Ersatz der Kosten vom Vermieter bei unwirksamer Renovierungsklausel

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Kostenerstattungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter bei unwirksamer Renovierungsklausel!

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter vom Vermieter die Kosten für eine vom Mieter durchgeführte Renovierung der Wohnung verlangen kann, soweit eine vom Vermieter im Mietvertrag gestellte Renovierungsklausel unwirksam ist!

Obwohl der Bundesgerichtshof bereits seit geraumer Zeit zahlreiche Klauseln in Formularmietverträgen hinsichtlich der Renovierungspflicht des Mieters als unangemessene Benachteiligung und damit für unwirksam erklärt hat, finden sich dennoch in zahlreichen Mietverträgen immer wieder eben solche Klauseln.

Hierbei stellt sich dann die Frage, ob der Mieter, der in Unwissenheit über die Unwirksamkeit solcher Klauseln dennoch renoviert, vom Vermieter die für die Renovierung entstandenen Kosten ersetzt verlangen kann.

Dem BGH-Urteil lag der Fall zu Grunde, dass ein Vermieter im Mietvertrag starre Fristenregelungen hinsichtlich der Renovierungspflicht verwendet hatte, die den Mieter in einer dreijährigen Zeitfolge zur Renovierung der Wohnung verpflichtete. Des Weiteren schrieb der Mietvertrag vor, dass der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses hin die gesamte Wohnung zu renovieren hatte.

Die Mieter renovierten darauf hin beim Auszug die Wohnung gemäß den Vorgaben des Mietvertrages, verlangten dann aber im Nachhinein Ersatz der hierfür angefallenen Kosten vom Vermieter, wegen unangemessener Benachteiligung der mietvertraglichen Regelung.

Der BGH entschied den Fall zu Gunsten der Mieter:

Zunächst hielt der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung zur starren Fristenregelung bei formularmäßigen Mietverträgen fest und erklärte die Klausel, alle drei Jahre renovieren zu müssen, für unwirksam.

 Eine solche starre Fristenregelung benachteilige den Mieter nämlich unangemessen, weil somit eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht gewährleistet sei. Der Mieter müsse dann gemessen an dem Abnutzungsgrad und der Zeitspanne eine übermäßig hohe Abgeltungsquote tragen.

Völlig unabhängig von der Frage, ob bereits die Unwirksamkeit der starren Fristenregelung wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion  auch die Unwirksamkeit einer zusätzlich vereinbarten Endrenovierungsklausel nach sich zieht, hat der BGH auch die Endrenovierungsklausel überprüft und folgendes ausgeführt:

Auch eine Endrenovierungsklausel benachteilige den Mieter unangemessen, da eine solche Klausel den Mieter auch dann zur Renovierung verpflichte, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurze Zeit vor dem Auszug bereits renoviert habe, sodass eigentlich noch kein Bedarf für eine erneute Renovierung bestünde.

Die Endrenovierungspflicht werde in diesen Fällen nicht mit der Abnutzung der Mietsache durch den Mieter aufgewogen und diene damit vielmehr den Interessen des Vermieters, seine Wohnung im renovierten Zustand neu weiter vermieten zu können.

Demnach sei eine Endrenovierungsklausel, die unabhängig vom letzten Zeitpunkt einer durchgeführten Renovierung  und unabhängig vom Zustand der Wohnung beim Auszug ist, unwirksam.

Obwohl die Endrenovierungsklausel unwirksam ist, sah der BGH die von den Mietern dennoch durchgeführte Renovierung als ein eigenes Geschäft des Mieters an, sodass ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag zunächst ausscheiden musste.

Allerdings sah der BGH diese eigne Geschäftsführung des Mieters als eine Leistung des Mieters an den Vermieter an, die aufgrund der Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel ohne Rechtsgrund erfolgte.

Insoweit hatten die Mieter vom Vermieter einen Anspruch auf Wertersatz der entstandenen Renovierungskosten.

Zusammenfassend bleibt also festzuhalten, dass Mieter Ihre Mietverträge darauf hin überprüfen sollten, ob die mietvertraglichen Klauseln bezüglich einer Endrenovierungspflicht in Abhängigkeit zur tatsächlichen Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung stehen.

Ist eine solche Einschränkung der Endrenovierungsklausel nicht vorhanden, ist die Klausel unwirksam, mit der Konsequenz, dass der Vermieter und nicht der Mieter die Renovierungskosten trägt.

Sollte der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit seiner Renovierungspflicht dennoch renoviert haben, steht ihm gegen den Vermieter ein Wertersatzanspruch für die durchgeführte Renovierung zu.

Achtung:

Der BGH weist aber ausdrücklich darauf hin dass diese Rechtsprechung nur für formularmäßig verwendete Mietverträge gilt. Wirksam ist dagegen eine individualvertraglich ausgehandelte Abrede einer Renovierungspflicht, also wenn die Parteien dies ausdrücklich miteinander zusammen und nicht einseitig vereinbaren!

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