Erhöhung der Vorauszahlungen setzt ordnungsgemäße Abrechnung voraus

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BGH vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11

Üblicherweise ist vereinbart, dass der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten wie Strom, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen usw. leistet und der Vermieter nach Ablauf des Jahres dann eine Abrechnung erteilt. Bei gestiegenen Kosten und notwendiger Nachzahlung des Mieters ist der Vermieter dann gemäß § 560 Abs. 4 BGB berechtigt, die Vorauszahlungen der Höhe nach anzupassen.

Bislang genügte dem BGH für eine solche Erhöhung der Vorauszahlungen eine lediglich formell korrekte Abrechnung, die aber nicht unbedingt inhaltlich richtig sein musste. Formell in Ordnung ist eine Abrechnung bereits, wenn die Gesamtkosten zusammengestellt sind, die zugrunde gelegten Umlageschlüssel angegeben und erläutert werden, der Anteil des Mieters berechnet wird, seine Vorauszahlungen abgezogen werden und wenn die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Sonstige Fehler waren bisher unschädlich. Der BGH wollte so aufwendige Streitigkeiten vermeiden. Diese Rechtsprechung hat er mit dem Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11 aufgegeben. Nunmehr können die Vorauszahlungen nur dann erhöht werden, wenn die Abrechnung auch inhaltlich stimmt.

In dem konkreten Fall sowie dem unter dem Aktenzeichen VIII ZR 246/11 behandelten Parallelfall hatte sich der Vermieter in der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnet. Er forderte zwar eine Nachzahlung, dies aber zu unrecht. Die Mieter bezahlten in dem einem Fall die Vorauszahlungen nur in der vorherigen Höhe, in dem anderen Fall kamen sie dem Erhöhungsverlangen des Vermieters anteilig nach. Nachdem die Rückstände die notwendigen Höhen erreicht hatten, erklärte der Vermieter jeweils die Kündigung des Mietvertrages. Er unterlag in beiden Fällen, da die zugrundeliegenden Nebenkostenabrechnungen nicht korrekt waren und er keine Nachzahlungen verlangen konnte.

Die Rechtsprechungsänderung wurde in der Pressemitteilung damit begründet, dass der Vermieter anderenfalls aus seinem Fehler bei der Nebenkostenabrechnung, die ja eine Vertragsverletzung darstellt, einen Vorteil zieht, da er zu überhöhten Nebenkostenvorauszahlungen berechtigt wird, mit denen er letztlich sogar die Kündigung des Mietverhältnisses begründen kann.

Vermietern ist einmal mehr zu raten, die Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu erstellen bzw. bei Zweifeln von einer professionellen Hausverwaltung oder einem Anwalt erstellen zu lassen, um Fehler zu vermeiden. Mietern muss abermals empfohlen werden, die Nebenkostenabrechnung kritisch zu überprüfen, um überhöhte Zahlungen zu vermeiden.