Fristlose Kündigung da Schimmel verschwiegen

Question

Hallo

Vor zwei Monaten zog ich mit Mann und drei Kindern in eine Untergeschosswohnung mit Garten. Wir haben zuvor beim selben Vermieter in einer anderen Wohnung gewohnt. Uns zwar bekannt, dass die Wohnung einst ein Feuchtigkeitsproblem hatte, nicht unüblich im Untergeschoss. Als ich den Vermieter darauf ansprach, bevor wir einzogen, behauptete er, dass es in der Wohnung keinen Schimmel gäbe. Die Wohnung selbst, wäre nicht Schimmel befallen. Wir zogen in die Wohnung. Nach nun zwei Monaten stellt sich heraus, dass sowohl Flur, Wohnzimmer als auch Kinderzimmer schimmelbefallen sind. Die Wände sind auf 30 cm vom Boden aus nach oben sehr nass. Darüber sind die meisten Wände trocken. Außer die Außenwände am Hang, die sind auch nach oben hin feucht. Der Vermieter meinte, dass wir die Möbel zu nah an der Wand stehen haben. Ich habe die Möbel etwa 10 cm von der Wand abgerückt stehen. Das sollte eigentlich ausreichen. Nun ist aufgefallen, dass auch die Innenwand im Wohnzimmer Schimmel befallen und sehr nass ist. Hier erstreckt sich der Befall auf eine Länge von etwa 2,50m und einer Höhe von etwa 30cm. Auch dort mussten wir die Couch 10 cm von der Wand abrücken. Im Schlafzimmer das gleiche Problem. Auch dort sind die Außenwände nass, so dass die Möbel nicht an der Wand stehen können. Wir haben in jedem Zimmer einen Hygrometer stehen, das eine Luftfeuchtigkeit von um die 70% anzeigt. Ich lüfte entsprechend der absoluten Luftfeuchtigkeit , die ich mir selbst berechne . Zusätzlich haben wir einen Luftentfeuchter gekauft , der die kompletten 80 Quadratmeter entfeuchtet. Dieser Luftentfeuchter läuft rund um die Uhr auf unsere Kosten. Dennoch kommt der Schimmel immer, trotz Behandlung und Entfernen, wieder und die Wände bleiben weiterhin nass. Die Feuchtigkeit der Wände habe ich mit einem speziellen Gerät gemessen, dass ich eigens dafür gekauft habe. Telefonisch habe ich den Vermieter vor dem Wochenende nicht erreichen können und habe auf den Anrufbeantworter mein Anliegen geschildert. Über das Wochenende hinweg meldete er sich nicht. Daraufhin rief ich Montags am frühen Nachmittag noch einmal an. Er sagte er habe die Nachricht bereits abgehört, könne am Wochenende aber ja sowieso nichts machen. Er wollte sich am nächsten Tag melden, da er an diesem Montag einen Zahn gezogen bekommen hat und abkömmlich war. Auf diesen Anruf warte ich bereits vergeben. Ich wohne mit drei Kindern im Alter von 6 Jahren, 3 Jahren und 11 Monaten in dieser Wohnung. Da mein ältester Sohn Neurodermitiker ist und auch ich mit Neurodermitis zu kämpfen habe, ist der Schimmelbefall besonders schädlich für uns. Seid wir in der Wohnung wohnen, haben sich die Infektionen gehäuft (Atemwegsinfekte, Haurausschlag, vermehrte Migräneanfälle). Ob das mit dem Schimmel zusammenhängt, können wir nur erahnen. Nun möchten wir nicht länger in dieser Wohnung wohnen und denken darüber nach frühzeitig zu kündigen. Was wir wissen möchten ist, ob wir in diesem Fall fristlos kündigen können. Der Härtefall besteht ja darin, dass drei sehr kleine Kinder in einer verschimmelten Wohnung wohnen müssen, deren Wohnzimmer und Schlafzimmer befallen sind. Wie wir von den Nachbarn erfahren haben, sind auch weitere Wohnungen seiner Häuser befallen. Er hat zwei baugleiche Häuser nebeneinander stehen, in denen jeweils zwei Wohnungen mit Schimmel befallen sind. Keiner dieser Mieter wurde vor Einzug über diesen Schimmelbefall informiert. Bei jedem dieser Mieter behauptet der Vermieter es läge am falschen Lüften. Auch beide Vormieter meiner Wohnung haben die Kaution wegen Schimmelbefall nicht zurückerhalten. Somit war das Problem Schimmel dem Vermieter bekannt. Dennoch hat er uns in dem Glauben gelassen, die Wohnung hätte kein Problem, als wir einziehen wollten. Ist aufgrund dessen eine fristlose Kündigung möglich? Ist es bei irgendwem ähnlich gelaufen? Gruß, Sonja S.

HeHe · Answer

Habt ihr den Mangel in der Vergangenheit nachweislich/schriftlich beim VM gemeldet und um Beseitigung gebeten?

Zu dem Thema gibt es massenhaft Texte im Netz, z. B.:

Wenn die Schimmelbildung in der Bausubstanz begründet ist, kommt Mietminderung oder Schadensersatz in Betracht.

Ein Minderungstatbestand ist regelmäßig gegeben, wenn die Schimmelbildung nicht ausschließlich auf falsches Lüftungsverhalten zurückzuführen, sondern bausubstandbedingt ist. Die Gerichte lösen diese Problematik nach der sog. „Sphärentheorie" (so z.B. LG Frankfurt/Oder 19 S 22/09 ).

Regelmäßig geht es in diesen Fällen um Mietminderungen oder die Einbehaltung von Betriebskosten, seltener um Schadensersatz. Der Vermieter beruft sich zumeist auf unrichtiges Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters, dieser wiederum hält dem Vermieter Baumängel entgegen.

Die Sphärentheorie besagt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Zurechnung des Mangels der Mietsache nach Verantwortungsbereichen verteilt wird. Im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden bedeutet dies: Ist streitig, ob diese ihre Ursache im Bereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss zunächst der Vermieter sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren. Erst, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (Palandt, BGB, 68. Auflage, § 536, Rz. 5).

Bei der Entscheidung des LG Frankfurt/Oder weigerte sich der Vermieter, wie gutachterlich vorgeschlagen, Bauteile öffnen zu lassen - er unterlag vor dem Amtsgericht und seine Berufung hatte keinen Erfolg. Er war beweisfällig geblieben.

Auch nach BGH XII ZR 272/97 muss der Vermieter beweisen, dass der Mieter den Mangel verursacht hat, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Schimmel durch Baumängel herrührt.

Laut Amtsgericht Gera müsse es im Keller möglich sein, einen Schrank aufzustellen (4 C 775/01 ); üblicherweise stünden Schränke auf dem Boden. Bei einem (Bau)Mangel der Mietsache hafte der Vermieter für den Schaden - auch wenn er für die Feuchtigkeit nicht selbst verantwortlich sei.

Liegt die Schimmelbildung gleichwohl auch am Benutzungsverhalten des Mieters, kommt Mitverschulden in Betracht. Dies trifft den Mieter jedoch nur, wenn er die ihm in eigenen Angelegenheiten obliegende Sorgfalt schuldhaft verletzt hat oder die Schädigung vorhersehbar und vermeidbar gewesen wäre (Palandt, BGB, 68. Auflage, Rn. 9). Unterlässt der Vermieter die Aufklärung über richtiges Heizungs- und Lüftungsverhalten, ist ihm dies zuzurechnen.

Gerade bei Kellerräumen, die nur durch offene Holzverschläge untereinander abgetrennt sind, schließen fundamentbedingte Baumängel ein Mitverschulden regelmäßig aus.

Letztendlichen Beweis kann nur ein gerichtliches Sachverständigengutachten erbringen - Privatgutachten sind nur Parteivortrag und unmaßgeblich. Gerade bei Baumängeln kommen auf den Vermieter dabei erhebliche Kosten zu.

Im Mietrecht empfiehlt sich wegen der hohen Streitwerte regelmäßig der Abschluss einer Rechtschutzversicherung.

Sofern Sie Schimmelbildung in der Mietsache feststellen, lassen Sie sich bitte zeitnah anwaltlich beraten. Als Mieter ist stets zu beachten, dass die Mängelanzeige ordnungsgemäß und rechtzeitig erfolgt und die Miete angemessen gemindert wird, um Klagen wegen Mietrückständen entgegenzutreten.
(quelle anwalt.de)

-- Editiert von HeHe am 30.08.2017 13:31

guest-12313.09.2017 08:51:03 · Answer

a&rpar; Per Einschreiben die Mängel anzeigen und auf die bisherigen Gesprächsdaten verweisen. Fristsetzung zur Behebung 14 Tage.    b&rpar; bis Montag zu Ende November ordentlich kündigen. Ansonsten nach den 14 Tagen fristlos und direkt raus; stelle ich mir nicht so einfach vor mit 3 Kindern.    c&rpar; Für die Zukunft überlegen, ob Wohnungen mit bekannten Feuchtigkeitsproblemen die richtige Wahl sind.    d&rpar; Schonmal einen Anwalt für Mietrecht suchen, da es Ärger mit der Kaution geben wird.

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