Eigenbedarfskündigung: wann handelt es sich um einen Härtefall?

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Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter in der Praxis nach wie vor ein beliebtes Mittel, um Mieter loszuwerden. Das Interesse daran ist naturgemäß größer, je höher die Nachfrage nach Wohnraum ist. In den Ballungszentren ist sie aktuell bekanntermaßen sehr groß. Ein nicht unerheblicher Teil der Eigenbedarfskündigungen in der Praxis dürfte vorgeschoben sein. Ob nun berechtigt oder nicht, Mieter haben es in der Praxis schwer, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.

Widerspruch bei Härtefall

Das Gesetz sieht in § 574 BGB die Möglichkeit für Mieter vor, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Mieter können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings greift diese Härtefallklausel in der Praxis nur in besonderen Ausnahmefällen ein.

Alexander Bredereck
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Eigenbedarfskündigung als Härtefall

Ein Härtefall liegt in der Regel nämlich nicht vor, wenn sich das „bloße“ Interesse des Mieters, die Wohnung nicht zu verlieren, und das Interesse des Vermieters an der Beendigung isoliert gegenüberstehen. Dann überwiegt nämlich das Vermieterinteresse. Es müssen vielmehr aufseiten des Mieters besondere Ausnahmeumstände hinzutreten, die die Beendigung des Mietverhältnisses im konkreten Fall unzumutbar machen.

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Wann liegt ein Härtefall vor?

Zu solchen Umständen, die einen Härtefall begründen können, zählen beispielsweise erhebliche Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache, wenn er diese im berechtigten Vertrauen darauf getätigt hat, dass er länger in der Wohnung leben werde. Auch intensive Krankheiten physischer oder psychischer Art können dazu zählen. Ein höheres Alter des Mieters verbunden mit einer besonderen Verwurzelung in seiner Wohnumgebung kann ebenfalls einen Härtefall begründen. Eine lange Mietdauer allein reicht dagegen noch nicht aus.

Mangelnder Wohnraum als Härtefallgrund

Von zunehmender Bedeutung könnte in Ballungszentren in der Zukunft auch die Frage des Ersatzwohnraums sein. Wenn Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung trotz aller Anstrengungen keinen zumutbaren Wohnraum zu angemessenen Bedingungen finden, stellt dies nach § 574 Abs. 2 BGB einen Härtefall dar. Setzt sich das Problem der Wohnraumknappheit also zukünftig in gleicher Weise fort wie zuletzt, kann sich hier ein Anknüpfungspunkt für Mieter ergeben, um einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung zu begründen.

Sehr hohe Anforderungen an Härtefall

Insgesamt lässt sich aber festhalten, dass die Anforderungen an das Vorliegen eines Härtefalls sehr hoch sind. Die Gerichte sind hier sehr zurückhaltend mit einer Annahme, dafür müssen regelmäßig schon eine Reihe der beschriebenen Umstände im konkreten Fall zusammenkommen.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
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