EFH ohne Einliegerwohung

7. August 2017 Thema abonnieren
 Von 
Domi95
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)
EFH ohne Einliegerwohung

Hallo zusammen,

ich hab schon länger zu diesem Thema recherchiert und werde einfach nicht schlau. Vielleicht kann mir hier ja jemand weiterhelfen.

Wir beabsichtigen in das Haus meiner Eltern wieder einzuziehen. Diese haben in Hanglage gebaut, mit wenig Aufwand (Trockenbau, etwas Elektrik) könnte man aus dem UG eine Einliegerwohnung/eigene Wohnung machen .

Küche und Bad sind seit dem Hausbau bereits existent, auch wenn die Küche im Bauplan nicht als solche beschrieben ist. Die Idee wäre, da das Treppenhaus mitten im Haus liegt (quasi "offen" und nicht zur Tür rein in den Flur mit Treppe und von da aus in die Wohnungen wie im MFH) und man doch mal für sich sein möchte, das Treppenhaus im UG mit einer Trockenbauwand und einer Tür zur schließen. So hat man immer noch einen Zugang, ist aber trotzem als eigene Wohneinheit. Außerdem müsste im aktuell im Bauplan noch als Hobbyraum bezeichneten Raum eine Wand bezogen werden, sodass ein Schlafzimmer und ein Wohzimmer entstehen würden. Infrastruktur, wie Telefon-, Internet-, und Fernsehanschlüsse sind schon beim Bau gelegt worden.
Als Eingang würden wir den Keller etwas umbauen und die Hintertür durch eine vernünftige Haustüre ersetzen, sodass wir in unsere Wohnung können ohne durch die Diele meiner Eltern zu schlappen. Dann muss man zwar einmal am Haus vorbei über die Terasse gehen, das fände ich aber nicht störend.

Nun wurde unser Bauantrag (2003) für ein EFH ausgestellt, also ohne die Bezeichnung Einliegerwohnung. Es gibt keine getrennten Wasser- oder Stromzähler, das liefe immer noch alles über einen Hausanschluss. Ebenso hätten wir nach wie vor die gemeinsame Heizung, welche in der Küche der unteren Wohnung steht.
Freunde von uns haben ein Haus mit einem ähnlichen Grundriss gebaut, allerdings von vorne rein mit einer Einliegerwohnung um UG.

Dürfen wir das UG überhaupt als Einliegerwohnung verwenden?
Wenn ja, müssen wir am Grundbucheintrag etwas ändern? Würde das Haus dadurch zum Zweifamilienhaus?
Bräuchten wir für die Trockenbauwände einen Bauantrag?
Es geht nicht darum, eine voll Vermietbare Wohnung zu schaffen, das wäre mit SIcherheit kaum machbar.

Ich hoffe hier kann mir jemand die Fragen beantworten und so endlich Klarheit bringen. :-)

MfG, Dominik

Verbaut?

Verbaut?

Ein erfahrener Anwalt im Baurecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Baurecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



4 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Am Grundbuch-Eintrag ändert sich nichts.
Aber es gibt da trotzdem verschiedene "Baustellen"
> Finanzamt/Grundsteuerstelle: Pflicht unaufgefordert für den Einheitswert/die Grundsteuer maßgebliche Änderungen zu melden: dort wird dann aus dem EFH ein 2-Fam-Whs
> Bauamt: das ist mal das allererste

Nach deiner Beschreibung
- wollt ihr baulich gar nichts verändern (keine Eingriffe ins Tragwerk/Statik, keine neuen/größeren Fenster/Eingangstüre)
- sind die Räume im UG derzeit aber nicht zur Nutzung als Aufenthaltsräume (Wohnräume) genehmigt, sondern nur als Nebenräume
Für die Errichtung einer 2. Wohneinheit/Umbau von EFH in in Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten ist daher ein Bauantrag/Nutzungsänderungsantrag erforderlich - bzw. das entsprechende Verfahren ist ggf. abzuprüfen (evtl. vereinfachtes Verfahren oder "Freisteller"?)
Im Rahmen des Genehmigungsantrages sind dann z.B. ein neuer Stellplatznachweis, neuer Brandschutznachweis etc zu erstellen (und auch baulich umzusetzen)

Zitat (von Domi95):
Dürfen wir das UG überhaupt als Einliegerwohnung verwenden?

Die Frage kann dir nur das Bauamt/die Gemeinde bzw. ein Blick in die örtlichen Vorschriften beantworten.
> Bebauungsplan für das Gebiet (i.d.R. ist dort das zulässige Maximalmaß der baulichen Nutzung festgesetzt > Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl - GFZ, GRZ)

Sind die UG-Räume denn baurechtlich als Aufenthaltsräume (Wohnräume) geeignet? > Raumhöhe, natürliche Belichtung und Belüftung (Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes)
Wieviel KfZ-Stellplätze je Wohneinheit sind vorgeschrieben? (Stellplatzsatzung der Gemeinde)
Könnt ihr die erforderlichen, zusätzlichen Stellplätze auf dem Grundstück nachweisen?
http://www.bau-rat.de/index.php/aufenthaltsraum.html
http://www.lexsoft.de/normensammlung/169492,43

Üblicherweise bieten die Gemeinden/Bauämter kostenlose Bauherrenberatungen an, wenn nicht, dann fragt ihr einfach mal danach, um abzuklären, ob das Vorhaben grundsätzlich möglich wäre.

Für das Genehmigungsverfahren braucht ihr dann sowieso einen Bauvorlageberechtigten/Architekten. Mit dem könnt ihr dann auch die weiteren Detailfragen besprechen.

Zitat (von Domi95):
Nun wurde unser Bauantrag (2003) für ein EFH ausgestellt, also ohne die Bezeichnung Einliegerwohnung.

Das einfachste wäre wohl, einfach mal die Eltern und den damaligen Architekten zu fragen, warum das damals so gemacht wurde. Oft wird gleich etwas mehr beantragt (z.B. die Einliegerwohnung), wenn es denn zulässig ist, weil spätere Änderungen halt aufwändig sind ...

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Domi95
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo Lolle,

vielen Dank für deine Antworten!

Wo liegt denn überhaupt der Unterscheid zwischen 2-Fam.-Haus und Haus mit Einliegerwohnung? Ich wüsste auf anhieb nur, dass bei der Einliegerwohnung diese im Verhältnis zur Hauptwohnung untergeordnet, also kleiner sein muss.
Was würde sich denn kostentechnisch für uns ändern? Mehr Grundsteuern?

Wie genau es sich mit der Nutzung verhält, weiß ich nicht. Im Grundriss steht nur "Hobby", alledings sind dort auch Wohnzimmermöbel eingezeichnet. Ich meine allerdings, dass dieser Raum als Aufenthaltsraum genehmigt ist.

Baurechtlich ist das gesamte UG als Wohnraum geeignet. Wie gesagt: Der Grundriss ist dem eines Hauses mit Einliegerwohnung von Freunden nahrzu identisch. Ich mein, die haben sogar weniger Fenster als wir.

Warum das so gemacht wurde, hab ich noch nicht gefragt, allerdings habe ich vor kurzem in einem Forum gelesen, dass es seit 2001 die Bezeichnung "Einliegerwohnung" im Baurecht bzw. in den Anträgen nicht mehr gibt. Vielleicht war das der Grund, warum es nicht gemacht wurde.

Die Vorgehensweise wäre also folgende:
- Gang zum Bauamt der Gemeinde und nachfragen, ob das alles möglich ist
- Wenn ja, Bauantag/Nutzungsänderung beantragen
- Gang zum Architekten zur Änderung des Grundrisses

Nur mal aus Neugierde: Was würde denn passieren, wenn wir einfach die beiden Wände stellen und alles soweit Umbauen, es "offiziell" aber noch als EFH ohne Einliegerwohnung liefe?

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47456 Beiträge, 16800x hilfreich)

Zitat:
Wo liegt denn überhaupt der Unterscheid zwischen 2-Fam.-Haus und Haus mit Einliegerwohnung?


Baurechtlich gibt es da keinen Unterschied.

Auch ich würde den Gang zum Bauamt empfehlen. Ob für Eure Umbaumaßnahmen überhaupt Genehmigungen erforderlich sind, kann ich nicht sagen.

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Lolle
Status:
Bachelor
(3431 Beiträge, 1949x hilfreich)

Zitat (von Domi95):
Wo liegt denn überhaupt der Unterscheid zwischen 2-Fam.-Haus und Haus mit Einliegerwohnung?

Baurechtlich gibt es da wirklich keinen Unterschied
Nur manchmal ist eben im BPL festgelegt, dass nur eine zusätzliche kleinere Wohneinheit zulässig ist
oder in den Stellplatzsatzungen wird die erforderliche Stellplatzanzahl nicht immer stur nach Anzahl der Wohneinheiten festgesetzt, sondern für eine Wohneinheit mit kleinerer Wohnfläche/Single-Wohnung wird manchmal nur zusätzlicher 1 Stellplatz gefordert.
Das ist eben alles örtlich unterschiedlich geregelt.

Zitat (von Domi95):
Nur mal aus Neugierde: Was würde denn passieren, wenn wir einfach die beiden Wände stellen und alles soweit Umbauen, es "offiziell" aber noch als EFH ohne Einliegerwohnung liefe?

Grundsätzlich ist ja der Eigentümer/Bauherr verpflichtet sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten - auch bei einer nicht genehmigungspflichtigen, nur anzeigepflichtigen Änderung (z.B. auch "Freisteller"). Ggf. muss er dazu fachliche Hilfe (Bauvorlageberechtigter/Architekt) einholen.

Wenn nicht alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind oder wenn z.B. eine erforderliche Genehmigung nicht eingeholt wurde bzw. Bauvorhaben/Nutzungsänderung nicht angezeigt wurden, dann ist die Nutzung auch nicht erlaubt, wäre also widerrechtlich.
Kann sein, dass das niemals aufkommt - aber z.B. schon bei der Ummeldung beim Einwohnermeldeamt könnte das auffallen - oder einem Nachbar missfällt, dass da plötzlich mehr Betrieb auf dem Grundstück ist oder mehr Autos auf der Straße stehen.
Wenn es aufkommt, dann wird ein bauaufsichtliches Verfahren eingeleitet. Eine (geringe) Strafe ist i.d.R. dann immer fällig, auch wenn die Nutzung später noch legalisiert wird ... schlimmstenfalls könnte aber sogar eine Nutzungsuntersagung verfügt werden.

Bei uns (Hessen) sagen ja manche: "besser erstmal bauen, später notfalls die geringe Strafe zahlen und erst hinterher legalisieren". Solche Bauantragsverfahren "Legalisierung einer Wohnhaus-Erweiterung von 1-Fam.-Haus zum 2-Fam.-Haus" sind ja gar nicht so selten. Falls die Erweiterung so aber gar nicht genehmigungsfähig ist, kann das Erwachen dann allerdings auch recht bitter sein. D.h. alle Änderungen für die Katz - muss alles wieder zurückgebaut werden - auch das kommt vor.

Große Bauämter haben oft Merkblätter zum Genehmigungsverfahren - z.B. Köln
Da kannst du schon mal lesen, was da alles nötig wäre ...

Besorge dir einfach mal eine Abschrift der aktuellen Fassung des Bebauungsplanes bei der Gemeinde (steht oft auch Online), daraus dann sollte schon vieles klarer werden.

Zu den genehmigten Bauantragsunterlagen gehören auch der Nutzflächennachweis/Aufstellung der Wohnflächen und Nutzflächen, die Berechnung der erforderlichen Stellplatzanzahl sowie die Berechnung des Masses der baulichen Nutzung - daraus wird dann auch ersichtlich, ob die Räume bereits als Aufenthaltsräume genehmigt sind.

Signatur:

Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen - D Hildebrand

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 266.505 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
107.801 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen