Die Untervermietung von Wohnraum

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Gespräch Rubrik, Untervermietung, Mieter, Vermieter, Untervermieter, Wohnung, Kündigung, berechtigtes Interesse, Untersagung

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Wie kann ich meine Wohnung ohne Probleme mit dem Vermieter untervermieten?

Wohnraum ist knapp, was liegt daher näher als ein überflüssiges Zimmer unterzuvermieten. Sei es, weil man nicht allein sein will oder man sich etwas dazuverdienen möchte. Welche Voraussetzungen müssen nun aber für eine rechtlich einwandfreie Untervermietung vorliegen? 123recht.net im Interview mit Rechtsanwalt Jörg Braun, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

123recht.net: Herr Braun, muss der Vermieter eine Untervermietung genehmigen oder hat der Mieter einen generellen Anspruch auf Untervermietung?

Jörg Braun
seit 2010 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Marktstr. 39
07407 Rudolstadt
Tel: 0 36 72/41 23 41
Web: www.rechtsanwaelte-rudolstadt.de
E-Mail:
Arbeitsrecht, Erbrecht, Zivilrecht, Familienrecht
Preis: 65 €
Antwortet: ∅ 1 Std. Stunden

Rechtsanwalt Braun: Grundsätzlich ist die Weitervermietung von Räumen ohne Erlaubnis des Vermieters nicht möglich. In der Wohnraummiete existieren hierzu jedoch Sonderregelungen, die dem Umstand Rechnung tragen sollen, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse am Erhalt der innegehaltenen Wohnung hat. Diese Regelungen betreffen den Fall, dass der Mieter Teile der Wohnung einer weiteren Person zur Verfügung stellen möchte. Nicht erfasst sind Fälle der vollständigen Überlassung der Wohnung an einen anderen Mieter. Eine Vermietung der kompletten Wohnung an einen anderen Mieter ist daher auch in der Wohnraummiete nicht möglich.

Mieter muss ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben

123recht.net: Welche Voraussetzungen müssen für eine Untervermietung vorliegen?

Rechtsanwalt Braun: Für die Aufnahme des Ehepartner oder dem gleichgestellten Lebenspartner nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz ebenso wie für die Aufnahme von Kindern (auch Adoptiv-, Stief-, Pflegekinder) wird vom Vermieter nicht einmal eine Erlaubnis benötigt. Der Mieter muss den Einzug dieser Personen lediglich gegenüber dem Vermieter anzeigen.

Soweit der Mieter Teile der Wohnung einem anderen als den genannten Personen zur Verfügung stellen möchte, muss der Vermieter dies erlauben, wenn nach dem Einzug des Mieters ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Untervermietung von Räumen besteht und nicht ausnahmsweise Gründe gegen eine Untervermietung sprechen.

123recht.net: Welche Gründe können ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung darstellen?

Rechtsanwalt Braun: Es genügen nach der Rechtsprechung auf Seiten des Mieters vernünftige und nachvollziehbare Gründe rechtlicher, persönlicher, wirtschaftlicher oder gewichtige Gründe familiärer Art.

Sowohl die Aufnahme zum Zwecke der Mitnutzung der Wohnung im Rahmen einer Lebensgemeinschaft als auch im Rahmen einer Untervermietung ist möglich. So genügt der Wunsch zur Aufnahme nahestehender Personen, wie Lebensgefährten, Geschwistern, Eltern oder entfernterer Angehöriger. Ebenso kann die Absicht, nach dem Ende einer Partnerschaft oder Wohngemeinschaft einen neuen Mieter in die Wohnung aufzunehmen, etwa um die Finanzierung der Miete zu ermöglichen, als Grund genügen. Gleiches gilt, wenn durch die Aufnahme eines Mieters beabsichtigt ist, einer Vereinsamung zu begegnen.

Benötigt der Mieter etwa nach der Trennung von dem Ehepartner, dem Auszug oder dem Tode eines Familienmitgliedes weniger Wohnraum oder haben sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters verschlechtert, kommt ein Anspruch gegen den Vermieter, die Untervermietung zu gestatten, grundsätzlich in Betracht.

Persönliche Vorbehalte des Vermieters berechtigen nicht zur Untersagung der Untervermietung

123recht.net: Mit welchen Gründen kann der Vermieter eine Untervermietung untersagen?

Rechtsanwalt Braun: Natürlich kann der Vermieter eine Untervermietung untersagen, wenn in der Person des in Aussicht genommenen Untermieters Gründe vorliegen, die eine Überlassung der Räume an diesen für den Vermieter als unzumutbar erscheinen lassen. Hierfür ist jedoch ein konkreter Verdacht erforderlich, dass dieser etwa die Wohnung selbst beschädigen oder den Hausfrieden stören wird. Dies kann der Fall sein, wenn der beabsichtigte Untermieter insoweit bereits in anderen Mietverhältnissen aufgefallen ist. Auch die Insolvenz des Untermieters kann u. U. ein Grund für eine berechtigte Ablehnung des Untermieters sein, etwa wenn die Aufnahme des Untermieters erfolgt, um aufgrund einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Mieters eine gemeinsame Finanzierung der Miete zu übernehmen.

Dagegen genügt es nicht, wenn der künftige Untermieter dem Vermieter lediglich unsympathisch ist oder sonstige persönliche Vorbehalte des Vermieters gegen den Untermieter bestehen.

Der Vermieter kann eine Untervermietung auch dann untersagen, wenn die Wohnung eine unzureichende Größe für die Aufnahme weiterer Personen aufweist. Hierzu bieten teilweise Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder Anhaltspunkte, welche pro Person einen Raum und eine Nutzfläche von 6 – 9 m² vorsehen. Bei der Unterschreitung dieser Grenzen kann eine Überbelegung vorliegen, die den Vermieter zur Ablehnung der Untervermietung berechtigen kann.

Auch der Umstand, dass das Mietverhältnis mit dem Mieter in Kürze enden wird, kann gegen eine Untervermietung und für eine berechtigte Ablehnung sprechen. Sollte der vom Mieter genutzte Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermieters liegen, können weitere Gründe gegeben sein, die eine Untervermietung für diesen unzumutbar erscheinen lassen. In einem solchen Falle kommen dann sogar moralisch vom Vermieter missbilligte Lebensweisen (etwa uneheliches Zusammenleben o. ä.) als berechtigte Ablehnungsgründe in Frage.

Bei zu Unrecht untersagter Untermiete hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter

123recht.net: Welche Rechte hat der Mieter bei Ablehnung einer Untervermietung?

Rechtsanwalt Braun: Das kommt natürlich darauf an, ob die Untersagung zu Recht oder zu Unrecht erfolgt.

123recht.net: OK. Was ist, wenn der Vermieter die Untervermietung zu Unrecht untersagt?

Rechtsanwalt Braun: Der Mieter kann auf Zustimmung zur Untervermietung gegen den Vermieter klagen. Problematisch für den Mieter ist hierbei natürlich, dass bis zum rechtskräftigen Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens geraume Zeit verstreichen kann, mit der Folge, dass bei Abschluss des Verfahrens etwa der potentielle Untermieter nicht mehr bereit ist, in die Wohnung einzuziehen oder sich anderweitig mit Wohnraum versorgt hat.

Daneben kommt auch eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter in Betracht gem. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies ermöglicht dem Mieter die Beendigung des Vertrages mit einer Frist von 3 Monaten selbst dann, wenn der Mietvertrag auf längere Zeit befristet geschlossen worden ist. Da in der Wohnraummiete eine solche Befristung des Mietverhältnisses nur sehr eingeschränkt möglich ist und der Mieter ohnehin mit einer Frist von 3 Monaten ohne Angabe von Gründen kündigen kann, gibt auch dies dem Mieter kein hinreichendes Druckmittel gegen den Vermieter.

Dagegen macht sich ein Vermieter jedoch schadenersatzpflichtig, wenn er unberechtigt eine Untervermietung nicht gestattet. Der Schaden beläuft sich auf die vom Mieter zu erzielende Untermiete. Praktisch führt ein solcher Schadenersatzanspruch des Mieters zu einer Kürzung der Miete gegenüber dem Vermieter in Höhe einer zu erzielenden Untermiete.

Zur Sicherung derartiger Ansprüche sollte der Mieter daher von Vermieter schriftlich unter Benennung der Gründe für die Untervermietung und der Person des Mieters innerhalb einer Frist zur Zustimmung zu einer Untervermietung auffordern. Lehnt der Vermieter dann zu Unrecht die Untervermietung ab, steht dem Vermieter der beschriebene Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter zu.

Auch eine Untervermietung sollte schriftlich festgehalten werden

123recht.net: Kann die Untervermietung mündlich mit dem Untermieter vereinbart werden?

Rechtsanwalt Braun: Da der Mietvertrag über Wohnraum grundsätzlich keiner Schriftform bedarf, kann auch die Untervermietung selbstverständlich wirksam mündlich vereinbart werden. Aus Gründen der Nachweisbarkeit des Abschlusses und seines Inhaltes empfiehlt sich jedoch eine schriftliche Vereinbarung.

Eine schriftliche Vereinbarung ist dagegen auch im Wohnraum erforderlich, wenn der Vertrag auf eine bestimmte Zeit geschlossen werden soll, bspw. wenn einzelne Räume für die Zeit eines Auslandaufenthaltes des Hauptmieters an einen Dritten überlassen werden. Im Bereich der Untervermietung ist eine solche Befristung unproblematischer möglich, da Wohnraum innerhalb der Wohnung des Untervermieters überlassen wird.

123recht.net: Was sollte bei der Untervermietung beachtet werden und was sollte der Untermietvertrag zwingend enthalten?

Rechtsanwalt Braun: Da es überwiegend für erforderlich angesehen wird, dass dem Untermieter ein Teil der Räume zur ausschließlichen Benutzung zur Verfügung gestellt werden, sollten diese im Untermietvertrag bezeichnet werden.

Bei Vermietung möblierter Räume ist zu empfehlen, diese im Vertrag aufzuführen oder als Inventarliste, die vom Mieter zur Kenntnis genommen und unterzeichnet wird, beizufügen.

Die gemeinsame Nutzung von Gemeinschaftsräumen sollte durch Benutzungsregelung vereinbart werden. Auch die gemeinsame Nutzung von Internet, Telefon oder Kabelanschlüssen sollte vertraglich geregelt werden, insbesondere die anteilige Kostentragung.

Natürlich sollte die zu zahlende Miete und Betriebskostenanteile sowie eine etwaig zu zahlende Kaution auch zwischen Mieter und Untermieter vertraglich geregelt werden.

123recht.net: Welche Rechte und Pflichten hat ein Untermieter?

Rechtsanwalt Braun: Es bestehen zwei Mietverhältnisse: zum einen das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter und zum anderen das Untermietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Untermieter. Die Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen bestehen grundsätzlich nur innerhalb dieser Vertragsverhältnisse, d. h. der Untermieter ist dem Mieter etwa aus dem Untermietvertrag zur Zahlung der dort vereinbarten Miete verpflichtet, der Mieter ist verpflichtet, die zugesagten Räume zu Überlassen und in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Der Untermieter hat demgemäß keinerlei Ansprüche gegenüber dem Hauptvermieter und umgekehrt: Verursacht der Untermieter einen Schaden in der Wohnung, haftet – bezogen auf vertragliche Ansprüche – grundsätzlich der Hauptmieter gegenüber dem Hauptvermieter auf Schadenersatz. Selbstverständlich haftet der Untermieter aufgrund des Untermietvertrages dem Untervermieter in gleicher Weise.

Vermieter kann bei Untervermietung ggf. einen Untermietzuschlag verlangen

123recht.net: Darf der Vermieter bei Untervermietung die Miete erhöhen?

Rechtsanwalt Braun: Der Vermieter kann einen sog. Untermietzuschlag, also eine Erhöhung der Grundmiete und der Betriebskosten verlangen, wenn die Erteilung der Untervermieterlaubnis andernfalls nicht zumutbar ist. Dies setzt eine entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien voraus, d. h. der Vermieter kann diese Erhöhung nicht selbständig (einseitig) gegen den Mieter durchsetzen.

Weigert sich der Mieter zu Unrecht einer Erhöhung der Miete aufgrund der Untervermietung zuzustimmen, kann dies wiederum den Vermieter berechtigen, die Untervermietung zu recht zu verweigern. In diesem Falle ist dem Vermieter eine Untervermietung nicht zuzumuten.

123recht.net: Was droht Mietern bei unerlaubter Untervermietung?

Rechtsanwalt Braun: Vermietet ein Mieter ohne erforderliche Erlaubnis seines Vermieters unter, droht ihm zunächst eine Abmahnung. Der Vermieter fordert den Mieter darin zur Beendigung der Untervermietung auf und droht für den Fall der Fortsetzung eine (auch fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Mieter an. Der Mieter ist dann gehalten, den Untermieter zum Auszug zu bewegen.

Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach oder zieht der Untermieter dennoch nicht aus, kann der Vermieter den Mieter auch im Wege einer Unterlassungsklage in Anspruch nehmen. Damit soll der Mieter verurteilt werden, den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung abzustellen. Im Rahmen einer solchen Klage wird in der Regel die Anordnung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft für den Fall beantragt, dass der Mieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt. Hier ist die Festsetzung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 € oder Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten in jedem Einzelfall möglich.

Anstelle oder auch zeitlich nach einer Unterlassungsklage kommt nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses in Frage.

Eine solche fristlose Kündigung durch den Vermieter kann auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein, wenn der Mieter auf Nachfrage des Vermieters zu einer Untervermietung diesen belügt und eine tatsächlich erfolgende Untervermietung leugnet.

Kündigung des Hauptmieters hat zunächst keine Auswirkung auf den Untermietvertrag

123recht.net: Welche Folgen hat eine Kündigung des Hauptmieters für den Untermieter?

Rechtsanwalt Braun: Die Mietvertragsverhältnisse sind in ihrer Entstehung und ihrem Bestand unabhängig voneinander. Deshalb beendet die Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht das Untermietverhältnis und umgekehrt. Ein besonderes Kündigungsrecht des Untermieters besteht aufgrund einer Kündigung durch den Hauptvermieter nicht.

Wird jedoch das Hauptmietverhältnis wirksam beendet, ist – unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter dieses beendet hat – der Mieter verpflichtet, die Räume an den Vermieter zurück zu geben. Damit kann der Mieter den Wohnraum ab dem Zeitpunkt der Rückgabepflicht nicht mehr einem Untermieter zur Verfügung stellen. Besteht der Untermietvertrag zu diesem Zeitpunkt fort, macht sich der Mieter gegenüber seinem Untermieter schadenersatzpflichtig. Räumt der Untermieter nicht, droht dem Hauptmieter zudem die Inanspruchnahme auf Nutzungsentschädigung durch den Hauptvermieter. Diese kann u. U. auch höher sein als die bisher vertraglich geschuldete Miete. In diesem Falle hat der Hauptvermieter auch entsprechende Schadenersatzansprüche direkt gegen den nicht räumenden Untermieter.

Möchte der Untermieter in der Wohnung verbleiben, benötigt er aufgrund der Beendigung des Hauptmietvertrages dann einen eigenen Mietvertrages mit dem Hauptvermieter. Dies hängt von dem Wohlwollen des Vermieters ab; einen Anspruch auf einen solchen Vertrag hat der Untermieter nicht.

“Untervermietung führt zur Einstellung der Zwangsvollstreckungsmaßnahme“

123recht.net: Was gilt für Untermieter, wenn dem Hauptmieter die Zwangsvollstreckung droht?

Rechtsanwalt Braun: Besteht Räumungsurteil nur gegen den Hauptmieter und nicht auch gegen den Untermieter, kann eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher nicht erfolgen. Das Bekanntwerden der Untervermietung führt zur Einstellung der Zwangsvollstreckungsmaßnahme. Der Hauptvermieter müsste in diesem Falle zusätzlich ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erlangen, was gestützt auf dessen Eigentum zwar unproblematisch zu erreichen sein wird, jedoch für die Zeit des gerichtlichen Verfahrens gegen den Untermieter zu einer zeitlichen Verzögerung der Räumung führt.

123recht.net: Kann ich meine Wohnung an Touristen untervermieten?

Rechtsanwalt Braun: Davon ist ohne Erlaubnis des Vermieters nur dringend abzuraten. Die obigen Ausführungen gelten für eine auf Dauer angelegte Überlassung von Teilen der Wohnung an andere Personen. Die Vermietung an Touristen ist naturgemäß auf einige Tage beschränkt und daher zum einen nicht auf Dauer angelegt und zum anderen in den meisten Fällen auch nicht auf Teile der Wohnung beschränkt. Daher handelt es sich um eine vertragswidrige Nutzung, mit der der Mieter eine Kündigung des Mietverhältnisses - bei einer Fortsetzung nach vorheriger Abmahnung auch fristlos - riskiert. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in einigen Bundesländern öffentlich-rechtliche Einschränkungen, sog. Zweckentfremdungsverbote bestehen. Danach darf Wohnraum unabhängig von der Haltung des Vermieters nicht oder nur sehr eingeschränkt in dieser Weise vermietet werden. Ein Mieter, der eine Überlassung seiner Wohnung an Touristen beabsichtigt, egal ob nur in Teilen oder gar vollständig, sollte daher in jedem Einzelfall eine Genehmigung seines Vermieters hierzu einholen.

123recht.net: Vielen Dank für das informative Gespräch.

Braun
Fachanwalt für Miet- und
Wohnungseigentumsrecht


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Rechtsanwalt
Jörg Braun
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rudolstadt
Guten Tag Herr Braun,
ich habe Ihren Artikel "Die Untervermietung von Wohnraum" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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