Hallo zusammen,
Horst wohnt seit 10 Jahren in seiner Wohnung, in der er sich bisher sehr wohl gefühlt hat und die er auf keinen Fall freiwillig verlassen würde. Die Wohnung befindet sich in einem Haus mit insgesamt drei Wohnungen. Nun verkauft der Vermieter von Horst das Haus. Der neue Besitzer kündigt Horst anschließend auf Grund von Eigenbedarf, da er das Haus in ein Einfamilienhaus umbauen will, um dort selbst mit seiner Frau + Kind einzuziehen.
Horst findet nach ein paar Monaten eine Wohnung in der Nähe und schließt daraufhin einen Aufhebungsvertrag mit dem alten Vermieter ab, um vorzeitig aus der Wohnung auszuziehen und nicht erst zum Kündigungstermin des Vermieters.
Nun wird ca. 1,5 Jahre an dem Haus gebaut und es wird wie erwartet zum Einfamilienhaus umgebaut.
Anschließend zieht eine Familie in das sanierte Haus ein. Es ist allerdings nicht der Käufer, der Horst wegen Eigenbedarf gekündigt hatte.
Horst fühlt sich nun getäuscht und geht davon aus, dass die Eigenbedarfskündigung nicht gerechtfertigt war und fragt sich, ob ihm eine Entschädigung zusteht und wie hoch diese wohl ungefähr sein könnte.
Die neue Wohnung ist bei ähnlicher Größe und Ausstattung (bis auf den fehlenden Balkon in der neuen Wohnung) ca. 100 Euro pro Monat teurer als die alte. Außerdem hatte Horst natürlich einen hohen Aufwand für die Wohnungssuche und den Umzug und musste diverse Möbel und eine Küche für die neue Wohnung beschaffen.
Wie schätzt Ihr die Situation von Horst und seinen Anspruch auf eine Entschädigung ein?
Entschädigung bei ungerechtfertigter Kündigung wegen angeblichem Eigenbedarf
Fragen zur Miete?
Fragen zur Miete?
Mir fallen zwei Urteile dazu ein: BGH, 29.03.2017 - VIII ZR 44/16
und BGH, 08.04.2009 - VIII ZR 231/07
. Besprechungen der Urteile finden sich u.a. in https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-vorgetaeuschter-eigenbedarf-kann-teuer-werden_258_312496.htmlund https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/vorgetaeuschter-eigenbedarf-schadensersatz-auch-bei-aufhebungsvertrag_idesk_PI17574_HI2176499.html.
Ich würde empfehlen den ehemaligen Vermieter nachweisbar eine Frist zu setzen, den Wegfall des behaupteten Eigenbedarfs wie vom BGH gefordert schlüssig zu erläutern. Wenn man mit der Reaktion nicht zufrieden ist und Klage einreichen möchte, so wäre der Gang zu einem Anwalt für Mietrecht zu empfehlen.
In 1,5 Jahren kann viel passieren, so auch, dass sich die Lebensumstände des Käufers gravierend geändert haben. Bevor Horst sich da Schadensersatzträumen hingibt, sollte vorrangig dieser Umstand geprüft werden.
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Vielen Dank für die Antworten.
Also wäre der nächste Schritt per Einschreiben eine schriftliche Erklärung für den Wegfall des Eigenbedarfs einzufordern?
Was wäre eine angemessene Frist? 14 Tage? 30 Tage?
Was passiert wenn es keine Reaktion innerhalb der Frist gibt? Ist der Vermieter verpflichtet die Anfrage innerhalb einer gewissen Zeit zu beantworten?
-- Editiert von 321thcer am 24.04.2018 22:56
Zitat:Ist der Vermieter verpflichtet die Anfrage innerhalb einer gewissen Zeit zu beantworten?
Ja, wenn er nicht antwortet, dann hat er Anlass zur Klage gegeben. In so einem Fall müsste der Vermieter auch dann die Prozesskosten übernehmen, wenn er noch einen plausiblen Grund nachliefert.
Ich schließe mich cauchy an.
Per Zustellung durch Gerichtsvollzieher den Vermieter auffordern, sich zu erklären, wie das passieren konnte.
Er hatte doch Eigenbedarf.
Frist : 3 Wochen ab zugang.
Danach ab zum Anwalt.
Zitat :Also wäre der nächste Schritt per Einschreiben eine schriftliche Erklärung für den Wegfall des Eigenbedarfs einzufordern?
Korrekt
Zitat :Was wäre eine angemessene Frist? 14 Tage? 30 Tage?
14 Tage wäre das Minimum.
Die würde ich denn auch setzen, aber insgesamt 32 Tage warten bis ich was machen würde.
Zitat :Was passiert wenn es keine Reaktion innerhalb der Frist gibt?
Deine Entscheidung: klagen oder es lassen
Zitat :Ist der Vermieter verpflichtet die Anfrage innerhalb einer gewissen Zeit zu beantworten?
Nein.
Er kann und darf Dich sogar komplett ignorieren - was für Dich soger eingetlich das Beste wäre.
Vielen Dank für die Antworten.
Gerichtsvollzieher klingt irgendwie etwas überzogen. Wäre nicht vielleicht ein Postzustellungsauftrag eine gute Lösung? (und dann notfalls über den Gerichtsvollzieher, wenn ich nichts zurück bekomme, aus dem eindeutig hervorgeht, dass mein Schreiben zugestellt wurde?)
Gibt es Inhaltlich noch etwas zu beachten oder wäre folgendes Schreiben ausreichend?
------------------------------------------------------------
Anrede,
Sie haben mir am x.x.x auf Grund von Eigenbedarf meine Wohnung in der Musterstraße gekündigt, da Sie "Zitat des Kündigungsgrundes".
Nun sind Sie jedoch scheinbar nicht in das Haus eingezogen und dieses wird von einer anderen Familie bewohnt.
Ich bitte um eine schriftliche Erklärung bis zum (Absendedatum + 21 Tage), warum Ihr Eigenbedarf nun scheinbar nicht mehr besteht.
MfG
------------------------------------------------------------
Zitat :
...
Horst findet nach ein paar Monaten eine Wohnung in der Nähe und schließt daraufhin einen Aufhebungsvertrag mit dem alten Vermieter ab, um vorzeitig aus der Wohnung auszuziehen und nicht erst zum Kündigungstermin des Vermieters.
...
Was stand genau im Aufhebungsvertrag? Das dürfte enorme Auswirkungen haben.
Im übrigen: Wähnt sich der Vermieter im Recht, kannst Du Fristen setzen, wie Du lustig bist. Reagieren muss der Vermieter in keiner Weise.
Nach wie vor sollte Horst sich - vor Klageeinreichung - bewusst sein, dass Lebenspläne sich ändern können ...
Sofern im Aufhebungsvertrag nicht explizit drinsteht, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war, ist dieser nur von geringer Bedeutung ( BGH, 08.04.2009 - VIII ZR 231/07 ). Wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht war, dann begann diese Täuschung mit dem Kündigungsschreiben. Alle Folgen aus dieser Täuschung sind dann vom Vermieter zu tragen. Auch wenn in der Folge noch ein Aufhebungsvertrag abgeschlossen wird.Zitat :Was stand genau im Aufhebungsvertrag? Das dürfte enorme Auswirkungen haben.
Wurde doch schon geschrieben: Er muss nicht reagieren. Aber der Mieter hat ein Recht auf diese Informationen. Wenn der Vermieter sie nicht liefert, verliert er den Prozess. Liefert er sie zu spät, dann trägt er die bis dahin aufgelaufenen Gerichts- und Anwaltskosten. Es wäre also von Seiten des Vermieters unklug, nicht zu reagieren.Zitat :Im übrigen: Wähnt sich der Vermieter im Recht, kannst Du Fristen setzen, wie Du lustig bist. Reagieren muss der Vermieter in keiner Weise.
Dann wird der Vermieter das ja sicherlich schlüssig erläutern können und müssen. Der ehemalige Mieter muss dann entscheiden, ob er die Gründe für ausreichend hält oder ob er klagen müssen.Zitat :Nach wie vor sollte Horst sich - vor Klageeinreichung - bewusst sein, dass Lebenspläne sich ändern können ...
@321thcer: Hier schreiben Laien. Niemand hier wird dir dein Schreiben so überprüfen, dass er nachher dafür haftet. Das muss dir klar sein.
Zum Schreiben selber: "Scheinbar" würde ich beides mal weglassen. Man kann noch ein wenig mehr Druck verleihen, indem man erwähnt, dass man ohne ausreichende Erklärungen direkt einen Anwalt mit der Durchsetzung der eigenen Interessen beauftragen wird. Das ist zwar nicht notwendig, aber vielleicht macht es doch Eindruck.
Zur Versendung: Du musst Inhalt und Zugang des Schreibens nachweisen können. Eine günstige Möglichkeit wäre, einen möglichst neutralen Zeugen zu bitten, dass Schreiben zu lesen, es beim ehemaligen Vermieter in den Briefkasten zu stecken und dies auf einer Kopie des Schreibens mit Datum und Uhrzeit zu dokumentieren. Dann kann der Zeuge Inhalt und Zugang des Schreibens bestätigen. Wenn der Vermieter nicht am Ort wohnt, kann der Zeuge auch das Schreiben als Einwurfeinschreiben zur Post bringen.
Als Zeuge eignen sich theoretisch alle, die nicht mit im Vertrag standen. Praktisch macht es aber Sinn, vielleicht nicht gerade enge Familienangehörige zu nehmen. Nachbarn, Kollegen oder Freunde sind da eher geeignet.
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