Formale Mängel: Kündigung der Mietwohnung unwirksam

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Der Unterschied zwischen i.A. und i.V

Ausgangslage

Die Kürzel i.A. und i.V., die im Rechtsverkehr häufig ohne große Überlegungen verwendet werden, unterscheiden sich dahingehend, dass i.A. lediglich den Auftrag (als Bote) meint, während i.V. die Vertretungsmacht – also Befugnis, jemanden mit rechtlicher Bindungswirkung zu vertreten – kennzeichnet. Sofern im Rechtsverkehr die Schriftform erforderlich ist, kann eine unzureichende Unterscheidung zwischen den beiden Kürzeln problematisch sein, wie der vorliegende Fall zeigt.

Der Fall

Gegenstand der Entscheidung des Landgerichts Berlin war die Frage der Wirksamkeit einer Kündigung, die von zwei Mitarbeiten „im Auftrag“, aber nicht vom vertretungsberechtigten Vorstand der Vermieterin (Aktiengesellschaft) unterschrieben wurde. (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 – 65 S 64/14 –, juris)

Alexander Bredereck
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Das Urteil

Das Landgericht Berlin kam zu der Entscheidung, dass „ein Kündigungsschreiben mit dem Briefkopf einer Aktiengesellschaft, die als Hausverwaltung auftritt, das mit dem vorausgegangenen Zusatz „Namens und im Auftrag“ beginnt und von einem Sachbearbeiter mit dem Zusatz „i.A.“ unterschrieben wird, formunwirksam ist, weil davon auszugehen ist, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt hat.“ (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 – 65 S 64/14 –, juris).

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Maßgeblicher Unterschied ist, dass der Bote nur die Erklärung eines Dritten überbringt, während der Vertreter die Erklärung für den Dritten tatsächlich abgibt.

Beurteilung

Kritiker des Urteils bemängeln, es sei zu „formbewusst“. Vermieter und Mieter nehmen den Unterschied oft nicht wahr und benutzen die Kürzel nicht bewusst, sodass eine allzu formale Handhabung unangebracht sei. Umgekehrt muss man natürlich fragen: was sollen die Kürzel ansonsten bedeuten? Und nur weil jemand sich über die Bedeutung seiner Erklärungen im Unklaren ist, ist diese nicht ohne weiteres irrelevant.

Vermieter-Tipps

Unterschreiben Sie die Kündigungen entweder immer selbst oder lassen Sie die Kündigung durch einen von Ihnen Bevollmächtigten aussprechen und legen Sie dem Kündigungsschreiben die Originalvollmacht bei. Bei großen Vermietern lassen sich Vertretungen nicht vermeiden. Kleineren Vermietern empfehle ich immer die Kündigung unbedingt selbst auszusprechen und per Boten zustellen zu lassen. Wenn ein Fehler passiert ist, sollte man im Zweifel die Kündigung unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der vorangegangenen Kündigung noch einmal aussprechen. Im Prozess ist es dann sinnvoll zur Handhabung der Kürzel vorzutragen. Möglicherweise musste dem Mieter aus vorangegangenen Schreiben die Vertretung klar sein.

Mieter-Tipps

Schauen Sie sich die Unterzeichner Ihrer Kündigung genau an und vergleichen Sie diese vielleicht sogar mit den Vertretungsberechtigten, die im Internet oder sogar auf dem Schreiben selbst aufgeführt sind. Im vorliegenden Fall hat der Formfehler dem Mieter die Wohnung gerettet.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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Alexander Bredereck
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Guten Tag Herr Bredereck,
ich habe Ihren Artikel "Formale Mängel: Kündigung der Mietwohnung unwirksam" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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