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Eigentumswohnung Wohngemeinschaft Werbungskosten

14.7.2016 Thema abonnieren Zum Thema: Werbungskosten
 Von 
Steuerbanause
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigentumswohnung Wohngemeinschaft Werbungskosten

Hallo zusammen,

ich habe eine Frage zum Steuerrecht und habe zum Thema Werbungskosten bei Wohngemeinschaften leider widersprüchliche Antworten gefunden, in wie weit Kaufnebenkosten und Maklergebühren als Gegenrechnung zu den Mieteinnahmen anerkannt werden. Ich hoffe, jemand kann helfen!

Jemand hat eine 3 Zimmer Eigentumswohnung gekauft und in dieser Wohnung 1 Zimmer vermietet, also eine Wohngemeinschaft gegründet. Der Mieter (=Mieter 1) des Zimmers steht in keiner Beziehung zum Eigentümer, ist also kein Partner oder Verwandter o.ä.. In Zimmer 2 wohnt der Eigentümer selbst, das Wohngzimmer und alle anderen Räume sind zur gemeinschaftlichen Nutzung. Die beiden Schlafzimmer sind gleich groß.

Jetzt mal ein paar Zahlen: Die Miete für das Zimmer beträgt monatlich pauschal 250 EUR (inkl. aller Nebenkosten). Die Wohnung wurde mit einem Bankdarlehen finanziert. Die Darlehensrate beträgt insgesamt 500 EUR p.M., davon 250 EUR ZInsen und 250 EUR Tilgung. Dazu kommen noch 120 EUR Nebenkosten (Strom, Gas, weitere Betriebskosten), die der Eigentümer zahlt und in der Pauschalmiete von 250 EUR bereits enthalten aber nicht seperat ausgewiesen sind. Der Eigentümer hat außerdem für den Kauf der Wohnung eine Maklerprovision (7000 EUR) und Nebenkosten für Steuern etc. gezahlt (8500). Die Abschreibung beträgt 2 % p.a. macht 244 EUR p.M.

Der Eigentümer und der Mieter sind nach 1,5 Jahren wieder ausgezogen. Danach wurde die komplette Wohnung an einen anderen Mieter für 500 EUR + 150 EUR (Betriebs- und Nebenkosten) vermietet.

Wie würde die Einnahmen/Ausgabenrechnung für die Steuererklärung für den ersten Mieter aussehen? Können die Kaufnebenkosten und Maklergebühren zur Häflte angesetzt werden? Angenommen, es geht um ein volles Kalenderjahr. Vorschlag:

Einnahmen:
3000 = Mieteinnahmen x 12

Ausgaben / Werbungskosten / AfA
1500 EUR = 1/2 x Zinsen x 12
720 EUR = 1/2 x Nebenkosten x 12
1464 EUR = 1/2 x Abschreibung x 12
3500 EUR =1/2 x Maklerprovision
4250 EUR = 1/2 x Nebenkosten für Wohnungskauf

11434 EUR = Summe Ausgaben

3000 - 11434 = -8434 EUR negative Einnahmen. aus der Vermietung in Jahr 1

Tausend Dank für eure Kommentare!

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 137 weitere Fragen zum Thema
Werbungskosten


5 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Garfield73
Status:
Praktikant
(509 Beiträge, 178x hilfreich)

Maklerprovision und Nebenkosten für Wohnungskauf gehören zu den Anschaffungskosten, haben also lediglich Auswirkungen auf die AfA.

Aufteilung muss m. M. nach im Verhältnis der vermieteten Wohnfläche erfolgen, also wohl eher 1/3 statt 1/2.

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#2
 Von 
Steuerbanause
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Garfield73,

Ob die Kaufnebenkosten zu den Werbungskosten oder zur AfA gehören, ist im ersten Schritt für mich zweitranging, werde ich aber noch mal genauer recherchieren. Danke schon mal dafür. Wichtiger für mich ist es zu wissen, ob die Kosten überhaupt in irgendeiner Form den Mieteinnahmen gegengerechnet werden. Ich habe leider in manchen posts gelesen, dass die Mieteinnahmen voll vom Finanzamt angerechnet wurden aber die Kosten nicht, was natürlich große Steuernachzahlungen zur Folge hatte.

Bzgl. der Aufteilung verstehe ich nicht ganz, wie du auf 1/3 kommst. Die Zimmer sind beide gleich groß. Der Mieter nutzt also zu 100% sein eigenes Zimmer und zu 50% die Gemeinschaftsräume, wie Wohnzimmer, Bad, Flur, Küche, Keller. Der Eigentümer nutzt ebenso zu 100% sein eigenes Zimmer und zu 50% die Gemeinschaftsräume. Damit nutzt doch jeder die Wohnung genau 1/2 oder nicht?

Viele Grüße

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#3
 Von 
Tom998
Status:
Lehrling
(1169 Beiträge, 793x hilfreich)

Zitat:
Ob die Kaufnebenkosten zu den Werbungskosten oder zur AfA gehören, ist im ersten Schritt für mich zweitranging, werde ich aber noch mal genauer recherchieren.
Dann lassen Sie uns bitte an Ihren Erkenntnissen teilhaben, die Frage, ob eine Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten zählen oder nicht, bereitet uns seit Jahren schlaflose Nächte.

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#4
 Von 
Garfield73
Status:
Praktikant
(509 Beiträge, 178x hilfreich)

Bei einem vernünftigen Mietvertrag gibt es keine Probleme mit der Abziehbarkeit der Kosten.
Das mit dem 1/3 kannst Du vergessen, ich habe nur zu schnell gelesen und gedacht Du hättest zwei Zimmer und Dein Mieter eines (dann hätte man aber auch noch nach Fläche genauer aufteilen müssen).
Und die weitere Recherche kannst Du Dir sparen, Kaufnebenkosten gehören zu den Anschaffungskosten und sind nicht sofort abziehbar.

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#5
 Von 
D_8699
Status:
Beginner
(139 Beiträge, 74x hilfreich)

Hallo, ich kann mich meinen Vorrednern im Wesentlichen nur anschließen.
Die Anschaffungskosten (AK) (=Bemessungsrundlage für die Abschreibung) ermitteln sich aus dem Kaufpreis sowie allen Nebenkosten (Notar, Gericht, Makler, Grunderwerbsteuer).
Nicht zu den Anschaffungskosten (sondern zu den sofort abziehbaren Werbungskosten) zählen jedoch Notar / Gerichtskosten in Zusammenhang mit der Finanzierung (Bestellung von Grundschulden, Hypotheken etc.) Ist aus der Rechnung des Notars sowie den Gerichtsrechnungen (Eintragung in Abt. III des Grundbuchs) gesondert ersichtlich.
Also AK = Kaufpreis zzgl. Notar ohne Finanzierung zzgl. Gericht ohne Finanzierung zzgl. Makler zzgl. Grunderwerbsteuer.
Diese AK sind sodann aufzuteilen auf einen Anteil Grund und Boden (Keine Abschreibung) und einen Anteil Gebäude (AfA 2%).

Ansonsten ist die o.g. (schematische) Berechnung grundsätzlich in Ordnung, nur wie gesagt Makler und Nebenkosten raus, AfA anpassen aufgrund vorstehender Erläuterungen und evtl. Finanzierungskosten Notar und Gericht dazu.

Im Folgejahr bleibt die Rechnung grundsätzlich gleich, nur dass die Kosten nicht mehr zu 1/2 gerechnet werden, da ja jetzt alles vermietet ist.

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