Endrenovierung: Mieter können Geld zurückverlangen

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Neue BGH-Entscheidung zu Schönheitsreparaturen

Zum Thema Schönheitsreparaturen bei Wohnraummietverhältnissen hat die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH in den vergangenen Jahren die Rechte des Mieters durch zahlreiche Entscheidungen gestärkt. So bewirkte eine Entscheidung des BGH vom 12.09.2007, dass zahlreiche Mietverträge hinsichtlich einer Endrenovierungsverpflichtung unwirksam sind, da bislang übliche Vertragsklauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters begründen (BGH, Az. : VIII ZR 316/06).

In der Praxis entstanden in der Folgezeit einige Probleme: Eine Konsequenz des Rechtsprechungswandels ist eine erhebliche Rechtsunsicherheit für die Vertragsparteien. Da es bei der Frage nach der Wirksamkeit der jeweiligen Vertragsklausel auf ihren genauen Wortlaut ankommt, waren sich viele Mieter und Vermieter unsicher, ob eine Endrenovierungsverpflichtung nun wirksam auf den Mieter übertragen worden war oder nicht. So haben zahlreiche Mieter die erforderlichen Renovierungsarbeiten bei Auszug einfach ausgeführt, teilweise auch in Unkenntnis der aktuellen Rechtsprechung.

Lars Liedtke
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Nun hat der BGH am 27.05.2009 entschieden, dass Mieter, die irrtümlich eine Endrenovierung durchgeführt haben und erst später von der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel erfahren haben, einen Anspruch gegen den Vermieter auf Zahlung von Wertersatz für die entstandenen Renovierungskosten haben (BGH, Az. : VIII ZR 302/07).

Führt ein Mieter die Endrenovierung trotz einer unwirksamen Endrenovierungsklausel aus, so erbringt er dadurch eine rechtsgrundlose Leistung an den Vermieter. Hatte er von der Unwirksamkeit der Klausel keine Kenntnis, steht ihm gem. § 812 BGB ein gegen den Vermieter gerichteter Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Die Rechtsfolge dieses Anspruchs besteht gem. § 818 II BGB in einer Pflicht des Vermieters zur Zahlung von Wertersatz.

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Hatte der Mieter einen Malerfachbetrieb mit den Arbeiten beauftragt, kann er vom Vermieter die hierfür üblicherweise aufzuwendenden Kosten ersetzt verlangen. Hat der Mieter einen solchen Auftrag nicht erteilt, sondern die Renovierungsarbeiten selbst oder mit Hilfe von Freunden oder Verwandten ausgeführt, so kann er Ersatz für die erfolgten Materialkosten verlangen. Gleiches gilt für die von ihm geopferte Freizeit, sowie die tatsächliche oder auch fiktive Bezahlung der Helfer.

Sämtliche Mieter, die in den vergangenen Jahren bei Beendigung eines Mietverhältnisses für eine Endrenovierung gesorgt haben, können sich nun Hoffnung darauf machen, die Renovierungskosten vom Vermieter ersetzt zu bekommen.

Es sei jedoch darauf hingewiesen, dass längst nicht alle Endrenovierungsklauseln unwirksam sind. Um unnötige Gerichtsverfahren und damit einhergehendeVerfahrenskosten zu vermeiden, sind die betroffenen Mieter gut beraten, die mietvertragliche Klausel durch einen im Mietrecht tätigen Rechtsanwalt auf ihre Unwirksamkeit überprüfen zu lassen. Außerdem relevant ist die zu beachtende Verjährung. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung unterliegen der allgemeinen zivilrechtlichen Verjährung. Diese beträgt drei Jahre.

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