Feuchtigkeit an Wohnzimmerdecke - Sanierungsarbeit

10. Februar 2015 Thema abonnieren
 Von 
gEdit
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 1x hilfreich)
Feuchtigkeit an Wohnzimmerdecke - Sanierungsarbeit

Hallo Community!

Folgende Ausgangssituation:

Wir besitzen eine Eigentumswohnung, die wir selbst bewohnen. Das Gebäude, in dem sich unsere Eigentumswohnung befindet, besteht aus elf weiteren Eigentumswohnungen - z.T. von den jeweiligen Eigentümern bewohnt, z.T. vermietet.

Das Gebäude ist "treppenförmig" an einen Hang gebaut, wir besitzen/beziehen eine Wohnung im Erdgeschoss. Daraus resultiert, dass sich über unserem Wohnzimmer die Terrasse der über uns liegenden Wohnung befindet (Flachdach).

Bereits vor zwei Jahren(!) ereignete es sich, dass immer nach starken Regenfällen oder Schneeschmelze Feuchtigkeit an unserer Wohnzimmerdecke entstand. Dabei sollte erwähnt werden, dass die Feuchtigkeit nicht an der Schnittstelle zwischen Zimmerdecke und Außenwand entstand, sondern mittig Wohnzimmerdecke.
Zunächst waren es nur kleinere Feuchtigkeitsflecken in Cent-Stück-Größe, nach mehreren Regenfällen entstand ein Feuchtigkeitsfleck inklusive Verfärbungen von ca. 6x10 cm.

Bereits zu diesem Zeitpunkt haben wir das Problem bei unserem Hausverwalter angezeigt, allerdings ohne konkretes Resultat. Das Problem wurde im Rahmen einer Eigentümerversammlung zur Ansprache gebracht, der Verwalter wurde mit dem Einholen von Angeboten für Terrassen-Sanierungen beauftragt.
Da zeitgleich der Austausch der Heizungsanlage in unserem Gebäudekomplex angedacht war, die Instandhaltungsrücklage jedoch nicht für diesen Austausch und die Terrassen-Sanierung ausreichte, wurde per Eigentümer-Abstimmung dem Heizungstausch der Vorrang gewährt, das "Terrasse-Problem" aufs Folgejahr (2014) verschoben.
In diesem Jahr vergrößerte sich der Feuchtigkeitsschaden in unserer Wohnung natürlich immer bei stärkeren Regenfällen.

Im November des letzten Jahres wurde dann endlich die Terrassen-Sanierung durchgeführt. Die durchführende Dachdecker-Firma führte die Sanierung der Terrasse jedoch nicht am Stück durch, sondern pausierte die Arbeiten immer mal wieder für 3-5 Tage. Demzufolge zog sich die Sanierung über fast einen Monat. Das für mich nicht nachvollziehbare: Eine der besagten "Sanierungspausen" fand statt, nachdem alle Utensilien von der Terrasse abgetragen wurden (Waschbeton-Platten, Isolierung, Planen, Dämmmaterial, etc.). Als Leihe möchte ich also behaupten, dass die Terrasse für mehrere Tage absolut ungeschützt vor Regen war.
Und just in diesen Tagen regnete es natürlich, sodass sich der Feuchtigkeitsfleck an unserer Decke nahezu verfünfachte(!). Heute ist er ca. 90x60 cm groß.

Auf Ansprache und nach Sichtung einer der Mitarbeiter der Dachdecker-Firma sagte mir dieser, dass das Problem völlig normal sei. Immerhin würde sich das Wasser zum aktuellen Zeitpunkt auf der Terrasse stauen und direkt auf unsere Wohnzimmer-Decke.

Lange Rede - kurzer Sinn:
Die Sanierungs-Arbeiten sind seit Dezember letzten Jahres abgeschlossen und das Problem scheint insofern gelöst, als dass sich auch bei Regenfällen keine Feuchtigkeit mehr an unserer Decke ansammelt.
Was jedoch zurückbleibt ist ein riesiger brauner Fleck an unserer Zimmerdecke, der noch durch die von uns gesetzten Bleistiftlinien verschönert wird, die wir zwecks Vergrößerungsdokumentation anbrachten.

Also habe ich nun unseren Hausverwalter schriftlich über den bestehenden Fleck informiert mit der Bitte um Klärung, wie mit dem Fleck/Schaden umzugehen sei.
Als Antwort erhielt ich gestern ein Schreiben, in dem uns einfach nur mitgeteilt wird, dass es sich um ein Schaden an unserem "Privateigentum" handelt, für den die Eigentümergemeinschaft nicht aufkommen muss/wird.

Mit dieser Aussage habe ich jedoch so meine Probleme. Zunächst handelt es sich bei dem Schaden ja um das Resultat einer defekten Bausubstanz, die die Gemeinschaft betrifft (Terrasse). Darüber hinaus kann es doch nicht sein, dass die Dachdecker-Firma eine Baustelle "ungeschützt" über Tage hinweg zurück lässt.

Meine konkrete Frage: Was kann ich tun?
Ist der Hausverwalter nicht zumindest in der Verantwortung einen Regress-Anspruch gegenüber der Dachdeckerfirma zu prüfen?

Für Hinweise bin ich mehr als Dankbar.

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4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9874 Beiträge, 4478x hilfreich)

quote:
Als Antwort erhielt ich gestern ein Schreiben, in dem uns einfach nur mitgeteilt wird, dass es sich um ein Schaden an unserem "Privateigentum" handelt, für den die Eigentümergemeinschaft nicht aufkommen muss/wird.

Die erste Frage für mich wäre, wie sieht es unter der Tapete aus? Ist da jetzt alles trocken und schimmelfrei? Möglicherweise macht es Sinn, da mal einen Experten draufschauen zu lassen.

Generell gilt: Gibt es einen Verursacher, so hat dieser für den Schaden einzustehen. Für alle Schäden, die nach eurer ersten Meldung an den Hausverwalter entstanden sind, muss meiner Meinung nach die Eigentümergemeinschaft aufkommen. Denn der Verwalter hätte umgehend dafür sorgen müssen, dass durch das schadhafte Gemeinschaftseigentum "Deckenabdichtung" kein Schaden an eurem Eigentum entsteht. Wen die ETG damit beauftragt und ob dieser eventuell für irgendwas haftet, ist m.M.n. nicht euer Problem. Damit muss sich die ETG herumschlagen.

Was mit den ersten, kleineren Schäden vor der Meldung passiert, weiß ich nicht. Verursacht wurde diese ja wohl auch durch Fehler im Gemeinschaftseigentum. Ob dies dann sofort Schadensersatzansprüche auslöst oder ein Verschulden vorliegen muss, weiß ich nicht.

Unabhängig davon heisst Schaden nicht unbedingt, dass eure Wohnung renoviert wird. Sollte der Deckenanstrich seit 20 Jahren nicht erneuert worden sein, könnte der Schaden gegen Null gehen. Stichwort: Abzug neu für alt.

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1x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 917x hilfreich)

quote:<hr size=1 noshade>Gibt es einen Verursacher, so hat dieser für den Schaden einzustehen. Für alle Schäden, die nach eurer ersten Meldung an den Hausverwalter entstanden sind, muss meiner Meinung nach die
Eigentümergemeinschaft aufkommen. <hr size=1 noshade>

Grundsätzlich können Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft nur dann geltend machen,
wenn ihr ein Verschulden zuzurechnen ist. Beim erstmaligen Auftreten und Bekanntwerden des Schadens ist das grundsätzlich
nicht der Fall, siehe auch BGH V ZR 10/10 .

quote:<hr size=1 noshade>Denn der Verwalter hätte umgehend dafür sorgen müssen, dass durch das schadhafte Gemeinschaftseigentum "Deckenabdichtung" kein Schaden an eurem Eigentum entsteht. <hr size=1 noshade>

Auf welcher Rechtsgrundlage denn?


Wieso die beauftragte Firma die Arbeiten nicht "am Stück" ausgeführt hat, und ob dies überhaupt möglich gewesen wäre wissen wir nicht.
Im Ernstfall hilft hier nur der Gang zum Fachanwalt

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9874 Beiträge, 4478x hilfreich)

Danke für das Urteil. Wie oben geschrieben wusste ich nicht, ob die ETG verschuldensunabhängig haftet. Offensichtlich muss also mindestens ein Verschulden vorliegen.

Im Urteil wird unter [7] hervorgehoben, dass die ETG umgehend reagiert hat. Leider wird der Rest des Urteils dann ziemlich unverständlich für mich. Hier wurde nicht umgehend reagiert und der Schaden hat sich dadurch (ein wenig) vergrößert. Die weitere Vergrößerung des Schadens wäre dann offensichtlich auch nur relevant, wenn diese nicht zu verhinden gewesen wäre.

Im Zweifelsfall geht es dann wohl um Ersatz des Schadens "großer Fleck - kleiner Fleck", denn für den Fleck vor der Meldung haftet die ETG ja offensichtlich nicht. Darüber lohnt es sich vermutlich nicht zu streiten, solange es tatsächlich nur um die optischen Probleme gibt und keine weiteren Schäden vorliegen.

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1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
gEdit
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 1x hilfreich)

Danke erst einmal für Eure Einschätzungen, auch wenn diese natürlich nicht für "Frohsinn" sorgen. Aber darum geht es hier ja auch nicht.

Mein Anliegen ist es ja gar nicht die Eigentümergemeinschaft in die Haftung zu nehmen. Was mich einfach ärgert ist die Tatsache, dass eine sehr kostenintensive Sanierungsarbeit durchgeführt wurde, die mit einem massiven Feuchtigkeitsfleck in unserer Wohnung einhergeht. Natürlich kann ich als nicht-Fachmann kaum beurteilen, ob hier nun gefuscht wurde oder nicht. Ich kann nur irgendwie nicht nachvollziehen, dass man als geschädigter Eigentümer offensichtlich keine Optionen hat die Problematik fachmännisch analysieren zu lassen. Von früherern Hausverwaltern war ich es eigentlich gewohnt, dass Arbeiten von Firmen a) fachmännisch abgenommen werden und b) die betroffenen Eigentümer gefragt werden, ob das ursprüngliche Problem durch die Arbeiten beseitigt wurde.

Hier ist nun eher so gelaufen, dass die Firma beauftragt wurde, nach Fertigstellung - ohne Abnahme - bezahlt wurde und alle Randerscheinungen (Feuchtigkeit) sind halt nun mal da.

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