Eigentümergemeinschaft: Alte Dame soll Schnee räumen

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Schnee, Eigentümergemeinschaft, Nichtigkeit, WEG-Beschluss, Winterdienst

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Die Grenzen des WEG-Beschlusses

Eine alte Dame, die Eigentümerin einer Wohneinheit ist, sollte durch Beschluss der WEG-Versammlung wie alle Eigentümer zum Winterdienst verpflichtet werden. Ihr Protest blieb ungehört. Sie solle doch für ihren Part einen Dienstleister beauftragen. Doch der war zu teuer. So stellt sich die Frage, was die Pflichtige tun kann.

Die Anfechtungsklage nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Eine Anfechtungsklage ist vor dem Gericht, in dem das Grundstück liegt, innerhalb von vier Wochen nach dem Beschluss möglich. In dem Antrag sollte der Beschluss genau zitiert und Feststellung begehrt werden, diesen aufzuheben.

Beim Winterdienst handelt es sich um eine Verkehrssicherungspflicht, die im Prinzip allen Eigentümern abverlangt werden kann. So etwas kann in einer Hausordnung oder einer Gemeinschaftsordnung geregelt werden. Doch es gibt Grenzen:

Verstößt ein Beschluss gegen das Gebot der Verhältnismäßigkeit, etwa weil er Miteigentümern gegen ihren Willen etwas aufzwingen will, dann ist er unwirksam. Zu prüfen wäre noch, ob der Beschluss nichtig oder nur unwirksam ist. Beschlüsse, die gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden darf, sind immer nichtig. Der Antrag an das Gericht ist jederzeit zulässig. Für die Feststellung der Nichtigkeit gilt nicht die einmonatige Anfechtungsfrist nach § 46 Abs. 1 WEG, die Berufung auf die Nichtigkeit solcher Beschlüsse ist zu jeder Zeit möglich.

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Gegen nichtige Beschlüsse kann man jederzeit vorgehen

Grundsätzlich nichtig sind Beschlüsse,

  • die getroffene Vereinbarungen abändern oder die einer Vereinbarung gleichstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung abändern (nach der WEG-Reform mit Ausnahmen, siehe Modernisierung).
  • die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen

Andere Beschlüsse, die angreifbar sind, sind erst mal gültig. Im Fall der alten Dame hatte der Bundesgerichtshof sich nicht festgelegt, den Beschluss aber dennoch aufgehoben.

Anfechtbar sind Beschlüsse, wenn sie nur gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen, aber zunächst gültig sein können. Hier liegt keine grobe Verletzung des Ermessenspielraumes wie beim obigen Fall zu Grunde, sondern nur ein Fehler. Hier gilt die einmonatige Klagefrist. Beispiele:

  • unzureichende Angaben zu Tagesordnungspunkten in der Einladung,
  • Verstöße gegen die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung,
  • Verstöße durch unzulässige Gebrauchsregelungen,
  • falsche Stimmauszählung.
  • Einberufungsmängel (Nichteinladung eines Eigentümers, Nichteinhaltung der Einladungsfrist),

Der oben besprochene Fall (BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11) spricht für eine Nichtigkeit. Dennoch sollte der Betroffene zur Sicherheit die Klagefrist von einem Monat einhalten. Wir beraten Sie gerne.

 

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