehensweisen für mich, die ich einfordern kann, auch wenn meine Schwester das völlig blockiert und allen anderen das eigentlich egal ist?
Schöne Grüße,
Dara

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Haus


5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cruncc1
Status:
Master
(4829 Beiträge, 3074x hilfreich)

Wenn man sich nicht auf einen Wert einigen kann, bleibt letzten Endes nur die Teilungsversteigerung - dann wird die gesamte Immobilie versteigert.

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(31051 Beiträge, 10514x hilfreich)

Zitat:
Ich bin die Einzige, die das Geld wirklich braucht und befürchte leider, dass ich nichts machen kann.

Du kannst die anderen mit der Beantragung einer Teilungsversteigerung erheblich unter Druck setzen. Wenn das nicht wirkt, dann kommt es am Ende zur Versteigerung und der Erlös wird verteilt. Alle Beteiligten können dabei übrigens mitsteigern.

Zitat:
Oder gibt es doch noch eine Möglichkeit eine für alle annehmbare Lösung zu finden?

Das ist jetzt keine rechtliche Frage. Wenn Du einen angemessenen Preis für das Haus erzielen willst, dann ist das absolut legitim. Allerdings ist die Lösung scheinbar nicht für die anderen annehmbar.

Wenn die Miterben so wenig Wert auf einen angemessenen Kaufpreis legen, dann kann man sich allerdings auch darauf einigen, dass Du 1/6 von 145,5T€ bekommst, also 24.250€, die übrigen Erben sich aber mit weniger zufrieden geben. Es gibt kein Gesetz, das vorschreibt, dass der Kaufpreis unter den Erben gleichmäßig verteilt werden muss.

Wenn für die anderen 5 Miterben ein Preis in Höhe von z.B. je 10.000€ ausreichend ist, dann zahlt der Neffe insgesamt 74.250€. Die Differenz von je 14.250€ zum Verkehrswert bei den übrigen Erben gilt dann als Schenkung durch diese Miterben an den Neffen. Da das unterhalb des Freibetrages liegt, ist das unproblematisch.

Nach Deiner Schilderung könnte ich mir vorstellen, dass man sich auf so eine Lösung einigen kann. Wenn nicht, dann kommt es eben zu einer Teilungsversteigerung.

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#3
 Von 
Dara2018
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 1x hilfreich)

Danke für die Rückmeldungen. Das paradoxe ist, dass mir keiner der Miterben einen höheren Preis zugesteht, alle gleich behandelt werden sollen, sie aber auf eine angemessene Auseinandersetzung verzichten. Ich sehe darin die Bevorteilung meiner Schwester mit ihrem Sohn. Aber das will keiner verstehen.
Ich mache mir insofern auch Sorgen, dass sie ggf. untereinander individuelle Preisabsprachen vornehmen und ihre Anteile an den Neffen verkaufen, und ich am Ende mit meinem Anteil alleine dastehe. Dann ist mein Anteil gar nichts mehr wert.

Sollte ich eine Teilungsversteigerung einfordern - wird aber doch nur 3/4 des Hauses versteigert oder die komplette Immobilie? Meine Schwester (mit 1/4 Anteil) wohnt im Haus. Das wäre bei einer Versteigerung ja eh schon problematisch. Käme der 1/4 Anteil denn auch in die Versteigerungsmasse? Das habe ich bisher nicht vermutet. Ich dachte, dass durch den Nachteil, dass die Immobilie zu 1/4 jemand anderem gehört, ist absolut wertmindernd und quasi nicht veräußerbar.

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#4
 Von 
hiphappy
Status:
Bachelor
(3123 Beiträge, 1741x hilfreich)

Teilungsversteigerung beantragen, fertig.

Die Diskussionen führen zu nichts. Vielleicht zeigt deine Schwester sich ja nochmal verhandlungsbereit, wenn sie merkt, dass ihr das Haus unterm Hintern weg versteigert wird.

Versteigert wird das gesamte Haus, der Ersteigerer wird neuer Alleineigentümer. Der Erlös wird dann gemäß der Eigentumsanteile verteilt.

Je "besser" die Lage des Hauses, desto effektiver ist die Methode (in Berlin Innenstadt lässt sich in der Regel ein höherer Erlös erzielen, als im hinterletzten Wald).

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#5
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(31051 Beiträge, 10514x hilfreich)

Bei der Teilungsversteigerung gibt es das große und das kleine Antragsrecht. Beim kleinen Antragsrecht wird nur der Anteil der Erbengemeinschaft versteigert, beim großen Antragsrecht dagegen das gesamte Haus.

Der Antragsteller kann frei entscheiden, welches Antragsrecht er wählt.

Zitat:
Meine Schwester (mit 1/4 Anteil) wohnt im Haus. Das wäre bei einer Versteigerung ja eh schon problematisch. 

Sie wird dann ausziehen müssen.

Zitat:
und ich am Ende mit meinem Anteil alleine dastehe. Dann ist mein Anteil gar nichts mehr wert.

Du hast offenbar noch nicht realisiert, wie stark Deine Position jetzt und auch dann noch ist.

Und wenn man zusätzlich Druck ausüben will, dann fordert man eine Nutzungsentschädigung von der Schwester für die Nutzung des eigenen Erbteils.

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