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Fristlose hilfsweise fristgerechte Kündigung

13.1.2018 Thema abonnieren Zum Thema: Kündigung Fristlose
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)
Fristlose hilfsweise fristgerechte Kündigung

Hallo.
Ich habe gestern Nachmittag eine fristlose Kündigung hilfsweise ordentliche Kündigung für unsere Mietwohnung bekommen. Es handelt sich um eine Kündigung wegen Mietrückstand wir haben in den letzten 2 Monaten die Miete erst am Ende statt am Anfang des Monats bezahlt. Daher also berechtigte Kündigung. So nun blieb ein Gespräch mit dem Vermieter gestern ja aus da alle schon Feierabend hatten. Ich habe 2 kleine Kinder und mache mich völlig verrückt wegen dem Brief. Ich könnte die Januar Miete zum 1. Februar bezahlen und auch die Februar Miete gleich so das kein Rückstand mehr herrscht und ab dann pünktlich zahlen. Kann ich damit die Kündigung aufheben. In dem Schreiben steht es sehr widersprüchlich drin und für einen leihen eher unverständlich. Einerseits steht das mit einem Kompletten Ausgleich des Rückstände die Kündigung unter Umständen unwirksam wird. Andererseits das dass Interesse des Vermieters an Einer Kündigung meinem Interesse zu bleiben überwiegen. Ich verstehe das nicht so ganz daher also die Frage ob überhaupt eine Möglichkeit bestehen würde das ich in der Wohnung bleibe oder ich definitiv zum Ende der Frist ausziehen muss?

-- Editiert von Moderator am 13.01.2018 13:28

-- Thema wurde verschoben am 13.01.2018 13:28

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 3682 weitere Fragen zum Thema
Kündigung Fristlose


56 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
blaubär+
Status:
Senior-Partner
(6604 Beiträge, 2428x hilfreich)

Vor allem bist du mit deinem Anliegen im falschen Forum - hier: Arbeitsrecht.

:forum:


Zur Sache: Vermieter sind an unzuverlässigen Mietern nicht sonderlich interessiert. U.U. kannst du bleiben, sofern du deine Mietschulden zahlst, du wirst deinen Vermieter aber überzeugen müssen, dass du dich künftig an den Vertrag halten wirst.

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#2
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Oh hatte eigentlich Mietrecht angeklickt. Naja ich würde ja den Rückstand direkt begleichen mit der nächsten Miete..
Haben sie vielleicht einen Tipp wie man der Vermietung das Schmackhaft machen Kann?

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#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(29558 Beiträge, 9162x hilfreich)

Hättest Du zu irgendeinem Zeitpunkt einen Mietrückstand von mehr als einer Miete? Nach Deiner Darstellung hört sich das nicht so an.

Gab es eine Abmahnung wegen der verspäteten Mietzahlungen?

Zunächst einmal sollte hier geprüft werden, ob die Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) überhaupt wirksam ist. Daher bitte genau darstellen, wann welche Miete gezahlt wurde.

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#4
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Ja habe am 29.12 die Miete rückwirkend bezahlt die am 1.12 fällig gewesen wäre. Und da meine Verwaltung die erst am 2.1 gebucht hat war ich somit am 1.1. Mit 2 Mieten im Rück.

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#5
 Von 
cauchy
Status:
Junior-Partner
(5189 Beiträge, 2619x hilfreich)

Zitat (von LisaRam):
Und da meine Verwaltung die erst am 2.1 gebucht hat war ich somit am 1.1. Mit 2 Mieten im Rück.
Nö, wahrscheinlich nicht. Denn die Januar-Miete ist erst am 3. Werktag des Monats fällig (§ 556b BGB). Kann natürlich sein, dass im Mietvertrag ein anderer Zeitpunkt vereinbart wurde. Das müsste dann aber auch erstmal gültig sein, was ich bezweifeln würde.

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#6
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(29558 Beiträge, 9162x hilfreich)

Die Dezember-Miete war am 04.12. fällig und die Januar-Miete am 04.01. Somit bestand zu keinem Zeitpunkt ein Mietrückstand von mehr als einer Miete. Eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) ist damit nicht möglich.

Eine Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen setzt jedoch eine vorherige Abmahnung voraus.

Daher gehe ich davon aus, dass die Kündigung unwirksam ist. Nach diesem "Warnschuss" kann bei erneut verspäteter Mietzahlung aber eine wirksame Kündigung kommen.

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#7
 Von 
AltesHaus
Status:
Junior-Partner
(5667 Beiträge, 1139x hilfreich)

Zitat (von hh):
Die Dezember-Miete war am 04.12. fällig und die Januar-Miete am 04.01. Somit bestand zu keinem Zeitpunkt ein Mietrückstand von mehr als einer Miete. Eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) ist damit nicht möglich.

Das würde ich so nicht stehen lassen wollen.

Waren Sie denn vorher schon mal mit Mieten im Rückstand oder haben Sie häufiger später gezahlt als vereinart? Dann kann der VM auch fristlos kündigen (543 I BGB)

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#8
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die vielen Antworten. Das beruhigt mich schon mal etwas. Ich werde Montag das Gespräch mit dem Vermieter suchen und dann einen Anwalt einschalten. Nein ich habe vorher eigentlich immer pünktlich gezahlt.

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#9
 Von 
fb367463-2
Status:
Student
(2854 Beiträge, 1192x hilfreich)
Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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#10
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von fb367463-2):
Sie haben hilfsweise die ordentliche Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) erhalten. Ich würde da weniger fordern als vielmehr kleine Brötchen backen.

Ja ich würde sowieso erstmal mehr "zu Kreuze kriechen" und darauf hoffen das sie mich mit 2 Kleinkindern nicht auf die Straße setzen mehr oder weniger. Denn der Wohnungsmarkt macht mir nicht gerade Hoffnung so schnell eine neue bleibe zu finden hier in meinem Bezirk.. Zumal ich eine neue Kaution und das Geld für den Umzug gar nicht hätte im Moment.

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#11
 Von 
AltesHaus
Status:
Junior-Partner
(5667 Beiträge, 1139x hilfreich)

Unter Umständen hat Ihnen der VM ja erst einmal einen "Schuss vor dem Bug" gegeben, ich jedoch bin der Meinung, dass es hier anders ist, da er hilfsweise die fristgerecht ausgesprochen hat. Falls Sie Gelder vom Amt erhalten könnten SIe dem VM anbieten, dass dieses die MIete ab sofort direkt überweist, um so schon mal anderweitige Verwendung der Gelder auszuschließen.

Falls nicht, sollten SIe trotzdem zum Amt gehen und dort um kurzfristiges Darlehen einer Monatsmiete bitten, dies könnten Sie ja am nächsten 1. - nach eigenen Angaben - dann sofort zurück zahlen. Sie sollten auf gar keinen Fall davon ausgehen, dass das ein leichter Weg ist.

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#12
 Von 
Akkarin
Status:
Lehrling
(1989 Beiträge, 306x hilfreich)

Wenn die fristlose (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) unberechtigt war, ist es die ordentliche auch.
Liegt die Wohnung in Berlin? Wohnt man ansonsten schon länger unauffällig da?

Ansonsten Geld für Anwalt sparen und dafuer sorgen, dass sofort alles bezahlt wird und künftig immer pünktlich gezahlt wird.

Und wenns wirklich mal gar nicht geht, vorher die Hand heben.

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#13
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Wir bekommen nur 100€ Wohngeld direkt vom Amt nichts weiter. Das der weg jetzt nicht leicht wird ist mir klar. Nur leider kann ich es jetzt nicht mehr ändern und muss zusehen das ganze jetzt irgendwie ab zu wenden.

Noch eine kleine Frage. In dem Brief steht auch das sie uns alternativ Wohnraum anbieten könnten damit die Obdachlosigkeit vermieden wird. Wie ist das gemeint?


Vielen Lieben Dank für eure Antworten und Tips. Ich werde von dem warten ganz verrückt.

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#14
 Von 
muemmel
Status:
Unsterblich
(22703 Beiträge, 12032x hilfreich)

Wie ist das gemeint? Da sollten Sie den Vermieter fragen - das ist nämlich äußerst unüblich.

Signatur:Bei nur einer Ratte im Zimmer handelt es sich nicht um einen Reisemangel ( Amtsgericht Köln).
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#15
 Von 
AltesHaus
Status:
Junior-Partner
(5667 Beiträge, 1139x hilfreich)

Zitat (von LisaRam):
Noch eine kleine Frage. In dem Brief steht auch das sie uns alternativ Wohnraum anbieten könnten damit die Obdachlosigkeit vermieden wird. Wie ist das gemeint?

Das widerspricht auch der Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) wegen Zahlungsverzuges. Wenn ich einem Mieter wegen Zahlungsverzug kündige, biete ich ihm doch nicht eine neue Wohnung an. Mmmh ist es möglich, dass Sie den Brief mal hier einstellen (Namen, Adressen etc. schwärzen)?

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#16
 Von 
cauchy
Status:
Junior-Partner
(5189 Beiträge, 2619x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Wenn die fristlose unberechtigt war, ist es die ordentliche auch.
Streng genommen nein.

Der BGH hat das in einem Hinweisbeschluss mal ausgeführt, den ich leider nicht mehr widerfinde. Eine fristlose Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) wegen Zahlungsverzug von 2 Mieten setzt kein Verschulden des Mieters veraus. Einzige Sicherheit ist hier die Möglichkeit, diese wieder unwirksam zu machen. Anders sieht es aus bei einer ordentlichen Kündigung wegen Vertragsverstößen (hier zu späte Mietzahlung) oder auch bei einer fristlosen Kündigung wegen Vertragsverstößen aus. Da ist ein Verschulden des Mieters notwendig und bei einer fristlosen Kündigung auch eine Abmahnung. Letztere ist bei einer ordnungsgemäßen zumindest rechtlich nicht notwendig.

Zumindest in der Theorie ist es also möglich, dass die fristlose wegen Zahlungsverzug unwirksam ist (weil nicht mehr als eine Monatsmiete und keine vorherige Abmahnung), aber die ordentliche Kündigung wirksam ist. Wobei mir unklar ist, ob in der Praxis wirklich ein Richter die ordentliche Kündigung in einem solchen Fall durchwinken würde.

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#17
 Von 
Akkarin
Status:
Lehrling
(1989 Beiträge, 306x hilfreich)

Entschuldigung. Du hast insoweit recht, das meine Aussage tatsächlich zu unpräzise und danach falsch war. Ich meinte, wenn Kuendigungsgrund A unwirksam ist, kann der Grund A auch keine ordentliche begründen.
Das heißt, aber nicht das Grund B das nicht kann.

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#18
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Also in dem Schreiben steht folgendes:
Wir fordern sie auf, das Mietobjekt zu räumen und an uns herauszugeben. Sollten Sie dieser Aufforderung nicht folgen, werden wir Klage erheben. Einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß Paragraph 545 BGB widersprechen wir bereits jetzt.

Hilfsweise kündigen wir das Mietverhältnis unter Berufung auf Paragraph 573 II Nr. 1 BGB ordentlich wegen schuldhafter Verletzung mietvertraglicher Verpflichtungen mit einer Frist zum ..... da sie mir der O.G Förderung in Verzug sind. Wir bieten Ihnen Alternativ Wohnraum zur Vermeidung von Obdachlosigkeit an. Setzen Sie sich bitte unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von 14 Tagen mit uns im Verbindung.

Die Gesobau hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietberhältnisses, das ihrem Interesse an der Fortsetzung überwiegt. Wir machen sie darauf aufmerksam, dass Sie der ordentlichen Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) gemäß Paragraph 574 ff. BGB widersprechen können. Der Wiederspruch muss schriftlich erklärt und begründet werden und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist bei uns eingegangen.

( Dann kommt der Standard Absatz wie ich mich bei der Abgabe verhalten muss also besenrein etc.)

Für den Fall dass es sich bei dem Mietobjekt um Wohnraum handelt, weisen wir Sie darauf hin, dass unter Umständen die Kündigung durch vollständige Zahlung des Rückstandes gemäß Paragraph 543 i.V.m. Paragraph 569 BGB unwirksam wird.



Und genau das verwirrt mich so. Der Brief ist für mich als Leien total unverständlich. Einerseits wollen sie mich raus haben wegen dem zahlunhsverzug wollen mir aber alternativ Wohnraum anbieten (das für mich ja auch wieder kosten bedeutet wegen neuer Kaution und so) Und schreiben dann aber noch das die Kündigung unter Umständen unwirksam wir d wenn ich bezahle. Sie schreiben aber nicht ob die fristlose oder fristgerechte gemeint ist. Ich hab die ganze Nacht das Internet durchforstet aber nichts vergleichbares gefunden...

Vielleicht hat ja hier jemand so was ähnliches schonmaö gehört und bringt etwas Licht ins dunkel bevor ich Montag hoffentlich Aufklärung durch meinen Vermieter erfahre...

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#19
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2725 Beiträge, 1354x hilfreich)

Zitat (von LisaRam):
Und schreiben dann aber noch das die Kündigung (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) unter Umständen unwirksam wir d wenn ich bezahle.

Das entspricht nunmal der gesetzlichen Regelung, aber nur für die fristlose Kündigung nach §§ 543, 546 BGB (z.B. erheblicher Mietzahlungsverzug)

Vielleicht ist das Schreiben gar nicht so unverständlich sondern nur für dich unverständlich.

Das beste wäre wohl, wenn du das Schreiben mal (anonymisiert) hochlädst und den Link einstellt, dann kann man das zumindest mal klären.


Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#20
 Von 
AltesHaus
Status:
Junior-Partner
(5667 Beiträge, 1139x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Das beste wäre wohl, wenn du das Schreiben mal (anonymisiert) hochlädst und den Link einstellt, dann kann man das zumindest mal klären.

wurde abgetippt #18

Signatur:Ich erteile keine Ratschläge, ich schreibe nur wie ich die Dinge handhaben würde.
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#21
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(54673 Beiträge, 24356x hilfreich)

Zitat (von LisaRam):
wollen mir aber alternativ Wohnraum anbieten

Oft haben Wohnungsgesellschaften auch "Wohnraum zur Vermeidung von Obdachlosigkeit" im Angebot. Diese werden von den Gemeinden angemietet um dann den von Obdachlosigkeit Bedrohten zur Verfügungn gestellt. Die Gemeinden müssen dann keine eigenen Wohnheime betreiben.
Und wenn die eigenen Mieter einen solchen Problemfall darstellen, dann nimmt man den "kurzen Dienstweg".


Signatur:Meine persönliche Meinung/Interpretation! Im übrigen verweise ich auf §675 Abs. 2 BGB
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#22
 Von 
cauchy
Status:
Junior-Partner
(5189 Beiträge, 2619x hilfreich)

Der Vermieter hat laut wikipedia mehr als 37000 Wohnungen. Ich gehe mal davon aus, dass sie dort über ausreichend Kompetenz verfügen sollten. Daher würde ich das Schreiben auch nicht einfach als "ungültig" abheften. Wenn man bei einem persönlichen Gespräch das Problem nicht gelöst bekommt, solle der Mieter umgehend kompetente Beratung aufsuchen. Ob das nun ein Rechtsanwalt sein muss oder ob auch ein Mieterverein reicht, darüber kann man streiten. Auf jeden Fall jemand, der alle Schreiben und Zahlungsvorgänge im Detail prüft.

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#23
 Von 
Akkarin
Status:
Lehrling
(1989 Beiträge, 306x hilfreich)

Japp, aber das heißt auch die Wohnung ist in Berlin.

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#24
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Akkarin):
Japp, aber das heißt auch die Wohnung ist in Berlin.

Und das hat jetzt welchen Hintergrund?

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#25
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4616 Beiträge, 1470x hilfreich)

Zitat (von Harry van Sell):
Und wenn die eigenen Mieter einen solchen Problemfall darstellen, dann nimmt man den "kurzen Dienstweg".

Ja die Verwaltung schein genau zu planen, mit der Obdachlosigkeitswohnung sind die nächsten Einkünfte schon von der Stadt bezahlt. Und damit dürfte auch der Räumungsschutz hinfällig sein.

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#26
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2725 Beiträge, 1354x hilfreich)

Zitat (von AltesHaus):
Zitat (von Lolle):
Das beste wäre wohl, wenn du das Schreiben mal (anonymisiert) hochlädst und den Link einstellt, dann kann man das zumindest mal klären.
wurde abgetippt #18

Ich glaube nicht, dass eine WoBauGes einen solchen Text schreibt:

Zitat (von LisaRam):
Hilfsweise kündigen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) wir das Mietverhältnis unter Berufung auf Paragraph 573 II Nr. 1 BGB ordentlich wegen schuldhafter Verletzung mietvertraglicher Verpflichtungen mit einer Frist zum ..... da sie mir der O.G Förderung in Verzug sind.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#27
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Zitat (von AltesHaus):
Zitat (von Lolle):
Das beste wäre wohl, wenn du das Schreiben mal (anonymisiert) hochlädst und den Link einstellt, dann kann man das zumindest mal klären.
wurde abgetippt #18

Ich glaube nicht, dass eine WoBauGes einen solchen Text schreibt:

Zitat (von LisaRam):
Hilfsweise kündigen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) wir das Mietverhältnis unter Berufung auf Paragraph 573 II Nr. 1 BGB ordentlich wegen schuldhafter Verletzung mietvertraglicher Verpflichtungen mit einer Frist zum ..... da sie mit der O.G Förderung in Verzug sind.

Ist aber leider so hab den Brief ja hier

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#28
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Lolle):
Zitat (von AltesHaus):
Zitat (von Lolle):
Das beste wäre wohl, wenn du das Schreiben mal (anonymisiert) hochlädst und den Link einstellt, dann kann man das zumindest mal klären.
wurde abgetippt #18

Ich glaube nicht, dass eine WoBauGes einen solchen Text schreibt:

Zitat (von LisaRam):
Hilfsweise kündigen (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag ) wir das Mietverhältnis unter Berufung auf Paragraph 573 II Nr. 1 BGB ordentlich wegen schuldhafter Verletzung mietvertraglicher Verpflichtungen mit einer Frist zum ..... da sie mit der O.G Förderung in Verzug sind.

Ist aber leider so hab den Brief ja hier

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#29
 Von 
Akkarin
Status:
Lehrling
(1989 Beiträge, 306x hilfreich)

Zitat (von LisaRam):
Zitat (von Akkarin):
Japp, aber das heißt auch die Wohnung ist in Berlin.

Und das hat jetzt welchen Hintergrund?

Das wir im Bezirk des Landgerichts Berlin sind.
Da ist gerade was anhängig
https://www.123recht.net/LG-Berlin-Zahlungsrueckstand-des-Mieters-nur-fristlose-Kuendigung-wirksam-__f529351.html

Bevor es jetzt aber zu kompliziert wird, beantworte mal folgende Fragen:

Einzug wann ?
Wann war die die erste unpunktliche Zahlung durch dich ? ( also nach dem 3 ten Werktag ueberwiesen?)
Hast du schon eine Abmahnung bekommen?
Wann hast du das erste mal gar nicht gezahlt?
Welche Zahlungen sind jetzt noch offen?
Koenntest du die Rueckstande ausgleichen?

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#30
 Von 
LisaRam
Status:
Frischling
(17 Beiträge, 0x hilfreich)

Einzug am 1.1.2016 bei der Gesellschaft seid 5 Jahren.

Das Erste mal zu spät war die Oktober Miete die am 15.10 überwiesen wurde.
Die November und Dezember Miete habe ich jeweils zum Ende des Monats überwiesen. Und Januar ist jetzt fällig.

Ja hätte auch wenn es ein Riesen Loch rein reißt die Möglichkeit zum 30.1. Sowohl die Miete für Januar zu bezahlen und auch gleich die für Februar mit. Und ab dann regulär Pünktlich.

Nein eine Abmahnung gab es bisher noch nicht. Nur jeweils zum 20. Eine Zahlungserinnerung.

Hab meine Miete ansonsten seid ich damals bei meinen Eltern ausgezogen bin immer pünktlich bezahlt. Wir sind sehr ruhige Mieter (so ruhig wie es eben mit 2 Kleinkindern sein kann) und hatten bisher keine Probleme mit der Gesellschaft

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