Erschließungsgebühr nachträglich Hauskauf

Hallo Zusammen,

vielleicht hat hier jemand Erfahrung mit dem Thema, da wir gerade etwas auf dem Schlauch stehen.

Wir planen ein Haus mit Grundstück zu kaufen. Das Grundstück ist in 3 Flurstücke unterteilt. Auf einem steht das Haus, auf einem weiteren eine Scheune und das größte Flurstück steht als Gartenland im Grundbuch.

Der Verkäufer verlangt für alle Flurstücke den ausgewiesenen Bodenrichtwert und damit den Preis für Bauland. Alle Flurstücke sind im Innenbereich einer Gemeinde und von 2 Seiten durch fix und fertige Straßen begrenzt. Die Straßen liegen direkt an. Da gibt es keinen Grünstreifen mehr und nichts. Die letzten ~25 Jahre war das Haus als Ferienhaus vermietet. Nun steht es als Sanierungsobjekt zum Verkauf.

Der Preis selber ist für uns ok - allerdings machte uns die Bank nun auf den Umstand aufmerksam, dass wir ggf. mit nachträglichen Erschließungskosten zu rechnen haben.

Ein Anruf bei der Gemeinde erbrachte, dass es keine Akte weder zum Haus, noch zum Gartengrundstück gäbe. D.h. dass seit 1975 keine Erschließungskosten oder Baugenehmigungen erteilt wurden (Baugenehmigungen für Haus und Scheune von 1958 haben wir aber beim Bauamt erhalten, Baulasten sind auch keine eingetragen - soweit alles ok).

Meine Frage "Kommen da nach Kauf evtl. noch (nachträgliche) Erschließungskosten auf uns zu" wurde vom Bauamt beantwortet mit "Da ist doch schon alles da, was soll denn da noch kommen?". Die Straße wäre schon vor 1975 erbaut und fertiggestellt und lt. Verkäufer liegt sogar ein Hausanschluss am Gartengrundstück vor.

Wie ich es drehe und wende, ich erhalte aber nirgends schwarz auf weiß die Aussage "Da kommt nix mehr.". Die Bank argumentiert, dass wenn wir mal das Gartenland zu Bauland machen wollen (was durchaus möglich ist und auch aus Sicht der Gemeinde kein Problem wäre), wir dann nochmal für die bereits seit über 30 Jahren angrenzende und fertige Straße zahlen sollen. Daher mindert die Bank nun den Wert der Sicherheit des Objektes.

Gibt es für eine nachträgliche Erhebung der Erschließungsgebühr nach über 30 Jahren Fertigstellung durch Kauf oder Nutzungsänderung eines anliegenden Grundstückes eine Rechtsgrundlage?

Wir wären sehr dankbar wenn hier vielleicht jemand Erfahrung damit hat.

Besten Dank und viele Grüße,
Seb