EnEV 2014: Haftungsgefahren vermeiden und der erwarteten Abmahnwelle entgehen

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Eine Gesetzesänderung der Energieeinsparverordnung kommt. Immobilienanzeigen müssen gewisse Mindestinformationen enthalten, bei Verstößen drohen empfindliche Strafen.

Für Makler bringt die am 1.5.2014 in Kraft tretende EnEV 2014 einige Fallstricke mit sich

In Kürze tritt die zweite Verordnung zur Änderung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft. Anders als man vermuten könnte sind hierin nicht nur technische Standards für Neubauten vorgeschrieben, sondern auch konkrete Regelungen für Verkäufer, Vermieter und Verpachter (für Verkäufer und Vermieter siehe dieses Exklusivinterview). Auch für Immobilienmakler ergeben sich Änderungen.

Erweiterter Inhalt von Anzeigen und Exposés

§ 16 der EnEV 2014 schreibt als Pflichtinhalt der Immobilienanzeige vor:

Johannes Kromer
seit 2013 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
Tel: 07127/349-1208
Web: www.rechtsanwalt-kromer.de
E-Mail:
Gesellschaftsrecht, Wirtschaftsrecht, Arbeitsrecht, Maklerrecht, Vertragsrecht
Preis: 60 €
Antwortet: ∅ 2 Std. Stunden
  • die Art des Energieausweises (es gibt Energiebedarfsausweise und Energieverbrauchsausweise)
  • Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
  • Wesentlicher Energieträger für die Heizung
  • Baujahr
  • Energieeffizienzklasse

Diese Pflicht gilt für jedes Immobiliengeschäft, wenn

  • für das Objekt ein Energieausweis erstellt wurde UND
  • eine Anzeige in kommerziellen Medien geschaltet wird

Unter kommerziellen Medien versteht der Gesetzgeber insbesondere die klassischen Anzeigen in Zeitungen, Zeitschriften oder in einschlägigen Internetportalen. Rechtlich unklar ist, ob auch die eigene Maklerhomepage ein kommerzielles Medium darstellt. Meines Erachtens ist dies zu bejahen.

Folgen von Verstößen / Abmahnungsgefahr

Verstöße können teuer werden.

In nächster Zeit ist eine Abmahnwelle von Konkurrenten zu befürchten, so dass hier Rechtsanwaltsgebühren des Gegners zu tragen sind.

Weiter stellt ein Verstoß eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Geldbuße bis zu EUR 15.000,- bestraft werden kann.

Haftungsgefahren

Doch nicht nur das Ignorieren der neuen Vorschrift kann teuer werden. Aus den erweiterten Angaben geben sich potentielle Haftungsgefahren. Diese Gefahren betreffen zwar in erster Linie Verkäufer und Vermieter, könnten aber mittelbar auch auf den Makler abgewälzt werden.

Ein Problem ist zunächst die Qualifikation der Pflichtangaben. Es ist durchaus realistisch, dass sich Käufer zukünftig auf die Verbrauchsangaben berufen. Es könnte sich um eine so genannte Beschaffenheitsvereinbarung handeln. Für Makler stellt sich dann die Frage, ob in der Anzeige mit den entsprechenden Angaben nicht eine Garantie erklärt wurde und ob der Makler die Daten nicht nachprüfen muss. Davon ist meines Erachtens nicht auszugehen, ein ähnliches Problemfeld gibt es zum Beispiel auch bei unrichtigen Wohnflächenangaben (hierzu mehr in diesem Ratgeber).

Allerdings sollte hier – auch im Interesse der Verkäufer – jedes Risiko vermieden werden.

Praxistipp: Lassen Sie den beurkundenden Notar eine so genannte „negative Beschaffenheitsvereinbarung“ in den Vertrag aufnehmen. In dieser negativen Beschaffenheitsvereinbarung erklärt der Käufer, dass die im Energieausweis angegebenen Werte nicht geschuldet sind und nicht von Einfluss auf seinen Kaufentschluss waren.

Fazit

Die neue Regelung erfordert einige Umstellungen. Vor allem bei Werbung in Print-Medien wird die Anzeige aufgrund der geschuldeten Angaben größer ausfallen. Gleichzeitig bietet sich jetzt jedoch die Chance – sich mehr denn je – als qualifizierter Partner für Verkäufer und Vermieter einzusetzen. Die Kenntnis der momentanen Rechtslage kann ein echtes Argument für einen Makler sein.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Informationen zur Verfügung. Ich setze mich bundesweit für Ihre Interessen ein.

Rechtsanwalt Kromer
Tannenweg 17
72654 Neckartenzlingen
info@rechtsanwalt-kromer.de
www.rechtsanwalt-kromer.de
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