Fehlen eines im Mietvertrag zugesicherten Balkons als Mangel?

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"Balkon geplant" stellt Zusicherung dar, die bei Fehlen des Balkons zur Minderung der Miete berechtigt

Ausgangslage

Speziell wenn eine Wohnung zum ersten Mal vermietet wird, sind oftmals noch nicht alle Bestandteile fertig gestellt, wenn der Mietvertrag abgeschlossen wird. Dann kann es durchaus dazu kommen, dass die eine oder andere Zusicherung vom Vermieter oder Makler später nicht eingehalten wird. Wenn also die Mietsache nicht so hergerichtet wird wie vertraglich vereinbart, stellt sich die Frage nach den Rechten des Mieters.

Fall

Die vertragliche Vereinbarung im Fall, den das Amtsgericht Brandenburg zu beurteilen hatte, sah unter „§ 1 Mietgegenstand" vor, dass der Vermieter eine Wohnung „... bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr ..." an den Mieter vermietet. Der Balkon war also noch nicht vorhanden, als der Mietvertrag abgeschlossen wurde, und wurde auch 26 Monate später noch nicht errichtet. In der Folge minderte der Mieter die Miete. Nun war die Frage, ob das entsprechende Recht zur Minderung besteht. Dafür muss grundsätzlich ein Mangel an der Mietsache vorhanden sein.

Urteil:

Zu beurteilen hatte das Amtsgericht Brandenburg nun also, ob es sich bei dem nicht vorhandenen Balkon um einen Mangel handelte. Die Frage war in dieser Hinsicht, ob die Bezeichnung „Balkon geplant" eine entsprechende Zusicherung darstellte.

Dazu das Amtsgericht Brandenburg: Ein in einem Mietsvertrag ausdrücklich als mit vermieteter „Balkon geplant" gilt als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist.

Die Jahresfrist hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Frage bestimmt, bis wann der Mieter nach der getroffenen Regelung eine Fertigstellung des Balkons erwarten durfte. Das ist Ermessenssache. Hier würden sicherlich auch noch weitere äußere Faktoren eine Rolle spielen, die dann aber von den Prozessparteien vorgetragen werden müssten.

Quelle

AG Brandenburg, Urteil vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 –, juris)

Fachanwaltstipp Mieter

Denken Sie immer an den Grundsatz: „gemietet wie besichtigt". Wenn Sie eine Veränderung der Mietsache nach Abschluss des Mietvertrages wünschen, sollten Sie dies im Mietvertrag detailliert vereinbaren. Hier kann man gar nicht genau genug sein. Je unklarer die Vereinbarungen sind, umso eher besteht später Streit. Sie müssen allerdings die Vereinbarung regelmäßig beweisen, so dass ein solcher Streit auch schnell mal anders ausgehen kann.

Fachanwaltstipp Vermieter

Sichern Sie in einem Mietvertrag nur bauliche Änderungen zu, die später auch wirklich geschaffen werden sollen. Vereinbaren Sie hierfür auch feste Termine. Das gilt insbesondere dann, wenn die Verwirklichung erst in ferner Zukunft erfolgen soll. Andernfalls laufen Sie Gefahr einer dauerhaften Mietminderung.