Gekauft wie gesehen - Haftungsbeschränkung im Immobilienkaufvertrag

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Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder sonstigen Grundeigentum wird der Verkäufer stets versuchen, seine Haftung zu beschränken. Das Immobilienrecht kennt hierfür verschiedene Möglichkeiten...

Es ist üblich, dass beim Verkauf von Immobilien Verkäufer nur eingeschränkt haften. Bekannt ist, dass gerade bei Verkäufen von Unternehmern an Verbraucher die Haftungsbegrenzung nur in engen Grenzen möglich ist. Dies gilt sowohl für den Verkauf von Altbauten, Neubauten als auch im Fall von Bauträgerverträgen.

Anders ist es, wenn ein Verbraucher an einen anderen Verbraucher verkauft oder ein Verbraucher an einen Unternehmer. In diesen Fällen kann der Verkäufer seine Haftung sehr weitgehend beschränken. In der Praxis nutzen Verkäufer diese sehr weitreichenden Möglichkeiten des Immobilienrechts oft nicht vollständig aus. Dies sollte man tun, schließlich kann ein Streit über vermeintlich verheimlichte Grundstücksmängel langwierig und teuer werden.

Im Folgenden seien daher die zentralen Stellschrauben für eine möglichst effektive Haftungsbeschränkung dargestellt.

Beschreibung der Immobilie

Durch eine möglichst aussagekräftige Beschreibung der Immobilie kann gewissermaßen die Erwartungshaltung des Käufers begrenzt werden. So kann beispielsweise durch eine Beschreibung der Immobilie als "sanierungsbedürftigen Altbau, Baujahr 1910, letzte Kernsanierung im Jahr 2000" klargestellt werden, dass der Käufer eben nur einen der Beschreibung entsprechenden Zustand erwarten durfte.

Haftungsbeschränkung im Immobilienrecht

Es sollte in einem gesonderten Abschnitt ausdrücklich klargestellt werden, dass alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grund und Bodens, Gebäudes und etwa mitverkaufter beweglicher Sachen ausgeschlossen sind, es sei denn, in dem Kaufvertrag finden sich ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarungen oder Garantien.

Selbstverständlich haftet der Verkäufer dennoch in solchen Fällen, in denen er arglistig für den Käufer wesentliche Umstände verschweigt. Nach der Rechtsprechung hat der Verkäufer die Pflicht, ungefragt auf verborgene Mängel oder auf Umstände hinzuweisen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

Beispielhaft seien genannt: das Fehlen einer Baugenehmigung; Altlasten, Kellerdurchfeuchtung aufgrund unzureichender Isolierung der Außenwände, Bestehen einer Mietpreisbindung, Verwendung von giftigem Holzschutzmitteln.

Kenntnis des Käufers

Der, der vor Vertragsschluss Kenntnis von bestimmten Umständen hat, kann sich nicht im Nachgang auf diese Mängel berufen (§ 442 Abs. 1 BGB). Daher sollte der Verkäufer darauf drängen, dass der Käufer im Kaufvertrag die Kenntnis von bereits offengelegten Mängeln ausdrücklich bestätigt. So wird das Haftungsrisiko weiter reduziert. So könnte man z.B. in den Vertrag aufnehmen, dass dem Käufer einzeln aufgezählte Mängel bekannt sind und einzeln aufgezählte Unterlagen ihm vor Vertragsschluss vorlagen.

Es sollte auch ausdrücklich klargestellt werden, dass dem Käufer die Möglichkeit einer Prüfung der Immobilie gegeben wurde, insbesondere, dass er eine Vollmacht hatte, um sich selbst z.B. die Bauakte anzusehen.

Keine Haftung für Aussagen Dritter

Vorsorglich sollte auch klargestellt werden, dass der Verkäufer nicht für etwaige Aussagen der Hausverwaltung und/oder Werbeaussagen eines Maklers haftet.

Weitere Informationen finden Sie auf der Kanzleiseite des Autors: ROSE & PARTNER, Immobilienrecht