Fristlose Kündigung Untermiete

16. Februar 2005 Thema abonnieren
 Von 
Claudi467
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Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)
Fristlose Kündigung Untermiete

Ich bin Hauptmieter in einer 3er WG und habe im Januar wieder eine neue Mitbewohnerin (mit Untermietvertrag) einziehen lassen.
Die von mir geforderte Kaution habe ich ihr schon auf 4 Teile gestundet, weil "sie nicht soviel Geld auf einmal hat". Nun musste
ich schon im Januar richtig Druck machen, um die anteilige Pauschalmiete sowie das Viertel Kautionsbetrag überhaupt zu bekommen. Anfang Februar hat sie gleich gesagt, sie könne die Miete nicht bezahlen. Es kommt aber auch kein Zahlungsplan und ich bin schon sehr verärgert. Letzte Woche hat sie eine schriftliche Abmahnung bekommen, bis Frist gestern die Miete zu bezahlen, sonst fristlose Kündigung ohne nochmalige Androhung. Ich hab mich ein wenig im Mietrecht umgesehen und fühl mich mit der fristosen Kündigung deutlich im Recht...im Untermietrecht möglich, wenn deutlich mehr als eine Monatsmiete im Verzug ist...was ja hier der Fall ist durch die ausstehende Kautionsrate, oder?
Wie auch imer, ich hab nun wieder ein Schreiben aufgesetzt, fristlos per sofort gekündigt, rein vorsorglich die fristgerechte Kündigung zum 31.05.05 ausgesprochen und eine Räumungsfrist bis zum 20.02.05 eingeräumt. Bewege mich ausserhalb meines Rechtes wenn ich ab dem 21.02 die Wohnungsschlösser austausche? Falls sie darauf ebensowenig reagiert wie auf meine Mahnung. Man kann doch jetzt nicht still mit ansehen, wie die mit ihrem Freund auf unsere Kosten hier den Strom verballert, zumindest nicht bis Ende Mai. Tja, für mich ist durch die Erfahrung jetzt zumindest eine Kautionsstundung nie mehr ein Thema.
Danke für eure Antworten

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18 Antworten
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#1
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

weiß denn Niemand Rat für mich???? *verzweifeltguck

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#2
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

Mal ganz allgemein:

1) Wenn jemand zur Untermiete wohnt, heißt das nicht, daß er weniger Rechte hat als der Hauptmieter.

2) Eine fristlose Kündigung setzt zwei nicht gezahlte Monatsmieten voraus oder dauernde (also zahlreiche Monate) unpünktliche Mietzahlungen.

3) Für eine ordentliche Kündigung braucht man einen gesetzlich anerkannten Grund, der im Kündigungsschreiben anzugeben ist.

4) Die Kaution ist keine Mietzahlung; außerdem hat sowieso jeder das gesetzliche Recht, seine Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen.

5) Ein Aussperren des Mieters durch Austausch der Schlösser ist nicht zulässig; außerdem könnte das unbefugte Betreten der Räume des Untermieters einen Hausfriedensbruch darstellen.

6) Möglicherweise (Vermietung möblierter Räume in der Wohnung des Vermieters) ist eine ordentliche Kündigung mit kurzer Frist möglich.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

Zwar Danke für die Antwort,
aber da habe ich doch teilweise andere Informationen:

1) Das mit den Rechten mag ja sein, aber das gleiche gilt dann doch auch für die Pflichten
2)Eine fristlose Kündigung im Untermietrecht setzt einen Zahlungsverzug voraus, der "deutlich höher ist als eine Monatsmiete"
3) Gründe brauchen bei der ordentlichen Untermietkündigung nicht angegeben werden. Bei möblierten oder teilmöbliert vermieteten Zimmern vermindert sich die ordentliche Kündigungsfristsogar auf 2 Wochen ohne Angabe von Gründen (!)
4) Mag sein, das es mit dem Zahlungsrecht der Kaution so ausschaut, aber ich MUSS keinen Untermieter nehmen, der das nicht vor Einzug zahlen kann
5) Im übrigen hab ich nicht vor, das Zimmer zu betreten, wenn ich so vorgehe, wie ich vorhabe.
Ich bin ja kein Räumungsdienst.

Alles in allem ist es aber wohl wirklich wahr, das man sich Wohnungsmässig schön durchschnorren kann und das Recht ist noch auf dieser Seite. Tolle Gesetze.Und kein Wunder, das es so viele tun.

Aber auch kein Wunder, das Unter(Ver)mieter so extrem vorsichtig werden und sind.
Traurige Gesellschaft!

Lieben Gruß

-- Editiert von hill am 17.02.2005 06:26:46

-- Editiert von hill am 17.02.2005 06:27:48

-- Editiert von Hill am 17.02.2005 08:21:14

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

Zunächst nochmal: es gibt kein separates "Untermietrecht", und ein Untermieter ist kein Mieter mit weniger Rechten.

zu 2): War etwas knapp ausgedrückt. Fristlos darf gekündigt werden, wenn für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete entweder gar nicht gezahlt wurde oder nur teilweise, so daß der Mietrückstand mindestens eine Monatsmiete beträgt. Ebenso, wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Rückstand von zwei Monatsmieten angesammelt hat.

Wobei diese Kündigung (verkürzt gesagt) automatisch hinfällig wird, wenn das später nachgezahlt wird.

zu 3): Selbstverständlich braucht man grundsätzlich gesetzlich anerkannte Gründe für eine Kündigung. Ob hier tatsächlich die genannten Voraussetzungen für eine kurzfristige Kündigung ohne Begründungszwang vorliegen (möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters), sollte man aber in der Tat prüfen.

zu 5): Auch wenn das Zimmer des Untermieters nicht betreten wird und "nur" das Türschloß ausgewechselt wird, ist das nicht rechtmäßig. Der Untermieter wird in so einem Fall problemlos sofort eine einstweilige Verfügung des Gerichtes bekommen, die ihm wieder Zutritt zur Wohnung verschafft und dem Vermieter/Hauptmieter ein weiteres derartiges Vorgehen untersagt - wobei der Vermieter/Hauptmieter die ganzen Verfahrenskosten trägt.

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#5
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

Also heisst auf Deutsch, als Vermieter und auch als Untervermieter bist Du der
ARSCH...ich überleg, ob ich das nicht auch so mache...soviel wie man auf Kosten anderer sparen kann.
Was wäre, wenn ich jetzt die Stromrechnung nicht bezahlen könnte und der würde uns hier abgeklemmt? Vermutlich kann der Untermieter dann auch noch mit Erfolg vor Gericht gegen mich klagen...is echt ein Witz.

Im Mietvertrag ist übrigens die beiderseitige Kündigungsfrist von 3 Monaten fest verankert...die Härteklausel trifft bei ihr auch nicht zu, so das ich deswegen keine Bedenken habe.

Aber ich führe hier eine Zweck WG um nämlich genau meinen eigenen Verpflichtungen gut nachgehen zu können und ich finde den Gedanken (meine andere Mitbewohnerin im übrigen auch)erschreckend , das wir hier bis Ende Mai ein fremdes Maul mit durchfüttern sollen.

Im übrigen kann ich das nicht so ganz glauben mit dem "es gibt kein eigenes Untermietrecht"...warum führen die Mieterschutzvereine das dann gesondert auf?

Sag mal, vertrittst Du übrigens wirklich das Recht oder bist Du auf der Seite der "Nichtzahler"? Mir glaubt das im Bekanntenkreis keiner, das ich gegen sowas NULL machen kann.
LG

-- Editiert von hill am 17.02.2005 13:27:04

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#6
 Von 
fix
Status:
Praktikant
(977 Beiträge, 334x hilfreich)

@Hill

Ich vertrete hier lediglich meine eigene Meinung. ;)

Es ist nun einmal so, daß Mieter in Deutschland eine sehr starke Stellung haben und insbesondere ein kurzfristiger "Rausschmiß" gegen den Willen des Mieters nicht möglich ist (in jedem Fall wird ein gerichtlicher Räumungstitel benötigt, was Monate dauern kann). Deshalb überlegen sich manche inzwischen auch zweimal, ob sie überhaupt vermieten wollen.

Sich sein eigenes Mietrecht per Vertrag stricken funktioniert meist auch nicht, da zwar nicht alles, aber vieles inzwischen gesetzlich festgelegt ist und abweichende Vereinbarungen unwirksam sind. Siehe das bekannte Beispiel mit den festen Renovierungsfristen, die inzwischen unwirksam sind.

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

okay....Deine eigene Meinung...interessant...ich zahle seit Jahren eine Miete der dreifachen Höhe Monat für Monat und meine Meinung ist,
ich würde mich in Grund und Boden schämen, wenn ich das nicht tun würde.

Wenn Du dann in der WG mitbekommst wie Madame bis Mittags schläft, mal 1 Stündchen täglich arbeiten geht, jeden Tag hier fette Menues für sich und ihren Freund in meiner Küche und an meinem Herd kocht, täglich ein Vollbad nimmt, den Spül entweder gar nicht macht oder das ganze Zeug unabgetrocknet stehen lässt und wir andern dort nichts mehr machen können, sich weder an den Putzplan noch sonstwas hält dann denk ich, Du weisst gar nicht, wovon Du sprichst.

Miete und Untermiete ist auf jeden Fall was anderes...aber auch wenn mein Vermieter mich nicht so beobachten kann, würd ich in ähnlicher Situation trotzdem Wasser und Brot zu mir nehmen und wenigstens einen Teil meiner Mietschuld begleichen. Aber die Charaktäre prägen die Gesellschaft, gell???

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Hallo Hill!

"Im übrigen kann ich das nicht so ganz glauben mit dem "es gibt kein eigenes Untermietrecht".. "

Das Mietrecht wird in den §§ 535 - 580a BGB geregelt, ein eigenes Unterkapitel für "Untermiete" gibt es nicht.

"Bei möblierten oder teilmöbliert vermieteten Zimmern vermindert sich die ordentliche Kündigungsfristsogar auf 2 Wochen ohne Angabe von Gründen (!) "

Dazu müßte das vermietete Zimmer überwiegend mit dem Einrichtungsgegenständen des Hauptmieters (als Vermieter) eingerichtet sein; §§ 549 , 573c BGB .

Wird der Raum nicht möbliert vermietet, könnte der Hauptmieter dem Untermieter m.E. gem. § 573a BGB kündigen, auch hier bedarf es keines berechtigten Interresses, lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich um 3 weitere Monate.

"..was ja hier der Fall ist durch die ausstehende Kautionsrate, oder? "

Offene Kautionsforderungen werden bei der Berechnung eines Mietrückstands, der gem. § 543 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, nicht berücksichtigt.

"Wie auch imer, ich hab nun wieder ein Schreiben aufgesetzt, fristlos per sofort gekündigt, rein vorsorglich die fristgerechte Kündigung zum 31.05.05 ausgesprochen und eine Räumungsfrist bis zum 20.02.05 eingeräumt. "

Normalerweise hat der Mieter eine Schonfrist von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, um durch Nachzahlung des Mietrückstands die außerordentliche Kündigung unwirksam zu machen; § 569 Abs. 2 BGB . Der Bundesgerichtshof hat aber in einem aktuellen Urteil erklärt, dass trotz der nachträglichen Zahlung - die zur Unwirksamkeit der außerordentliche Kündigung führt - die ordentliche Kündigung weiterhin wirksam bleibt, sofern der Mieter den Zahlungsverzug selbst maßgeblich verschuldet hat; BGH- Urteil vom 16.02.2005 - VIII ZR 6/04 .

Insgesamt ist die Untervermietung für den Hauptmieter nicht ohne Risiken, weil er i.d.R. nach außen Vertragspartner ist (Wohnung, Strom, Telefon o.ä.) und zu Zahlungen verpflichtet ist, gleich ob er die Miete von seinem Untermieter erhalten hat. Wenn Sie beim nächsten Mieterwechsel zwischen mehreren Mietern wählen können, sollten Sie evtl. den auswählen, der zusätzlich zur Kaution auch eine Mietausfallbürgschaft stellen kann.

Jedenfalls sollten Sie die Mietforderungen nach dem Auszug des Mieters bspw. über einen Mahnbescheid titulieren lassen.

MfG Gruwo

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#9
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

@gruwo

Jetzt sag ich mal DANKE für den wirklich hilfreichen Eintrag. Rein rechtlich ist meine ordentliche Kündigung zum 31.05 also wirksam und ich kann quasi im März noch mal eine fristlose Kündigung losschicken (falls die Miete eben wieder nicht kommt)
Diese Räumungsklage muss ich denn dann wo einreichen und bleib ich hinterher auf den Kosten hocken?

Im übrigen hab ich gelesen, das ohne Mietvertrag der Untervermieter den Untermieter sofort vor die Tür setzen kann. Ist da was dran?

Und diese Mietausfallbürgschaft, ist das wirklich eine Sicherheit?

Ich finde das ganze recht unangenehm in dieser Konstellation und ansich bin ich schier verduzt, wie jemand soviel Dreistigkeit auf so engem Raum aufbringt. Aber andersrum wird es auch möglich sein ohne illegale Massnahmen, den Auszug voranzutreiben.

Vielen Dank noch mal und Gruß

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Hi!

"...und ich kann quasi im März noch mal eine fristlose Kündigung losschicken... "

So wie ich Sie verstanden habe, ist der Untermieterin schon fristlos wg. Zahlungsverzug zum 20.02.05 gekündigt worden, hilfsweise (zusätzlich) auch fristgemäß zum 31.05.2005. Sofern die Kündigungstatbestände (Mietrückstand gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ) vorlagen, ist die Kündigung wirksam, eine erneute Kündigung ist jedenfalls nicht notwendig. Das BGH- Urteil hat für Sie den Vorteil, dass das Mietverhältnis spätestens am 31.05.2005 endet, selbst wenn die Mieterin den Rückstand ausgleicht.

"Diese Räumungsklage muss ich denn dann wo einreichen und bleib ich hinterher auf den Kosten hocken? "

Die Räumungsklage müssen Sie - am Besten über einen RA - bei Ihrem örtlichen Amtsgericht einreichen. Die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten sind von der unterlegenen Partei zu zahlen.

"Im übrigen hab ich gelesen, das ohne Mietvertrag der Untervermieter den Untermieter sofort vor die Tür setzen kann. Ist da was dran? "

Ein Mietvertrag kann auch mündlich bzw. durch schlüssige Handlung vereinbart werden, die Parteien müssen sich gem. BGH-Urteil (WM 76,26) nur über wesentliche Merkmale einig sein:

- Mietbeginn;
- Mietzweck;
- Mietzins;
- Mietdauer.

Kann die Untermieterin also Zahlungen an Sie mit dem Verwendungszweck "Miete" o.ä. nachweisen, die Sie stillschweigend angenommen haben, ist auch ein (BGB-)Mietvertrag zustande gekommen.

"Und diese Mietausfallbürgschaft, ist das wirklich eine Sicherheit? "

Ja, sofern der Bürgende solvent ist. ;)

MfG Gruwo

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

Jetzt muss ich ja echt ein wenig lachen...ich hatte bisher 3 Untermieter, eine davon lebt ja nach wie vor hier, ohne Mietverträge...mit Cashzahlung und einem eher
guten Wohnklima. Die hätte ich dann also ohne wenn und aber vor die Tür setzen können, was aber ja gar nicht gewollt war. Und nun kommt das Früchtchen, wie ich leider befürchte schon mit vorhergehenden Mietschulden hier an , kennt sich im betrügerischen Mietrecht anscheinend supergut aus und wieder sind Monate des mietfreien Wohnens gesichert.

Bei ihr besteht nun leider ein Mietvertrag, ich hab nur Zukunftsgedanken gehegt mit der Frage und finde die möblierte Lösung einfach die Beste.

Was ich auf jeden Fall auch noch zukünftig für wichtig halte, sind Auskünfte bei Vorvermietern. Plus Ausfallbürgschaft und Kaution hab ich dann doch eine grössere Sicherheit.

Vielen Dank

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

"Die hätte ich dann also ohne wenn und aber vor die Tür setzen können... "

I.d.R. gelingt dem Untermieter der Nachweis, dass ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist, erst Recht, wenn das Mietverhältnis schon länger dauert. Das die Mieter einen Vertrag nach dem BGB haben, ist klar zu deren Vorteil, weil alle schriftlichen Mietverträge versuchen, dem Vermieter eine günstigere Rechtsposition zu verschaffen.

Ich drück' für die Zukunft jedenfalls die Daumen! :)

MfG Gruwo

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

Jetzt komm ich mir echt vor wie die Furie vom Dienst...ich bin grundsätzlich der Meinung, das man mit mitmenschlichen Regeln so eine WG besser organisiert bekommt als wie
mit Gesetzen (vermutlich nicht nur Wgs :) )

Mein erster WG Partner ist spontan aus beruflichen Gründen ausgezogen und wir haben uns verbal geeinigt, das er anteilig noch die halbe Miete zahlt, falls sich so schnell kein Nachmieter finden liesse. Was ja dann leider im Januar doch so kam...:(

Meine noch hier wohnende könnte nach Monaten der überpünktlichen Mietzahlung auch kommen und einfach mal ein Problem haben...die würd ich sicher nicht gleich kündigen wollen. Allerdings ist das kuriose ja, bei solchen Menschen erlebst das nie...die schnallen den Gürtel enger, leihen sich was bei Freunden oder oder.....

Ich finds halt bedenklich wenn gleich von Anfang an so ein Zinober um die Zahlung gemacht wird. Und mein schlechtes Gefühl vom Januar hat mich ja leider nicht getäuscht....ich wär aber froh gewesen, wenn doch!

Ich danke fürs "Daumendrücken" und die sehr guten Informationen :)

-- Editiert von Hill am 17.02.2005 19:51:27

1x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Das kenne ich, ich habe selber noch vor 12 Jahren in einer WG gewohnt. Zu Anfang gab es keine Probleme - eigentlich nur Fun - wir kannten uns alle noch aus der Schulzeit. Als sich mit den Jahren die Belegung änderte, kamen auch die Probleme...das Vertrauen war weg. In der Zeit habe ich auch mein erstes Lehrgeld als "Vermieter" gezahlt. ;)

Wenn man schon vor der Vertragsunterzeichnung ein schlechtes Gefühl hat, wird es nach der Unterzeichnung selten besser, soviel habe ich gelernt.

MfG Gruwo

1x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

Hallo Gruwo :)
Jetzt hab ich noch mal eine grundsätzliche Frage bezüglich dieser Untermietersache...zu der Wohnung gehört ja auch ein Kellerraum und ein Balkon (der allerdings nur über mein Zimmer begehbar ist). Grundsätzlich hängt der Kellerschlüssel im Flur und es besteht auch die Möglichkeit für meine Mitbewohner dort Sachen unterzubringen. Im Mietvertrag ist darüber allerdings nichts vermerkt, genauso wenig wie die Balkonnutzung. Wobei ich auch dort nicht wirklich pingelig bin, allerdings würde mich die rein rechtliche Seite jetzt doch interessieren...stell ich mir voll prickelnd vor, wenn meine reizende Mitbewohnerin mir da im Sommer noch gegenübersitzt :(

Gibt es da eine Regelung?
Lieben Gruß

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Hallo Hill,

an die "reizenden Mitbewohnerin" wurde nur das vermietet, was auch vertraglich vereinbart ist (mdl. Vereinbarungen sind im Streitfall schwer zu beweisen). Ist im Mietvertrag nichts zur Überlassung bzw. Mitbenutzung des Kellers und Balkons geregelt, dann können Sie jederzeit von ihr innerhalb einer kurzen Frist die Räumung des Kellers verlangen bzw. sofort die Nutzung des Balkons untersagen. Eine stillschweigende, langjährige Duldung der Nutzung könnte aber zu einer vertraglichen Vereinbarung führen.

MfG Gruwo

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
Claudi467
Status:
Schüler
(151 Beiträge, 7x hilfreich)

Jetzt ist es ein Vorteil, das sie im Winter einzog...da sitzt kein normaler Mensch auf dem Balkon. Wenn, also sofort untersagen und das Recht ist ausnahmsweise auch mal bei mir? Staun und freu sich

Ein dickes Dankeschön und schönes WE

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 181x hilfreich)

Gern geschehen...und ebenfalls ein schönes WE. :)

MfG Grwuo

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