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Eigenheim im Außenbereich errichten - Möglichkeiten?

2.1.2018 Thema abonnieren
 Von 
chrissesse
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)
Eigenheim im Außenbereich errichten - Möglichkeiten?

Sehr geehrte Damen und Herren,


hallo und ein gesundes neues Jahr. Da mir selbst die erforderliche Fachkenntnis fehlt, erhoffe ich mir durch die (hoffentlich) gegebenen Antworten mehr Einblick und Verständnis der Materie.

Mir wurde ein Grundstück (Eigentlich sind es mehrere zusammenhängende, welche aber neu aufgeteilt werden sollen) sehr günstig (aus diesem Grund für mich nur möglich) zum Kauf angeboten um dort ein EInfamilienhaus zu errichten. Der Eigentümer war der Meinung, dass es sich straßenseiitg um Bauland handelt. Bei den zuständigen Behörden habe ich diesbezüglich um Auskunft gebeten und herausgefunden, dass:

1.das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt. (Außenbereich)

2.das Grundstück gem. Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche im Außenbereich dargestellt wird und demzufolge Bauerwartungsland ist.

Lagebeschreibung:
Das Grundstück liegt im nördlichen Teil eines Stadtteils (=im Zusammenhang bebauter Ortsteil?) auf der nördlichen Straßenseite einer öffentlich gewidmeten Straße.
Nordseite der Straße:
-westl.: in ca. 200m Entfernung endet die Bestandswohnbebauung, dazwischen Gartenanlage.
-nördl.: mehrere Hektar weiteres Land des Eigentümers, danach Acker
-östl.: direkt angrenzend Grundstück mit Bestandsimmobilie, danach weiteres Land des Eigentümers, danach Acker
Südseite der Straße:
Westl., südlich und östlich des Grundstückes befindet sich ein mittels B-Plan errichtetes Ein- und Mehrfamilienhaus-Neubaugebiet, 100m weiter westl. endet die Bestandswohnbebauung.

Nun wurde mir geraten die nächste Stufe zu betreten und den Antrag auf Bauvorbescheid zu stellen um, zumindest theoretisch, rechtliche Schritte in Erwägung ziehen zu können.

Bevor ich dies aber so vorantreibe, wüsste ich gern um die Erfolgsaussichten.
Da ich fest davon ausgehe, dass der Antrag auf Bauvorbescheid mit Verweis auf § 35 BauGB negativ beschieden wird, ergeben sich für mich folgende Überlegungen zum Widerspruch.

§ 35 BauGB (2) und (3):
Bis auf (3) Satz 7 sehe ich alle Punkte als gegeben an, bzw. weiß ich dies mit Sicherheit.

und/oder

§ 34 BauGB (4) Satz 1-3

Für eine rege Diskussionsteilnahme bedanke ich mich im Voraus.

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9 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
joebeuel
Status:
Lehrling
(1916 Beiträge, 1244x hilfreich)

Ob der Verkäufer sein Land für Bauland hält, ist uninteressant. Er will ja möglichst gewinnbringend verkaufen.
Lass ihn doch die Bauvoranfrage stellen...

Mein Rat: Finger weg.

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#2
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4974 Beiträge, 1975x hilfreich)

Zitat (von chrissesse):
1.das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und außerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles liegt. (Außenbereich)

Schlecht, damit kann man keine Ansprüche heraus leiten.
Zitat (von chrissesse):
2.das Grundstück gem. Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche im Außenbereich dargestellt wird und demzufolge Bauerwartungsland ist.

Nö, das muss kein Bauerwartungsland werden, selbst bei der Umbezeichnung als Bauerwartungsland ist es kein muss das es erschlossen wird und richtiges Bauland wird. Solche Flächen werden in der Regel erst von den Städten / Gemeinden gekauft und dann als Bauland umgezeichnet, und als Baugrundstücke vermarktet.
Zitat (von chrissesse):
Bevor ich dies aber so vorantreibe, wüsste ich gern um die Erfolgsaussichten.

Die kann hier keiner vorher sehen, denn jedes Bundesland hat schon eigene Auflagen und schließlich kommt es auf die Kommune an, welche Vorgaben diese machen.
Zitat (von chrissesse):
Da ich fest davon ausgehe, dass der Antrag auf Bauvorbescheid mit Verweis auf § 35 BauGB negativ beschieden wird, ergeben sich für mich folgende Überlegungen zum Widerspruch.

Anfrage kann man machen, jedoch sich Träume im Bezug auf den Widerspruch sollte man gänzlich vergessen. Jede Landesbauordnung enthält genug Hintertürchen für die Behörden offen, um nicht nur das Bauen zu verbieten, sondern mit Auflagen zu versehen, wo es Wirtschaftlich undenkbar machen.
Man sollte Bedenken, das Grundstück ist überhaupt nicht erschlossen, die Versorger können jederzeit mit dem Argument kommen, die in der nähe befindlichen Wasser / Abwasserleitungen reichen von der Kapazität nicht aus, es müsse ausgebaut werden. Solche Summen können sehr schmerzlich im Geldbeutel sein, wer möchte denn unterm Strich in einen Haus wohnen, ohne Wasser / Abwasser?

Zitat (von joebeuel):
Mein Rat: Finger weg.

Dem Ratschlag kann man sich nur anschließen. Der Verkäufer hat schon mit der Meinung getäuscht, es ist verständlich das er auf die Schnelle mehr Kohle heraus schlagen könnte, als es es von der Kommune erhalten würde. Doch als Käufer kann man in solchen Situationen nur verlieren. Besser und günstiger man kauft sich ein erschlossenes Baugrundstück.

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#3
 Von 
chrissesse
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für die Antworten:
@joebeuel: Zum Verkäufer sei gesagt, dass es sich um einen guten Bekannten handelt. Ich mache mir keine Gedanken benachteiligt zu werden.

@0815Frager: Dass es sich um Bauerwartungsland handelt habe ich schriftlich von der entsprechenden Behörde...Liegt sicherlich daran, dass die Grundstücke komplett erschlossen sind. Die Empfehlung zum Antrag und entsprechendem Widerspruch kommt ebenfalls von der Behörde.

Dass ich den Antrag und den erwarteten Negativbescheid samt Widerspruch in Kauf nehme, liegt einzig daran, dass der Preis so günstig ist. Selbst der Preis für das Bauland, von dem der Eigentümer ja augeht, liegt bei 1/3 bis 1/6 des dort üblichen m²-Preises.



-- Editiert von chrissesse am 03.01.2018 09:47

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#4
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(31861 Beiträge, 10826x hilfreich)

Zitat:
Die Empfehlung zum Antrag und entsprechendem Widerspruch kommt ebenfalls von der Behörde.

Und von der Behörde ist auch bereits angedeutet worden, dass man eine Bauvoranfrage ablehnen wird?

Zitat:
§ 35 BauGB (2) und (3):
Bis auf (3) Satz 7 sehe ich alle Punkte als gegeben an, bzw. weiß ich dies mit Sicherheit.

Es reicht aber, wenn Nr. 7 nicht erfüllt ist.

Zitat:
§ 34 BauGB (4) Satz 1-3

Das bietet keine Grundlage für einen Widerspruch. Vielmehr könnte man an die örtlich zuständigen Politiker herantreten und versuchen diese zu einer Satzungsänderung zu bewegen.

Zitat:
Südseite der Straße:
Westl., südlich und östlich des Grundstückes befindet sich ein mittels B-Plan errichtetes Ein- und Mehrfamilienhaus-Neubaugebiet, 100m weiter westl. endet die Bestandswohnbebauung.

Und die Grundstücke dieses Baugebietes haben eine direkte Anbindung an die Straße, d.h. die Zufahrt zu diesen Grundstücken erfolgt von dieser Straße aus?

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#5
 Von 
chrissesse
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

@hh: Ja, zwar eine andere Behörde, aber ja. Der Antrag wird benötigt, damit überhaupt Widerspruch eingelegt werden kann. Im Vorfeld erfolgte lediglich eine Anfrage mit dem Ergebnis, dass der Bau von Eigenheimen gem. §35 BauGB nicht zulässig ist, da Außenbereich.

Den Satz 7 habe ich noch nicht wirklich verstanden: Für mein Verständnis kann der immer herangezogen werden.
In meinem Fall ist es so dass auf der Nordseite die Bestandsbebauung westl. endet und nach 280m wieder beginnt. In dieser 280m-Lücke (tlw. bestehend aus brachliegender Gartenanlage) liegt das Grundstück und wird ca. 25% der Lücke in Anspruch nehmen. Ich erkenne den Charakter der Splittersiedlung nicht, wenn zwischen zwei Häusern derselben Straße nur eine Lücke besteht.

Bezogen auf die Straßenanbindung kann ich lediglich sicher sagen, dass von der Straße einige Zufahrtsstraßen in das Neubaugebiet abgehen. Ob einzelne Grundstücke des Neubaugebietes direkt angebunden sind, kann ich nicht beantworten. Die Bestandimmobilien aber definitv.

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#6
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4974 Beiträge, 1975x hilfreich)

Zitat (von chrissesse):
Dass es sich um Bauerwartungsland handelt habe ich schriftlich von der entsprechenden Behörde...Liegt sicherlich daran, dass die Grundstücke komplett erschlossen sind.

Nö genau eben nicht. Beim Bauerwartungsland spricht man von geplanter Nutzungsänderung
Zitat (von chrissesse):
Selbst der Preis für das Bauland, von dem der Eigentümer ja augeht, liegt bei 1/3 bis 1/6 des dort üblichen m²-Preises.

Klar damit sollte einem doch mal bewusst werden, warum er es so billig hergeben will?
Wenn es die Kommune in der Absicht zu Baugrundstücken kaufen würden, käme er bei uns in der Gegend vielleicht auf 20€, als wie bisher landwirtschaftliche Fläche wäre der Preis pro m² 6,5 €, als erschlossener Bauplatz 400€ .
Zudem sollte man beachten, vom Bauerwartungsland bis zum Bauland sind einige Hürden zu bewältigen, Naturschutz, Wasserwirtschaftämter usw müssen erst mal zustimmen.

Zitat (von chrissesse):
Die Empfehlung zum Antrag und entsprechendem Widerspruch kommt ebenfalls von der Behörde.

Das müssen die ja machen, und der Antrag geht dann in den Stadtrat / Gemeinderat und danach wieder zur Behörde. Mit der Ablehnung durch den Bauauschuss der Gemeinde im Rücken ist der Ablehnungsbescheid schon mal einfacher zu erstellen, als von vorn herein an zu sagen (kann ja sein, das man zufällig die entsprechenden Ratsmitglieder persönlich kennt).
Kaum ein Bauauschuss lässt sich angreifbar machen, was Ausnahmen betrifft, denn danach kann der nächste kommen und sich auf den einen Fall berufen.
Zitat (von chrissesse):
Zum Verkäufer sei gesagt, dass es sich um einen guten Bekannten handelt. Ich mache mir keine Gedanken benachteiligt zu werden.

Gute Bekannte, welchen nicht mal den Status ihrer Grundstücke kennen?
Oder eben der Versuch des Bekannten hier Tatsachen zu schaffen, welche ihm den Verkauf weiterer Grundstücke als Baugrund ermöglichen würden.
Da es ein Bekannter ist, kann man alles versuchen, er nimmt doch bestimmt das Grundstück wieder zurück, wenn alles vergebens war?

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#7
 Von 
chrissesse
Status:
Frischling
(4 Beiträge, 0x hilfreich)

@0815Frager: Dass es Bauerwartungsland ist, ist aber unstrittig!? Ist ja die Aussage der Behörde.

Da ich den Eigentümer gut kenne und weiß wie er tickt, belassen wir es einfach dabei dass er weder hinterhältig noch sonst wie negativ geartet ist. Eine preisliche Übereinkunft sehe ich als unabdingbar und auch möglich. Diesbezüglich hatten wir uns auch schon unterhalten. Auch die Rücknahme des Grundstückes wird vertraglich festgehalten. Und ob er sich dann überlegt im Nachgang andere seiner Grundstücksteile zu verkaufen, geht mich nix an. Das von mir gewählte Grundstück ist separat.

Bezüglich des negativ beschiedenen Antrages mit darauffolgendem Widerspruch wurde mir durch die Sachbearbeiter der Behörde mitgeteilt, dass der Widerspruch zwar bei der ablehnenden Behörde eingeht, aber letzendlich automatisch an die nächsthöhere Instanz (Hier: Landesverwaltungsamt) zur Entscheidung weitergelitet wird. Sollte dort anders entschieden werden, so muss ich die Gemeinde fügen.

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#8
 Von 
0815Frager
Status:
Master
(4974 Beiträge, 1975x hilfreich)

Zitat (von chrissesse):
er Behörde mitgeteilt, dass der Widerspruch zwar bei der ablehnenden Behörde eingeht, aber letzendlich automatisch an die nächsthöhere Instanz (Hier: Landesverwaltungsamt) zur Entscheidung weitergelitet wird. Sollte dort anders entschieden werden, so muss ich die Gemeinde fügen.

Wenn man meint alles schon zu wissen, warum stellt man dann erst die Frage?
In Antwort #04 wurde schon entscheidend auf die Widersprüche hingewiesen.
Sollte dann doch der Widerspruch erfolgreich sein, legt die Gemeinde eben in der Versorgung die Hürden, schlichtweg die Erschließung wird verzögert und verteuert.
Aber macht nichts aus, man kann ja alles versuchen und hoffen.

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#9
 Von 
fb367463-2
Status:
Master
(4139 Beiträge, 1916x hilfreich)

Zitat (von chrissesse):
Zum Verkäufer sei gesagt, dass es sich um einen guten Bekannten handelt. Ich mache mir keine Gedanken benachteiligt zu werden.

Goldenste Regel des Lebens, die JEDER irgendwann lernt: Bei Geld hört die Freundschaft, und auch oft Familienbande, auf!

Selten sind sich die Schreiber hier so einig - wenn nichts anderes Ihnen zu denken geben sollte, dann das.

Ganz schlimm wird die Situation, wenn Sie für den Kauf ein Darlehen bzw eine Hypothek aufnehmen müssen. Im schlimmsten Falle können Sie dann vielleicht - ich zweifle allerdings daran - das Grundstück zurückgeben, haben aber ein Darlehen laufen mit entsprechender Abtragung, welches Sie nur durch mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung kündigen können. Das kann den finanziellen Ruin bringen.

Signatur:Wenn mein Beitrag hilfreich ist, freue ich mich über einen Klick auf "hilfreich" unten. Danke :)
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