Die wichtigsten Probleme beim Immobilienkauf und im Wohnungseigentum

Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Wohnungseigentum, WEG, Wohnung, Immobilien, Liegenschaft, Dienstbarkeit
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Grundbuch, Dienstbarkeiten, Vormerkung, Immobilienkaufvertrag, Wohnungseigentum – die häufigsten Themen rund um Immobilien

Das Immobilienrecht

Eine Immobilie ist ein Grundstück oder ein Bauwerk (Gebäude, Wohnung). Wenn ein Grundstück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegenschaft genannt. Wegen ihrer „Unbeweglichkeit“ unterliegen Immobilien hinsichtlich Eigentumserwerb, Gebrauch usw. besonderen gesetzlichen Bestimmungen.

Der Kauf und die Eigentumsübertragung eines Grundstücks erfordert mindestens zwei Vorgänge:

  1. einen notariell beurkundeten Kaufvertrag
  2. und die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch

Immobilienbelastungen

Immobilien können mit Rechten belastet sein. Zu solchen Rechten gehören insbesondere Grundpfandrechte (z. B. die Hypothek) und verschiedene Dienstbarkeiten. Dies können Wegerechte sein, Regelungen zum Wasserrecht o.a.


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Erwerb einer Immobilie

Am Beispiel eines Grundstückverkaufs lässt sich aufzeigen, wie sich dies gestaltet:

Der notarlielle Kaufvertrag, der bei einem Grundstücksverkauf zwingend ist, gewährleistet den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung am Grundstück. Durch die Grundbucheintragung geht dann allerdings erst tatsächlich das Eigentum an den Erwerber über. Die formalen Vorschriften rund um die Eintragung, Löschung o.ä. eines bestehenden Rechts im Grundbuch sind in der Grundbuchordnung zu finden.

Liegenschaft

Das so genannte Liegenschaftsrecht bezieht sich allgemein nicht nur auf das Eigentum, sondern durchaus auch auf weitere Formen, die mit der Rechtsbeziehung an Grundstücken und Gebäuden in Zusammenhang stehen, wie beispielsweise das Vorkaufsrecht, die Vormerkung und die Sondernutzungsrechte, die in Form von Nießbrauch, Wohnrecht, Wegerecht etc. bestehen können. Auch ist es möglich, dass das Recht am Grundstück als Sicherheit bei einer Hypothek, einer Grunddienstbarkeit oder auch einer Grundschuld eingeräumt werden kann.

Unter den allgemeinen Begriff des Immobilienrechts fallen zusätzlich auch das Wohnungseigentumsrecht, das Maklerrecht und das private Baurecht sowie das Architektenrecht. Das private Baurecht bezieht sich beispielsweise auf rechtliche Fragen zwischen dem Bauherrn, dem Architekten und dem Bauunternehmern, beispielsweise im Zusammenhang mit Bauvertrag, Architektenhaftung und Baumängeln und ist somit vom Öffentlichen Baurecht zu unterscheiden. Denn dieses regelt z. B. Fragen zur Baugenehmigung oder einem Bebauungsplan sowie auch die Inhalte des Bauordnungsrechts.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt insbesondere:

  1. die Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG),
  2. die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG),
  3. die Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG),
  4. das Wohnungserbbaurecht (§§ 30) und das Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG),
  5. sowie Verfahrensvorschriften im Zusammenhang mit Wohnungseigentum.

Das Eigentumsrecht wird dabei in Wohnungseigentum, Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum unterschieden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist in Deutschland die Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Begründet wird die Gemeinschaft durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung.

Gemeinschaftseigentum im Wohnungseigentum

Als Gemeinschaftseigentum werden im deutschen Wohnungseigentumsrecht das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes bezeichnet, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.

In Bezug auf das (oder die) Gebäude gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Dinge, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, wie z. B. Außenwände, Dach, Fundament, Treppenhaus, Fenster und Eingangstüren; außerdem Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, das sind z. B. Zentralheizung, Strom-, Wasser- und Gasleitungen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören solche Teile des Gebäudes auch dann, wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Zum Beispiel gehören auch die Abschnitte von Leitungen, die mehrere Wohnungen versorgen, die durch eine Wohnung (Sondereigentum) führen, zum Gemeinschaftseigentum. Versorgungsleitungen, die nur eine Wohnung versorgen, sind allerdings sondereigentumsfähig und in aller Regel in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt.

Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet und in Stand gehalten. In der Regel wird ein Verwalter zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt. Entscheidungen treffen die Eigentümer durch Beschluss in einer Eigentümerversammlung.

Kosten im Wohnungseigentum

Die Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums bestreitet der Verwalter normalerweise aus den laufenden Hausgeldzahlungen. Größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden üblicherweise über die Instandhaltungsrücklage finanziert.

Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) versteht man eine vom Aufteilungsplan oder vom ursprünglich vorhandenen Zustand des Gebäudes abweichende dauerhafte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht.

Neben diesen Wegen, die Gemeinschaft mit den nötigen Finanzmitteln auszustatten, steht noch das Instrument der Sonderumlage zur Verfügung. Hierüber wird in der Regel ein außerordentlicher Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt. Hier sind Augenmaß und Erfahrung gefragt: Der Verwalter sollte nicht vorschnell zur Sonderumlage greifen, sich andererseits aber nicht scheuen, eine solche zu organisieren, wenn es erforderlich ist.

Die Erhebung einer Sonderumlage kommt vor allem zur Finanzierung größerer Maßnahmen in Betracht, z.B wenn diese nicht oder nur teilweise über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Weitere Nutzungsmöglichkeiten sind die Finanzierung größerer Anschaffungen bei mangelnder Liquidität der WEG, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde oder bei Liquiditätsengpässen durch Hausgeldausfälle. Die Jahresabrechnung ist nach Ablauf des Kalenderjahres fällig.

Ist der genaue Fälligkeitszeitpunkt in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nicht festgelegt oder im Verwaltervertrag nicht vereinbart, so ist die Abrechnung innerhalb angemessener Frist nach Jahresende zu erstellen. Als ein angemessener Zeitraum werden im Regelfall 3 Monate und je nach den Umständen des Einzelfalls bis zu 6 Monate anerkannt.

Die Hausordnung, die entweder durch Eigentümergemeinschaft oder Verwalter festgelegt wird und bei Mietverträgen zum wesentlichen Bestandteil des Mietverhältnisses gehört, regelt das Zusammenleben der Bewohner eines Hauses.

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