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Fristen einhalten!! Aber wie??

12.1.2004 Thema abonnieren Zum Thema: Fristen
 Von 
Thomas1972
Status:
Beginner
(146 Beiträge, 2x hilfreich)
Fristen einhalten!! Aber wie??

Guten Tag :-)

Ich habe ein paar Fragen auf die ich ein paar Antworten hätte.
Vorgeschichte:
Ich habe ein 6 Fam. Haus seit 10 jahren. Dieses Haus wird vom Staat gefördert, d.h. die Mieter zahlen sehr wenig und ich bekomme dann den Rest von Staat. Das wird mit den Jahren weniger. Nach 5 Jahren habe ich das erste mal die Miete um ca. 15% erhöht. Keine Probleme bei den Mietern. Jetzt nach weiteren 5 Jahren habe ich wieder um 15% erhöht. Die Zuschüsse würden mir allerdings um ca. 20 % gekürzt. Somit habe ich 5% weniger, mehr wollte und ich denke durfte ich den Mietern auch nicht zumuten obwohl sie noch weit unter dem Mietspiegel wohnen.
Das Problem: 5 der Mieter wollen nicht zahlen ohne Begründung!!!
Ablauf:
Ich habe am 30. August ein Schreiben aufgesetzt das die Miete sich z. 1. Dezember um 15% erhöht und auch drauf hingewiesen das die Zuschüsse gestrichen wurden u.s.w.
Ab 30.Novermber! bekam ich ein Einschreiben von 5 Mietern, das sie nicht mit einverstanden sind. Es wurde keine Begründung gesagt.

1. Frage: Hätten sie nicht in einem bestimmten Zeitraum mir mitteilen müssen, das sie es nicht zahlen wollen?? Oder war es „Fristgerecht“??

Weitere Ablauf: Ich habe am 15. Dezember ein weiteres Schreiben aufgesetzt und sie in Verzug gesetzt und ihnen eine Frist von 2 Wochen gegeben, die Differenz zu zahlen.
Diese ist bereits abgelaufen. Und auch die 2. Miete wurde ohne die Erhöhung gezahlt.

2. Frage: Wie fahre ich nun fort?? 2. Mahnung schicken??? Kann ich eine Fristgerechte oder fristlose (123recht.net Tipp: Kündigung Mietvertrag Muster ) Kündigung aussprechen? Oder ab wann kann ich das tun??

Wegen der Kosten möchte ich keinen Anwalt einschalten, ab wann wäre es dann doch sinnvoll???

Schon mal danke in voraus.

...und wie würde sie an meiner stelle fortfahren?? Es sind eigentlich sehr gute Mieter die ich behalten würde, aber ich hätte auch keine probleme bei Kündigung neue Mieter zu finden. Und ich habe auch nicht vor, die Mieterhöhung zurückzunehmen.

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Fristen


13 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Thomas1972
Status:
Beginner
(146 Beiträge, 2x hilfreich)

Ist es zu komplieziert oder zu undeutlich geschrieben??

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#2
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28890 Beiträge, 8864x hilfreich)

Die Streichung eines Zuschusses ist kein Grund für eine Mieterhöhung.

Möglicherweise hast Du die Formvorschriften für Mieterhöhungen nicht eingehalten. Wenn das so ist, dann ist die Mieterhöhung ungültig und Du musst einen neuen Anlauf machen.

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#3
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 129x hilfreich)

Ich würde an Ihrer Stelle prüfen, ob Ihr Haus - das mit öffentlichen Mitteln gefördert wird - nicht einer Mietpreisbindung unterliegt. Die Miete lässt sich dann nicht mehr frei aushandeln, sondern sie wird in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung als Kostenmiete ermittelt. Mieterhöhungen sind nur nach der Neubaumietenverordnung möglich...mit behördlicher Genehmigung.

Machen Sie sich vor weiteren Massnahmen gegen Ihre Mieter UNBEDINGT mit den Auflagen vertraut, unter denen Ihnen öffentliche Gelder gewährt werden. Anderenfalls drohen u.U. Strafen wegen Ordnungswidrigkeiten, §26 WoBindG.

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#4
 Von 
Thomas1972
Status:
Beginner
(146 Beiträge, 2x hilfreich)

vielleicht hätte ich nicht so ins deteil gehen sollen. Wärend ich die zuschüsse bekommen haben, habe ich mich natürlich an die Verordnungen hehalten, Aber nun ist das Haus "frei" davon. Somit ist es sicher nicht mehr relevant was vorher war.
Es handelt sich als um eine reguläre Mieterhöhung nach 5 jahren die ich anstrebe.
Wenn ich 3 monate vorher eine Mieterhöhung ankündige, ist es doch fristgerecht.
Vielleicht kann jemand nochmal auf meine Fragen von oben eingehen, damit ich ein paar Vorinfos habe.Aber so wie es aussieht muß ich eh zum Anwalt.
Schon mal danke.

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#5
 Von 
Thomas1972
Status:
Beginner
(146 Beiträge, 2x hilfreich)

ach so, ich bin beim Grundeigentümer Verein, die haben mir die Mieterhöhung bestätigt, das es rechtens ist. Es geht also mehr darum wie ich es durchsetzen kann.

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#6
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 129x hilfreich)

Sie haben Ihre Ausführungen im Präsens gehalten:,,Dieses Haus wird vom Staat gefördert...", daher das Missverständnis.

Unter diesen Umständen haben Sie nach § 558 BGB eine Mieterhöhung, z.B. auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels, vorgenommen. Wenn auch sonst alle Anforderungen an eine Mieterhöhung von Ihnen beachtet wurden (Wartefrist, Kappungsgrenze, Textform etc.), können Sie jetzt auf ZUSTIMMUNG zur Mieterhöhung klagen. Dazu haben Sie nach § 558b BGB drei Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist der Mieter (2 Monate) Zeit.

Wie Sie schon schreiben, im Ergebnis müssen Sie wohl zum Rechtsanwalt.

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#7
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(28890 Beiträge, 8864x hilfreich)

Ich finde es schon merkwürdig, dass 5 von 6 Mietern die Mieterhöhung nicht akzeptieren. Bei so einer Quote kann es sich nicht alleine um Zahlungsschwierigkeiten handeln.

Ich möchte Dich daher darauf hinweisen, dass nicht nur die Mieterhöhung an sich gerechtfertigt sein muss, sondern, dass an das Schreiben, mit dem die Mieterhöhung gefordert und begründet wird, strenge Formvorschriften nach § 558a BGB gestellt werden.

Falls ein Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, was hier gegeben ist, greift § 558b BGB .

Danach musst Du die jeweiligen Mieter verklagen. Die Zustimmung hätte nach 2 Monaten erteilt werden müssen und die Klage kann dann nach 3 weiteren Monaten eingereicht werden (§ 558b Abs. 2 BGB ). Du musst also spätestens bis zum 29. Januar 2004 eine Klage erheben, da ansonsten die Mieterhöhung unwirksam wird.

Eigentlich hätte Dir Dein Grundeigentümer-Verein auch so eine Auskunft geben können.

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#8
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 129x hilfreich)

Noch ein Tipp für weitere Mieterhöhungen:

Weisen Sie Ihre Mieter schon im Erhöhungsschreiben auf die Überlegungsfrist von (nur) 2 Monaten hin und verlangen Sie ihre schriftliche Zustimmung. Weigern sich die Mieter, können Sie schon einen Monat VOR der tatsächlichen Mieterhöhung handeln. Der Widerspruch Ihrer Mieter ist daher auch unzulässig.

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#9
 Von 
Thomas1972
Status:
Beginner
(146 Beiträge, 2x hilfreich)

Vielen Dank, ich denke damit kann ich erstmal "arbeiten".
Werde dann morgen zum Anwalt gehen und alles vorbereiten.

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#10
 Von 
Thomas1972
Status:
Beginner
(146 Beiträge, 2x hilfreich)

Nun möchte ich es doch noch mal zusammen fassen, ob ich es jetzt richtig verstanden habe.
Ein Fehler ist mir unterlaufen. Ich habe die Mieterhöhung am

24. September angekündigt. (nicht 30. August.)

Wenn ich es jetzt richtig verstanden habe, hätten die Mieter bis 23. November ihren Wiederspruch geltend machen müssen. Sie haben es erst am 12.Dezember getan. Somit haben sie die Mieterhöhung akzeptiert, weil sie die Frist nicht eingehalten haben! Richtig?

D.h. ich habe jetzt ab 24. November (2.Monate nach Ankündigung) 3 Monate Zeit es gerichtlich geltend zumachen, das wäre dann der 24. Februar?? Richtig??

Zu guter letzt, wenn ich es richtig sehe, habe die Mieter die Erhöhung akzeptiert und sie werden nicht drum rum kommen es zu zahlen??

Eine kurze Antwort reicht mir schon, wenn ich es so richtig formuliert habe.
Danke!!

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#11
 Von 
Thomas1972
Status:
Beginner
(146 Beiträge, 2x hilfreich)

Kann mir jemand noch meine letzte Frage bestätigen???

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#12
 Von 
Gruwo
Status:
Lehrling
(1286 Beiträge, 129x hilfreich)

Meinen „Tipp“ muss ich zurücknehmen. Die Wirksamkeit der Mieterhöhung schließt direkt an die Überlegungsfrist an, man kann also nicht – wie behauptet – vor Ablauf auf Zustimmung klagen...ein Beispiel dafür, dass ein Rechtsforum keine Beratung durch einen Anwalt ersetzen kann.

Um es jetzt anhand Ihres Beispiels richtig zu stellen:

-Ankündigung im September
-Ablauf der Überlegungsfrist am 31.11.
-erhöhte Miete ab 01.12.
-Klagemöglichkeit auf Zustimmung bis zum 29.02.2004

siehe § 558b BGB

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#13
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 561x hilfreich)

Der Mieter hat zunächst eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Während der Frist hat der Mieter folgende Möglichkeiten:

Er ist mit der Erhöhung einverstanden und stimmt ihr zu; der erhöhte Mietzins wird dann vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt (z.B. Zugang des Verlangens 15.02. - Überlegungsfrist bis 30.04. - höhere Miete ab 01.05.).

Der Mieter nimmt das Erhöhungsverlangen zum Anlass, das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen (z.B. Zugang des Verlangens 15.02. - Kündigungserklärung bis spätestens 30.04. - Beendigung des Mietverhältnisses zum 30.06.). Eine Mieterhöhung kann in diesem Fall nicht eintreten.

Der Mieter verweigert die Zustimmung oder äußert sich nicht. Eine Mieterhöhung tritt nicht ein. Der Vermieter kann innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben. Das Gericht prüft dann, ob die verlangte Miete ortsüblich, das Erhöhungsverlangen also berechtigt ist.
Für bestimmten Wohnraum (z.B. möblierte Einzelzimmer in der Wohnung des Vermieters, Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim) gilt das Vergleichsmietenverfahren nicht. Besondere Regelungen gelten für preisgebundenen Wohnraum.

§§ 557 , 558 bis 558e , 559b , 561 Bürgerliches Gesetzbuch.

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