Die Teilungsversteigerung
Mehr zum Thema: Zivilrecht, Versteigerung, VollstreckungBei der Aufhebung einer Gemeinschaft (Bruchteilsgemeinschaft nach § 741 des Bürgerlichen Gesetzbuches – BGB - und Gesamthandsgemeinschaft, § 1419 BGB) werden die Regeln der Zwangsversteigerung entsprechend angewandt (§ 180 Abs. 1 des Zwangsversteigerungsgesetzes – ZVG), soweit die §§ 181 – 185 ZVG nichts anderes regeln.
Das Verfahren kommt insbesondere zur Anwendung bei getrennt lebenden oder geschiedenen Eheleuten (die sich nicht über die Aufteilung oder den Verkauf eines gemeinsamen Hausgrundstückes bzw. einer Eigentumswohnung einigen können) sowie bei zerstrittenen Erbengemeinschaften.
Sachlich zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, örtlich zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Funktionell ist der Rechtspfleger zuständig.
Antragsberechtigt ist grundsätzlich jeder Miteigentümer (Miterbe), unabhängig von der Größe seines Anteils, aber auch der Testamentsvollstrecker u.ä.. Vermächtnisnehmer z.B. haben hingegen kein Antragsrecht.
Die vorzutragenden Antragserfordernisse ergeben sich aus § 181 Abs. 2 S. 1 ZVG.
Die Zulässigkeit kann daran scheitern, dass die Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch Vertrag oder Gesetz ausgeschlossen ist. Bei Erbengemeinschaften kann der Erblasser die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft durch letztwillige Verfügung ganz oder teilweise auszuschließen.
Der Antragsteller, der in der Rolle des Gläubigers ist, kann das Verfahren jederzeit beenden (§ 29 f. ZVG).
Die Antragsgegner sind in dem Verfahren in der Rolle des Schuldners. Sie haben ähnlich zu § 30b ZVG aufschiebenden Vollstreckungsschutz nach § 180 Abs. 2 ZVG. Eine Versteigerung kann so bis zu 12 Monate hinausgeschoben werden. Streitig ist, ob daneben § 765a ZPO anwendbar ist. Bei Teilungsversteigerung unter Ehegatten ist die zusätzliche Einstellungsmöglichkeit nach § 180 Abs. 3 ZVG zum Schutz von Kindern zu beachten, ggf. auch bei Antrag des Pfändungsgläubigers eines Ehegatten.
Vor einem Versteigerungstermin muss der Verkehrswert des Objekts ermittelt werden. Das Gericht wird hierzu in aller Regel einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen.
Im Versteigerungstermin wird zunächst das geringste Gebot mit den sonstigen Versteigerungsbedingungen aufgestellt und verlesen. Den Zuschlag erhält grundsätzlich der Bieter mit dem höchsten Gebot. Dieses Gebot muss jedoch mindestens so hoch sein, dass alle Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind (Grundschulden u.ä.) gedeckt sind. Wird kein oder kein wirksames Gebot abgegeben, wird das Verfahren einstweilen eingestellt oder im Wiederholungsfall aufgehoben. Unterste Grenze für Gebote im ersten Versteigerungstermin sind 5/10 des ermittelten Grundstückswerts. Bei Erteilung des Zuschlags muss der Bieter grundsätzlich Sicherheit i. H. von 10 % des ermittelten Verkehrswertes leisten.
Mit dem Zuschlag erwirbt der Bieter mit dem höchsten Gebot Eigentum an dem Grundstück; der Eigentumsübergang findet mit dem Zeitpunkt der Wirksamkeit des Zuschlagbeschlusses statt. Eine notarielle Beurkundung ist bei einem Grundstückserwerb im Rahmen einer Versteigerung nicht erforderlich.
Wichtig ist, dass dem Ersteher keine Gewährleistungsansprüche zustehen. Dies gilt für Sach- und Rechtsmängel des Grundstücks und der mitversteigerten Gegenstände. Hat der Ersteher das Objekt vor dem Zuschlag nicht von innen besichtigen können, liegt hierin stets ein erhebliches Risiko.
An den Zuschlag schließt sich die Erlösverteilung an. Hierzu wird im Regelfall ein Verteilungstermin durchgeführt. Das Gericht stellt einen Teilungsplan fest. Aus diesem ist ersichtlich, welcher Erlös vorhanden ist, in welcher Rangfolge die Ansprüche aus dem Erlös befriedigt werden müssen und wie der Versteigerungserlös aufzuteilen ist. Das Gericht nimmt von sich aus keine Aufteilung und Auszahlung des Erlöses vor. Nur wenn alle Mitglieder der Gemeinschaft über die Aufteilung einig sind, darf das Vollstreckungsgericht den einzelnen Mitgliedern jeweils ihren Anteil auszahlen. Gibt es Uneinigkeiten, wird der Erlös (gerichtlich) hinterlegt. Die Mitglieder der Gemeinschaft müssen sich dann außerhalb des Teilungsversteigerungverfahrens um die Aufteilung des Geldes kümmern.
Noch ein Wort zu den Kosten: Für die Entscheidung über den Teilungsversteigerungsantrag wird gem. der Nr. 2210 des Kostenverzeichnis (KV) zum Gerichtskostengesetz (GKG) eine Festgebühr i. H. von 50,00 € erhoben. Für das weitere Verfahren fallen regelmäßig 2 Gerichtsgebühren nach dem ermittelten Verkehrswert des Objekts an (Nr. 2211 ff. KV GKG). Bei einem Verkehrswert von bis zu 200.000,00 € bis 400.000,00 € betragen die Gebühren somit zwischen 2.912,00 € und 5.012,00 €. Die Kosten werden dabei durch das Vollstreckungsgericht im Verlauf des Verfahrens als Vorschuss von dem Antragsteller angefordert. Der Anwalt erhält für die Tätigkeit im Verfahren maximal zusammen 1,2 Gebühren nach den Nrn. 3311 Nr. 1 und 2 und 3312 des Vergütungsverzeichnisses zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (VV RVG). Konkret ergeben sich so unter Zugrundelegung der vorgenannten Werte Gebühren von 2.197,20 € bis 3.170,40 €. Die die einzelnen Beteiligten treffenden Kosten sind außerhalb des Verteilungsverfahrens, ggf. im Rahmen der Erlösverteilung, nach gemeinschaftsrechtlichen Grundsätzen (§§ 753 Abs. 2, 756 BGB) auszugleichen.
Zum Abschluss noch eine Anmerkung des Verfassers:
Die Auseinandersetzung im Wege der Teilungsversteigerung sollte als ultima ratio verstanden werden. Einer einvernehmlichen Auseinandersetzung ist generell der Vorzug zu geben. In den meisten Fällen sind alle Miteigentümer wirtschaftliche Verlierer eines solchen Verfahrens, da im Rahmen einer Teilungsversteigerung nur selten der geschätzte Wert eines Grundstücks erzielt werden kann und von dem Erlös zudem noch nicht unerhebliche Kosten zu bestreiten sind. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts empfiehlt sich daher regelmäßig schon in dem Zeitpunkt, in dem sich erste Anzeichen dafür ergeben, dass es zu Komplikationen im Bezug auf eine außergerichtliche Einigung zwischen den Miteigentümern kommen kann. Nicht vergessen werden sollte zudem die Möglichkeit der Erteilung eines Auseinandersetzungsverbot durch den Erblasser. Dies Verbot kann jedoch gem. § 2044 BGB nur längstens für einen Zeitraum von 30 Jahren erteilt werden.
