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Einzelne Nebenkostenpositionen wurden in der Vergangenheit nicht abgerechnet

3.1.2017 Thema abonnieren
Geschlossen Neuer Beitrag
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)
Einzelne Nebenkostenpositionen wurden in der Vergangenheit nicht abgerechnet

Guten morgen und ein frohes neues Jahr,
ich habe ein 2-Fam.-Haus gekauft, in dem die Wohnungen vermietet sind. Die Mieter wohnen schon 28 Jahre in diesem Haus. Der Vorbesitzer hat in der Vergangenheit einzelne Positionen der Nebenkosten einfach nicht abgerechnet, d.h. die Grundsteuer und die Gebäudeversicherung hat er immer selbst gezahlt und nie in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt. Wasser, Abwasser, Müll, Strom u.s.w hat er abgerechnet, Im Mietvertrag sind die Betriebskosten nicht einzeln aufgeführt. Ich würde gerne auch die Gebäudeversicherung und Grundsteuer mit abrechnen. Ist dies erlaubt, oder ist hier ein Gewohnheitsrecht entstanden, welches mir das verbietet. Laut Betriebskostenverordnung kann ich diese Kosten ja abrechnen.
Vielen Dank schon mal für Eure Antworten.

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12 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Liane46
Status:
Student
(2605 Beiträge, 1005x hilfreich)
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#2
 Von 
Akkarin
Status:
Lehrling
(1702 Beiträge, 264x hilfreich)

Wollt ihr denn selber in das Haus einziehen (seit es schon und seit schon im Grundbuch eingetragen)?

Signatur:If you are going through hell, keep going. - Winston C.
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#3
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Im Mietvertrag steht zu den Nebenkosten:
§3 Miete und Nebenkosten
1. ........
2. Nebenkosten (z.B.) Heizkostenvorschuss zur Zeit 150 EUR
3. .....
4. In der Miete sind die Betriebskosten gemäß Zweiter Berechnungsverordnung, §27, Absatz 1, Anlage 3, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters vom ___________(nicht ausgefüllt) enthalten.

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#4
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich möchte in das Haus nicht einziehen. Ich möchte jedoch eine ordentliche und gültige Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 für die Mieter machen.

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#5
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4179 Beiträge, 1412x hilfreich)

Zitat (von rickie):
Ich möchte in das Haus nicht einziehen. Ich möchte jedoch eine ordentliche und gültige Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 für die Mieter machen.

Ist gut, man kann die Kosten mit geltend machen:
http://www.jvh-online.de/WvA-Z-Allgemein/II%20BV%20Site.htm

Am besten mit der Nebenkostenabrechung das anhängen, denn manche Mieter werden das nach der Zeit nicht einfach einsehen wollen.

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#6
 Von 
Flo Ryan
Status:
Senior-Partner
(6121 Beiträge, 3977x hilfreich)

Zitat (von 0815Frager):

Ist gut, man kann die Kosten mit geltend machen:
http://www.jvh-online.de/WvA-Z-Allgemein/II%20BV%20Site.htm
Nö, man beachte die Details.

Zitat:
In der Miete sind die Betriebskosten gemäß Berechnungsverordnung, §27, Absatz 1, Anlage 3, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters vom ___________(nicht ausgefüllt) enthalten.

Signatur:Wo lagert die Post eigentlich die ganzen Briefe, die angeblich nie zugestellt worden sind?
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#7
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Flo Ryan):
Nö, man beachte die Details.
Zitat:In der Miete sind die Betriebskosten gemäß Berechnungsverordnung, §27, Absatz 1, Anlage 3, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters vom ___________(nicht ausgefüllt) enthalten.

Was heißt das? Welche Details? Können Sie das kurz erklären? Danke.

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#8
 Von 
Anitari
Status:
Student
(2109 Beiträge, 1017x hilfreich)

Zitat (von rickie):
Zitat (von Flo Ryan):
Nö, man beachte die Details.
Zitat:In der Miete sind die Betriebskosten gemäß Berechnungsverordnung, §27, Absatz 1, Anlage 3, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters vom ___________(nicht ausgefüllt) enthalten.

Was heißt das? Welche Details? Können Sie das kurz erklären? Danke.

Das was da steht, dass alle Betriebskosten, außer Heizkosten, in der Miete enthalten sind.

Das die Mieter die Umlage anderer BK Jahre lang stillschweigend anerkannt haben ist Glück.

Was steht denn unter 3. im Vertrag?

Signatur: „Sie hören von meinem Anwalt" ist die erwachsene Version von „Das sage ich meiner Mama"
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#9
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2660 Beiträge, 1324x hilfreich)

Gemäß dem geposteten Text stimme ich Anitari vollends zu.

Da es hier aber auf Kleinigkeiten und einzelne Wörter sowie den Zusammenhang ankommt, wäre es sinnvoll die Vertragsseite (anonymisiert) irgendwo hochzuladen und den Link hier einzustellen.

Zum Einstieg vielleicht mal dies hier lesen. Die "Kleinlichkeit" der Rechtsprechung hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen beruht auf dem gesetzlichen Leitbild "Betriebskosten sind gem. BGB § 535 in der Miete enthalten", das noch immer gültig ist, obwohl die Heizkostenverordnug seit Jahren verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt (bei Heizung und Warmwasserbereitung).

Hinsichtlich der bisher entgegen dem Mietvertragstext abgerechneten weiteren Betriebskosten könnte möglicherweise dies hier aus obiger Quelle zutreffen:
Wichtig! Das LG Heilbronn (LG Heilbronn 2 S 7/03 Urteil vom 17.06.2003) hat in einer ausführlich begründeten Entscheidung klar gestellt, dass auch dann eine vertragliche Regelung vorliegt, wenn der Vermieter mindestens dreimal in seiner Abrechnung die entsprechende Betriebskostenart deutlich aufführt und der Mieter gegen die Berücksichtigung dieser Betriebskostenposition keinen Widerspruch erhebt – also den Abrechnungssaldo bezahlt bzw. kein höheres Guthaben geltend macht. Das bedeutet, dass nach mindestens dreifach eigentlich falscher Abrechnung die zunächst zu Unrecht aufgeführten Betriebskostenpositionen ab dann als vertraglich vereinbart gelten und auch in der Zukunft umgelegt werden dürfen.

PS: Die II. Berechnungsverordnung wurde i.Ü. schon seit 2004 durch die Betriebskostenverordnung ersetzt.
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/


-- Editiert von Lolle am 03.01.2017 14:14

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#10
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Ich habe den Mietvertrag hochgeladen. Er ist hier abrufbar.

http://www.mediafire.com/file/ircwr8y861yrb9j/Mietvertrag.pdf

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#11
 Von 
Lolle
Status:
Student
(2660 Beiträge, 1324x hilfreich)

Tja - falls der Vermieter damals eigentlich wollte, dass für die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten sind und anschliessend jährlich abgerechnet wird, dann ist das ein klassischer Fall von:
da hat der Vermieter beim Ausfüllen des Vertrages den Ausfüllhinweis nicht gelesen/nicht beachtet (ganz oben Seite 1)

O grüne Punkte am Rande weisen darauf hin, dass eine zusätzliche Eintragung oder eine Streichung vorzunehmen ist

Nach § 3 2. und 5. ist hier eine Betriebskostenpauschale vereinbart, die jedoch angepasst werden darf.

Auch § 4. 2 bestätigt das, weil "monatliche Abschlagszahlungen" (Vorauszahlungen) nicht ausgefüllt.

Allerdings enthält § 5 ab 4. ff eine Umlage/Abrechnungsvereingung hinsichtlich Heizung und Warmwasserversorgung > "4. Die Betriebskosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten ...."

Freu dich, dass hier wahrscheinlich durch die jahrelange unwidersprochene Praxis des vorherigen Vermieters hinsichtlich der anderen kalten Betriebskosten eine Vertragsänderung eingetreten ist und dass du dich nun nicht auch noch darüber streiten musst, welcher Anteil der monatlichen Vorauszahlung auf "Nebenkosten" und welcher auf "Heizung/Warmwasserversorgung" entfällt ... und auch, dass hier überhaupt ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt - auch wenn der Lücken hat und dadurch nicht ganz eindeutig ist.

Ansonsten bleibt dir nur einzukalkulieren (z.B. auch bei einer Mieterhöhung), dass Grundsteuer und Versicherung von dir zu zahlen sind.

Signatur:Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand
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#12
 Von 
rickie
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

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