Eigentumsanteile, Sondernutzungsrecht

14. November 2015 Thema abonnieren
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(920 Beiträge, 224x hilfreich)
Eigentumsanteile, Sondernutzungsrecht

Ich habe eine Eigentumswohnung und ein zusätzliches Sondernutzungsrecht für eine ungenutzte Fläche gekauft und habe das Recht diese Fläche für Wohnzwecke auszubauen (Dach). Dies alles ist notariell beglaubigt. Diese zusätzliche Wohnfläche ist also nicht in meinem Eigentum, aber ich kann sie für Wohnzwecke benutzen.
1. Erhöhen sich nun nach Fertigstellung meine Eigentumsanteile?
2. Habe ich das Recht, die gesamten Wohnflächen des Hauses (evtl. nach Fertigstellung meines Ausbaus) neu berechnen zu lassen?

Grund zu 2.
Die Eigentumsanteile wurden vom bisherigen Besitzer (großes Haus in Familienbesitz) bei der Teilungserklärung vor 30 Jahren selbst vermessen und zwar meiner Meinung nach zu Gunsten des in der Familie verbleibenden Anteils und zu Ungunsten des verkauften Teils. Unser Anteil müßte ohne Ausbau ca. 100 m² Wohnfläche betragen. Die vorhandene Wohnfläche ist aber nur 80 m².

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8 Antworten
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#1
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8019 Beiträge, 4498x hilfreich)

Zitat:
Erhöhen sich nun nach Fertigstellung meine Eigentumsanteile?

Nein.
Zitat:
Habe ich das Recht, die gesamten Wohnflächen des Hauses (evtl. nach Fertigstellung meines Ausbaus) neu berechnen zu lassen?

Nein.
Zitat:
Die Eigentumsanteile wurden vom bisherigen Besitzer (großes Haus in Familienbesitz) bei der Teilungserklärung vor 30 Jahren selbst vermessen...

Der Aufteilungsplan muss von einem Architekten angefertigt und ist mit derGenehmigung der Behörde versehen. Die Teilungserklärung wurde notariell beurkundet. Eine Änderung kann nur notariell unter Mitwirkung aller Eigentümer erfolgen, die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer müssen zustimmen.

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#2
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2382x hilfreich)

Ergänzend: die Miteigentumsanteile müssen nicht zwingend das Verhältnis der Wohnflächen wiedergeben.

Signatur:

lg.
R.M.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(920 Beiträge, 224x hilfreich)

Danke cruncc1 und R.M. Eure Beitrage geben mir doch viel mehr Sicherheit.

Das Problem hat sich inzwischen ausgeweitet..
Ich muß dazu die Rahmenbedingungen etwas erläutern. Das Haus wurde vor ca. 30 Jahren in drei Eigentumswohnungen aufgeteilt, die zwei Brüdern gehörten. Der eine Bruder (der uns eine Wohnung verkauft hat) hat bei der Aufteilung die Wohnflächen selbst berechnet. Er ist kein Architekt, sondern Techniker oder Ingenieur. Von einer anderen Wohnung besitzt er noch einen Teil. Wir sind also zur Zeit drei Eigentümer. Einen Verwalter gibt es nicht.

Dadurch, dass dieses Haus immer in Familienhand war, haben sich eben Gebräuche eingestellt, die nicht den normalen Verhaltensweisen einer Eigentümergemeinschaft entsprechen. Mit anderen Worten, die beiden Brüder fühlen sich immer noch als Hausherren und wir sind die Eindringlinge und kommen uns vor wie Mieter.

Das äußert sich dadurch, dass der eine Bruder das ganze Grundstück wie selbstverständlich als Garten und Ablagefläche alleine nutzt (Gewohnheitsrecht?). Andererseits haben wir aber auch bisher keine Nutzung geltend gemacht.

Das Treppenhaus wird wie eine Wohnung benutzt. Es stehen allerlei Möbel und Gerätschaften im Treppenhaus und der betroffene Bruder sieht nicht ein, dass das Treppenhaus geräumt werden muß.

Aber nun sind die folgenden neuen Vorkommnisse noch dazu gekommen. Der eine Bruder hat im letzten Jahr einen Gang zu seiner Wohnung im Treppenhaus mit einer Türe abgetrennt. Das ist eigentlich eine vernünftige Lösung und deshalb haben wir auch keinen Einspruch eingelegt. Es gab aber keinerlei Beschluss dazu. Die Fläche ist eindeutig laut Aufteilungsplan Allgemeineigentum und kein Sondereigentum.

Letzte Woche hat er seine Terrasse mit einem Glasdach überdacht, das jeden Rahmen sprengt. Es liegt direkt unter unseren Fenstern. Dieses Vorhaben war nie beschlossen. Wir wurden nur zwischen Tür und Angel informiert, dass ein Glasdächle eingebaut wird, damit man nicht im Regen steht, wenn man aus der Balkontür kommt. Und nun ist aus dem Glasdächle ein riesen Dach mit ca. 10 m² geworden.

Bis jetzt hatten wir keinerlei Streit, weil wir selber umgebaut haben und auch nachsichtig sein wollten. Aber nun sind wir an einer Grenze, die überschritten ist.

Was können wir tun?

Signatur:

1x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
cruncc1
Status:
Richter
(8019 Beiträge, 4498x hilfreich)

Es gilt das Wohnungseigentumsgesetz.

Ggf. ab zum Anwalt.

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#5
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zitat (von cruncc1):
Ggf. ab zum Anwalt

durchaus sinnvoll, aber vorher vielleicht überlegen, worum es Dir denn eigentlich geht

"Unser Anteil müßte ohne Ausbau ca. 100 m² Wohnfläche betragen. Die vorhandene Wohnfläche ist aber nur 80 m²."
"meiner Meinung nach zu Gunsten des in der Familie verbleibenden Anteils und zu Ungunsten des verkauften Teils"
z.B.
> Was heisst für Dich zu Gunsten/zu Ungunsten? zuviel/zuwenig Wohnfläche kann sich jeweils sowohl zu Gunsten als auch zu Ungunsten auswirken
> Welchen Vorteil versprichst Du Dir von einer Änderung der Teilungserklärung auf Basis der tatsächlichen Flächen?
vielleicht für Wert Deines Stimmrechtes?
> Wie ist das Stimmrecht festgelegt?
z.B. 1 Stimme je Wohnung? dann nächste Frage: schaffst Du eine zusätzliche Wohnung oder erweiterst Du lediglich Deine Wohnung um zusätzliche Flächen?

bedenke: Für eine Nutzungsänderung DG-Nutzfläche zu DG-Wohnfläche musst Du ein Baugenehmigungsantrag stellen = Architekt/Bauvorlageberechtiger ; ggf. ändern sich Brandschutzanforderungen des gesamten Hauses (andere Gebäudeklasse) und sind dadurch bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum erforderlich; evtl. sind aktuelle Anforderung an Schallschutz und Wärmeschutz (EnEV) nachzurüsten.
> Für das Genehmigungsverfahren brauchst Du die Unterschriften aller Eigentümer und auch die Kostenfrage für evtl. erforderliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wird sich stellen.

Wie teilt Ihr eigentlich derzeit die Betriebskosten auf? Gemeinschaftliche Zentralheizungsanlage? (Stichwort: Betriebskostenverordnung, Heizkostenverordnung)
Wie teilt ihr die Instandhaltungskosten auf?
> was steht im Teilungsvertrag? was wird praktiziert?

Zuallererst solltest Du Dich mit eurem Teilungsvertrag und dem WEG befassen.
http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

1x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
aspergius
Status:
Praktikant
(920 Beiträge, 224x hilfreich)

Ich versuche es nochmals zu erläutern.

Unser Eigentumsanteil beträgt 300 tausendstel. Die entspricht im Vergleich zu den anderen Wohnungen 100 m². Unsere Wohnung hat aber nur eine Wohnfläche von 80 m². Andererseits wurde eine zum Teil mit einem Freisitz ausgestatteten Terrasse mit 30 m², die zur Wohnung einer der Brüder gehört, nur zu 25%, anstelle der üblichen 50%, zur Wohnfläche zugeschlagen.

Das heißt für mich, die Eigentumsanteile der in Familienbesitz verbliebenen Anteile wurden möglichst nieder veranschlagt, die Anteile der verkauften Wohnung möglichst hoch veranschlagt. Mir geht hierbei um die Hausgeldkosten, die ja entsprechend der Eigentumsanteile anfallen. Und die fallen nun mal zu meinen Ungunsten aus, da mein Eigentumsanteil mir zu hoch erscheint.

Die Berechnung der Wohnflächen aller drei Wohnungen wurde von einem der Brüder (kein Architekt) vorgenommen und ist Teil der Teilungserklärung. Inzwischen habe ich erkennen müssen, dass die Teilungserklärung gilt, auch wenn sie ungerecht erscheint.

Das Stimmrecht und die Abrechnung der Hausgeldkosten (keine Heizung) erfolgt nach Eigentumsanteilen.

Ich wüßte nicht wie ein höherer Eigentumsanteil für mich vorteilhaft wäre, solange ich unter 50 % bleibe. Ein höherer Eigentumsanteil hat für mich nur Nachteile, da ich prozentual mehr von den Hausgeldkosten übernehmen muß.

Nun zur Erweiterung meiner Wohnfläche.
Wie Eingangs beschrieben kaufte ich die Wohnung im 1. DG und dazu ein Sondernutzungsrecht des Dachspeichers (2.DG) zum Ausbau einer zusätzlichen Wohnfläche zur Wohnung im 1. DG (Galeriewohnung). Dies ist alles notariell beglaubigt und die alle Eigentümer haben zugestimmt. Der Bauantrag mit "tausend" Bauauflagen ist genehmigt und bereits im Wesentlichen durchgeführt.

Das heißt, ich habe auf meine Kosten den uralten Dachstuhl komplett erneuert und nach der derzeitig geltenden EnEV isolieren lassen und neu decken lassen. Die komplette und marode elektrische Anlage einschließlich Hausanschluss wurde ebenfalls auf meine Kosten erneuert und in den Kellerraum gelegt. Zusätzlich wurden die drei Wohnungen mit FI-Schutz ausgestattet, alles auf meine Kosten. Sobald die beiden DG bezugsfertig sind, werde ich dort einziehen. Natürlich war es auch geplant meine Eigentumsanteile nach Fertigstellung zu erhöhen, nachdem sich meine Wohnfläche wesentlich erhöht. (Sie würden trotzdem unter 50 % bleiben). Übrigens gehört das Dach komplett nach Fertigstellung der Hausgemeinschaft.

Nun wurde ich hier aufgeklärt, dass mein Eigentumsanteil sich eben nicht erhöht, da ich ja nur die Nutzung des 2. DGs habe. Nach der ganzen Entwicklung werde ich natürlich meine Eigentumsanteile nicht erhöhen.

Den beiden weiteren Punkten, die Vereinnahmung eines Teils des Hausflurs zur Wohnung mit Einbau einer Tür und diese Monstrum an Glasdach über der Terrasse, werde ich widersprechen und wenn es nicht anders geht, einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Es gibt ja auch keinen Verwalter. Ich mache die Abrechnung ehrenamtlich und hoffentlich richtig. Die beiden Brüder lehnen auch die Bildung von Rücklagen ab, obwohl dies so in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen ist. Das bedeutet letztlich, dass ich einen Verwalter durchsetzen muß, auch gegen den Willen der beiden Brüder.











Signatur:

1x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
R.M.
Status:
Bachelor
(3879 Beiträge, 2382x hilfreich)

Zitat:
Unser Eigentumsanteil beträgt 300 tausendstel. Die entspricht im Vergleich zu den anderen Wohnungen 100 m². Unsere Wohnung hat aber nur eine Wohnfläche von 80 m². ... Das heißt für mich, die Eigentumsanteile der in Familienbesitz verbliebenen Anteile wurden möglichst nieder veranschlagt, die Anteile der verkauften Wohnung möglichst hoch veranschlagt.
Das liegt in der Entscheidungsfreiheit desjenigen, der in Wohneigentum aufteilt. Auch wenn es üblich ist - die Eigentumsanteile müssen nicht das Verhältnis der Flächen widerspiegeln!

Zitat:
Mir geht hierbei um die Hausgeldkosten, die ja entsprechend der Eigentumsanteile anfallen. Und die fallen nun mal zu meinen Ungunsten aus, da mein Eigentumsanteil mir zu hoch erscheint.
Darüber muss man sich vor dem Kauf informieren - unzulässig ist dies jedoch nicht.

Zitat:
Inzwischen habe ich erkennen müssen, dass die Teilungserklärung gilt, auch wenn sie ungerecht erscheint.
Das ist absolut richtig.

Zitat:
Ich wüßte nicht wie ein höherer Eigentumsanteil für mich vorteilhaft wäre, solange ich unter 50 % bleibe.
Ist in Dreier-WEGs immer schwierig.

Zitat:
Das heißt, ich habe auf meine Kosten den uralten Dachstuhl komplett erneuert und nach der derzeitig geltenden EnEV isolieren lassen und neu decken lassen. Die komplette und marode elektrische Anlage einschließlich Hausanschluss wurde ebenfalls auf meine Kosten erneuert und in den Kellerraum gelegt. Zusätzlich wurden die drei Wohnungen mit FI-Schutz ausgestattet, alles auf meine Kosten.
Das hätte man vielleicht anders regeln können. Nachträglich wird es schwierig bis unmöglich.

Zitat:
Nun wurde ich hier aufgeklärt, dass mein Eigentumsanteil sich eben nicht erhöht, da ich ja nur die Nutzung des 2. DGs habe. Nach der ganzen Entwicklung werde ich natürlich meine Eigentumsanteile nicht erhöhen.
Durchaus denkbar, dass diese Konstellation bei der Aufteilung in die Eigentumsanteile bereits "eingepreist" war.

Zitat:
Den beiden weiteren Punkten, die Vereinnahmung eines Teils des Hausflurs zur Wohnung mit Einbau einer Tür und diese Monstrum an Glasdach über der Terrasse, werde ich widersprechen und wenn es nicht anders geht, einen Rechtsanwalt aufsuchen.

Was den Hausflur betrifft würde ich mit brandschutzrechtlichen Bedenken kommen. Treppenhäuser und Hausflure sind Flucht und Rettungswege und eigentlich jede Landesbauordnung dürfte Regelungen enthalten, dass Flucht- und Rettungswege freizuhalten sind. Das Bauamt kommt doch bestimmt sowieso vorbei, sich Deine Umbaumaßnahmen anzusehen ;-) Eine offizielle Auflage des Bauamtes zur Räumung des Hausflures dürfte das ganze etwas einfacher machen und Dich aus der Schusslinie nehmen.
Anwalt einschalten würde ich mir gut überlegen, falls Du selbst noch einziehen möchtest. Nicht destso trotz gut überlegen, wie man vorgeht, um solche eigenmächtigem Vorgehen zumindest für die Zukunft Einhalt zu gebieten. Was Sinn macht (Einbau Tür) sollte nachträglich einstimmig genehmigt werden (Dein Entgegenkommen), übermäßige bauliche Veränderungen kann man entgegentreten, wenn Du dadurch über das Maß des § 14 Abs. 1 WEG hinaus beeinträchtigt wirst.

Zitat:
Es gibt ja auch keinen Verwalter. Ich mache die Abrechnung ehrenamtlich und hoffentlich richtig. Die beiden Brüder lehnen auch die Bildung von Rücklagen ab, obwohl dies so in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen ist. Das bedeutet letztlich, dass ich einen Verwalter durchsetzen muß, auch gegen den Willen der beiden Brüder.
Ihr werdet bei der Konstellation kaum einen Verwalter finden, und wenn, dann wird dies Euch einige Hundert Euro pro Jahr und Wohnung kosten. Das wäre zumindest ein gutes Argument, eine Rücklagenzuführung durchzusetzen.

Signatur:

lg.
R.M.

1x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Bei uns kommt auch gern mal der Kreisbrandinspektor auf 'nen Schoppen vorbei, wenn man in einlädt ... und gibt seine Beanstandungen dann auch gerne an die Bauaufsicht weiter, wenn man ihn nicht nett bittet, es lieber sein zu lassen ;-)

Anwalt: halte ich für sehr sinnvoll zwecks Information, damit man die eigenen Rechte und die Position kennt - aber den RA dann auf die Miteigentümer losjagen, das sollte man sich gut überlegen

"Das Stimmrecht und die Abrechnung der Hausgeldkosten (keine Heizung) erfolgt nach Eigentumsanteilen."
Das erklärt dann auch Deinen Unmut ;-) Nach WEG wäre ja das Stimmrecht nach "Eigentümer" und die gesetzlich vorgegebene Kostenteilung nach Miteigentumsanteilen kann in der Teilungserklärung auch anders vereinbart sein - z.B. oft nach Wohnfläche entsprechend [link=http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556a.html]BGB § 556a [/link] (Mietrecht) was auch Probleme vermeidet, falls Einheiten vermietet werden.
Aber richte Dein Augemerk doch mal auf § 16 WEG und die Möglichkeiten der Kostenverteilung - auch abweichend vom Teilungsvertrag (das war nicht immer so)
http://www.gevestor.de/details/kosten-des-gemeinschaftseigentums-so-berechnen-sie-die-kostenverteilung-in-der-weg-714941.html
Wobei bei bei Abstimmungen/Beschlüssen natürlich die Konstellation 2-die-sich-einig-sind <> 1-Dazugekommener äußerst ungünstig ist.

Andererseits wurde eine zum Teil mit einem Freisitz ausgestatteten Terrasse mit 30 m², die zur Wohnung einer der Brüder gehört, nur zu 25%, anstelle der üblichen 50%, zur Wohnfläche zugeschlagen.
Da liegst Du falsch bzw. es kommt darauf an, wann die Flächenberechnung erfolgte - seit einigen Jahren gilt "in der Regel 25%" - nur in besonders begründeten Ausnahmefällen ist maximal ein 50%-Ansatz erlaubt.
http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html
Hier auch schön erklärt:
http://www.mieterschutzverein-frankfurt.de/fileadmin/user_upload/PDF/Merkblaetter/Wohnfl%C3%A4chenberechnung.pdf
Die Wohnflächenberechnungsverordnung ist allerdings auch nicht zwingend bei der Flächenberechnung.
https://www.wohnen-im-eigentum.de/haus/info_flaechenangaben.html
Aber wenn man davon ausgeht, dass bei der Ermittlung der Miteigentumsanteile der DG-Ausbau bereits im voraus berücksichtigt wurde, dann kannst Du doch für die Zukunft zufrieden sein - oder?

Lieber auf die anderen "Baustellen" konzentrieren ...

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

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