Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Mietrückstand, Verzug, Kündigung, fristlos, Räumungsklage, Nachzahlung

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Kann der Mieter das Mietverhältnis durch Nachzahlung der Miete noch retten?

Falls der Mieter die Miete über einen längeren Zeitraum nicht vollständig zahlt, kann es zu einem Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten kommen. Ein solcher Mietrückstand kann zur fristlosen Kündigung und anschließender Räumung durch den Vermieter berechtigen. Wie kann der Mieter seinen Mietvertrag noch retten?

Nach mieterschutzrechtlichen Vorschriften kann der Mieter die fristlose Kündigung mit einer vollständigen Nachzahlung der ausstehenden Mieten unwirksam machen, wenn die Zahlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Zustellung der Räumungsklage) erfolgt, soweit im Zeitraum von zwei Jahren zuvor der Mieter nicht schon einmal von dieser Regelung Gebrauch gemacht hat. Dramatisch für den Mieter allerdings: Eine solche Zahlung beseitigt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibt ihm gegenüber wirksam, d.h. der Mieter muss unter Umständen doch aus der Wohnung. Umstritten ist, ob eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung zwingend erforderlich ist. Obwohl der Bundesgerichtshof dies nicht so sieht, hält etwa das Landgericht Berlin konsequent an seiner Auffassung fest, dass eine Abmahnung grundsätzlich nicht erforderlich ist (so etwa Landgericht Berlin, Urteil vom 23.03.2010, 63 S 432/09).

Alexander Bredereck
seit 2009 bei
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Rechtsanwalt
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Besonders hart trifft es den Mieter in folgendem Fall: Sollte er aufgrund von Mängeln der Auffassung sein, die Miete sei gemindert und deshalb regelmäßig weniger Miete überweisen, kann eine aufgrund Zahlungsverzugs erklärte Kündigung dennoch wirksam sein. Falls die Mängel nicht oder nicht in einem der vom Mieter zugrunde gelegten Minderungsquote entsprechenden Maß vorliegen, hat der Mieter Pech gehabt.

Landgericht Berlin aktuell: Dies bestätigte das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 18.4.2011, 67 S 502/10. Obwohl der Mieter den Mietrückstand innerhalb der 2-Monats-Frist ausgeglichen hat und somit die fristlose Kündigung nachträglich unwirksam wurde, musste der Mieter ausziehen. Das Landgericht Berlin sah einen Rückstand von über einer Monatsmiete bereits als erheblichen Mietrückstand an, der zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. In solchen Fällen kommt es auf das Verschulden des Mieters an. Jeder Einzelfall wird von den Gerichten eingehend geprüft.

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Fachanwaltstipp Mieter: Zahlen Sie Ihre Miete pünktlich und möglichst mit Dauerauftrag. Sollten Sie nicht sicher sein, ob dem Vermieter Miete zusteht (z.B. weil Sie meinen, Sie hätten ein Recht zur Mietminderung), zahlen Sie die Miete zumindest unter Vorbehalt. Sollten Sie versehentlich die Miete nicht gezahlt haben und eine entsprechende Kündigung des Vermieters erhalten, sollten Sie sofort einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Wenn Sie eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aussprechen, sollten Sie immer hilfsweise zur fristlosen Kündigung eine fristgerechte Kündigung erklären. Soweit Sie eine Kündigung aussprechen, beachten Sie, dass die Kündigung begründet werden muss. Sie müssen in der Kündigung den Zahlungsrückstand genau aufführen. Es reicht nicht, den Gesamtsaldo anzugeben. Sie müssen vielmehr genau aufführen, für welche Monate der Mieter mit Zahlungen in welcher Höhe im Rückstand ist. Sie müssen ferner angeben, wie Sie die eingegangenen Zahlungen des Mieters verrechnet haben. Schließlich ist dem Kündigungsschreiben eine ordnungsgemäße Vollmacht beizufügen, soweit die Kündigung nicht durch den Vermieter selbst, sondern durch einen Bevollmächtigten (Hausverwaltung, Anwalt, o.ä.) ausgesprochen wird.

Auch wenn der Bundesgerichtshof im vorliegenden Fall eine Abmahnung nicht für notwendig hielt, empfiehlt es sich regelmäßig, vor Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgerechten, Kündigung (mindestens) eine Abmahnung auszusprechen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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Alexander Bredereck
Fachanwalt für Arbeitsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Guten Tag Herr Bredereck,
ich habe Ihren Artikel " Fristlose Kündigung wegen Rückstandes des Mieters mit den Mietzahlungen" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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Leserkommentare
von AngieS am 27.05.2015 15:08:15# 1
Hallo habe eine ,,Wohnung"bezogen u.einen neuen job angefangen. musste wegen sexueller Belästigung kündigen. Bin diesen monat mit 500euro im Rückstand. Meine Vermieterin Arbeitet noch aktuell in diesem betrieb kennt daher die Umstände. Hat mir auch gesagt is alles kein Problem,ich soll mir keine sorgen machen. Vor ca.2wochen bekomme ich die Kündigung zum 31.5.15
Ist dies rechtens?
Seit dem werde ich täglich terrorisiert, musste schon 2mal die Polizei rufen da sie mich gewaltsam aus dem Haus geschmissen haben. Strom wird mir gelegentlich abgestellt,die Mitbenutzung der Küche wird mir verweigert sowie das waschen meiner Wäsche. Es ist ein offener Bereich den ich gemietet habe ohne Küche! Es wurden mündliche Vereinbarungen vor meinem Einzug getroffen die keineswegs eingehalten. Kann mir einer helfen? Mfg
    
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