Fristlose Kündigung durch Abmahnung möglich?

Hallo 123Recht-Team,

ich bin Besitzerin eines Einfamilienhauses mit vermieteter Einliegerwohnung; Baujahr 2005. Dies ist seit dem 01.08.2005 vermietet.

Wir haben kurz nach Mietbeginn festgestellt dass die Miete zu gering angesetzt ist. Dies wurde mit der Mieterin besprochen und ihr wurde schriftlich mitgeteilt, dass die Miete ab August 06 100 EUR mehr betragen wird. Sie hat Ihrerseits seit Dezember 05 bereits 50 EUR mehr bezahlt und mündlich (leider haben wir schriftlich versäumt) zugestimmt ab August 06 die vollen 100 EUR mehr zu bezahlen.

In den Folgemonaten hat sich die Gesamtsituation zwischen uns und der Mieterin drastisch verschlechtert so das wir mit Hilfe des Sonderkündigungsrechts bei Einfamilienhaus mit verm. Einliegerwohnung gekündigt haben. Anbei die Kopie unseres Anschreibens in Auszügen:


An Frau
xxxx

Kündigung Einliegerwohnung gemäß § 573 a Abs. 1 BGB


Sehr geehrte Frau xxx 13.07.2006

gemäß beiliegendem Schreiben kündige ich Ihnen die von Ihnen gemietete Einliegerwohnung zum 31.07.2007.

Zur Erklärung möchte ich hinzufügen, dass dies unserer Meinung im beiderseitigen Interesse ist, da beide Seiten offensichtlich aufgrund unterschiedlicher Lebensweisen und Auffassungen nicht miteinander auskommen.
Die Wohnsituation ist für uns in der Art nicht mehr haltbar – der verursachte Lärm Ihrerseits durch lautes Fernsehen; Radio hören, Türen schlagen und ebenso Telefonieren in einer Lautstärke, dass jedes gesprochene Wort Ihrerseits von uns zwangsweise mitgehört werden muss.
Sie wiederum haben ein offensichtliches Problem mit den vorhandenen Hunden, obwohl Ihnen bereits vor Mietbeginn bekannt war, dass diese mit im Haus leben. Dies wurde uns von Ihnen in diversen Situationen deutlich vermittelt (Unmutsbekundungen sobald die Hunde im Garten sind).
Des weiteren sind wir Tierfreunde und Ihre Abneigung gegen Tiere aller Art selbst auf Ihrer Terrasse (bspw. das Besprühen der Außenwand mit Pestiziden) stellt für uns ein Problem dar.
Gemäß dem bestehenden Kündigungsrechts ist die Frist wie folgt:
Mietverhältnis bis 5 Jahre: 6 Monate (3 Monate mehr als regulär).
Da die Kündigung hiermit zum 01.08.2006 ausgesprochen wird, bedeutet das eine Frist bis spätestens 31. Januar 2007.
Wir sind gerne bereit, Sie aus dem bestehenden Mietverhältnis vorzeitig zu entlassen.
Nach Rücksprache mit „Haus- und Grund“ besteht keine Notwendigkeit, Ihnen einen neuen Mietvertrag wie Ihrerseits gewünscht auszustellen.
Ihre gemietete Wohnung hat eine Gesamtgröße von 69,67 m². Die Warmmiete beträgt wie bereits schriftlich mitgeteilt ab August 2006 EUR 570,00.
Ebenfalls erklären wir uns nochmals bereit, die von Ihnen erstandene Einbauküche zum jeweiligen Zeitwert abzukaufen; falls dies Ihrerseits gewünscht ist.
Mit freundlichen Grüßen

xx
Zeugen der Übergabe:

Xx xx

Seit dieser Kündigung ist die Mieterin uns gegenüber mehrfach beleidigend geworden. Bei der Übergabe der Kündigung wurde Sie mündlich darauf hingewiesen, dass ich die Vermieterin bin, da Sie im Vorfeld immer meiner Mutter telefonisch ihre Beschwerden mitgeteilt hatte anstatt dies direkt mit uns zu klären wo wir in einem Haus mit Ihr leben- Sie wurde gebeten diese Anrufe zu unterlassen und uns zu kontaktieren bei Problemen.

Am selben Abend der Übergabe der Kündigung rief sie dennoch meiner Mutter an und beleidigte diese „ ich werde schnellstmgl ausziehen, ich übergebe alles meinen Anwälten – mit Ihrer Tochter kann man ja nicht unter einem Dach leben!“.

Wir haben dies unkommentiert stehen lassen da wir uns nicht auf dieses Niveau begeben möchten und anfangen wollen zu streiten- die Dame soll schlicht ausziehen.

In der Zwischenzeit ist die Belästigung durch Lärm nicht besser geworden, eher das Gegenteil ist der Fall. Vergangenen Sonntag haben wir in unserem Garten Grabarbeiten durchgeführt- eine lautlose Tätigkeit welche jederzeit erlaubt ist.

Dies nahm die Mieterin zum Anlaß erneut meiner Mutter anzurufen. Dort erreichte Sie den Anrufbeantworter wo Sie sich darüber beschwerte das es eine Unverschämtheit sei Sonntags im Garten zu arbeiten auch wenn sie gekündigt wäre.
Ebenfalls war Sie im Anschluß wieder mit Türenschlagen und lautem Herumschreien beschäftigt um ihrem Ummut kund zu tun.

Dies haben wir zum Anlaß genommen,eine Abmahnung zu schreiben. Wir haben nochmals darauf hingewiesen dass Sie wie bereits erklärt sich an uns wenden kann mit Problemen und sie nicht meiner Mutter anzurufen hat. Desweiteren haben wir Sie gebeten das Türenschlagen einzustellen. Wir haben uns strafrechtliche Schritte diesbezgl vorbehalten hinsichtlich Belästigung durch Anrufe, Beleidigung Ihrerseits sowie evt Sachbeschädigung durch das Türenschlagen.

Desweiteren haben wir Sie gebeten sich schriftlich bis zum 3.09.06 zu äußern weshalb die erhöhte Miete von EUR 570 nicht eingegangen sind sondern nur die bislang bezahlten EUR 520,00.

Das Verhalten hat sich erwartungsgemäß nicht verändert- gestern abend verbrachte Sie mit Türenschlagen, lautem Fernsehen so das wir oben quasi mithören konnten usw..

Meine Fragen wären nun:

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich? Sie missachtet die Aufforderung deutlich die wir in der Abmahnung genannt haben. (Einstellen des Türenschlagens und des Lärmens)

Muß Sie die erhöhte Miete wie angekündigt und mündlich akzeptiert bezahlen? Freiwillig bezahlt sie ja seit Dezember 05 bereits wie aufgeführt 50 EUR mehr.

Muß Sie sich wie von uns gewünscht schriftlich äußern?

Welche Möglichkeiten habe ich diese langen 6 Monate Frist zu verkürzen? Der Zustand ist für mich nicht haltbar und meine Nerven sind in der Zwischenzeit mehr als angeschlagen. Wir haben nicht soviel investiert um nun solch einem Mieterterror aufzusitzen

Kann ich von meinem gut gemeinten Angebot der Küchenübernahme anbetracht des Verhaltens der Mieterin zurücktreten?

Für Ihre Hilfe besten Dank im Voraus!