Die Räumung des (Wohnraum-) Mieters

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Wenn sich der Mieter nach dem Verlust des Räumungsprozesses weigert, die angemietete Wohnung zu verlassen, verbleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit der Räumungsvollstreckung, d.h. der Räumung der Wohnung mittels eines Gerichtsvollziehers. Wie der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden hat (BGH I ZB 56/07), benötigt der Vermieter für die Räumungsvollstreckung einen Titel sowohl gegen die Mieter als auch gegen sämtliche Mitbesitzer.

Minder- und volljährige Kinder haben allerdings grundsätzlich keinen Mitbesitz. Etwas anderes gilt für volljährig gewordene Kinder nur, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse nach außen eindeutig vollzogen wurde. Allerdings besagt die Tatsache, dass das volljährige Kind verheiratet ist und mit seinem Ehegatten in der Wohnung lebt nichts über die tatsächlichen Besitzverhältnisse. Wenn dem Kind jedoch beispielsweise Räume zur weitgehend alleinigen Nutzung zur Verfügung stehen, ist dies ein eindeutiger Hinweis auf den vorliegenden Mitbesitz. Dabei ist es unerheblich, ob die Räume ständig oder nur über weite Teile des Jahres genutzt werden.

Bei nichtehelichen Lebensgefährten kommt es generell auf die tatsächlichen Umstände des Einzelfalles an. Die Einräumung des Mitbesitzes muss durch eine vom entsprechenden Willen getragene Handlung des Mieters von außen erkennbar sein. In Frage kommen insoweit die Anzeige der Aufnahme des Lebensgefährten bei dem Vermieter oder dessen melderechtliche Anmeldung. Die Beweislast für den Mitbesitz trifft den Mieter, der sich auf den Mitbesitz des Mitbewohners beruft.

Beim Ehegatten wird demgegenüber bereits durch die tatsächliche Aufnahme in die Wohnung darauf geschlossen, dass er Mitbesitzer ist. Dies gilt wohlgemerkt unabhängig von der Tatsache, ob der Ehegatte auch Mietvertragspartei geworden ist.

Als Mitbesitzer - gegen den ein eigener Räumungstitel vorliegen muss - gilt im Übrigen auch der Untermieter. Dies gilt auch dann, wenn der Räumungsschuldner (Mieter) dem Untermieter nur deshalb den Besitz eingeräumt hat, um die Zwangsräumung zu vereiteln (BGH I ZB 39/08). Um eine Vereitelung der Räumung zu verhindern, obliegt es daher dem Vermieter sich ein genaues Bild über die tatsächlichen Besitzverhältnisse in seinem vermieteten Eigentum zu machen. Dies sollte er sowohl vor als auch noch während des Räumungsprozesses tun, um sicherzugehen, dass auch zum Vollstreckungszeitpunkt kein Mitbesitz einer anderen Person vorliegt.

In Anbetracht eines weiteren Urteils des Bundesgerichthofes (BGH VIII ZR 307/07) dürfte es für Vermieter in Zukunft ratsam sein, rein vorsorglich gegen alle in der Wohnung lebenden Personen Räumungsklage zu erheben. Der BGH bejaht nämlich nunmehr das Rechtsschutzbedürfnis des Vermieters, wenn er die Räumungsklage nicht nur gegen den Mieter, sondern auch gegen die Mitbesitzer des Mieters richtet. Dabei entfällt das Rechtsschutzbedürfnis selbst dann nicht, wenn der Mitbesitzer erklärt, er werde ausziehen, wenn auch der Mieter auszieht. Der BGH begründet dies damit, dass diese Erklärung dem Vermieter nicht die erforderliche Sicherheit verleihe, dass der Mitbesitzer sich nicht doch einer möglichen Zwangsvollstreckung aus einem allein gegen den Mieter gerichteten Räumungstitel widersetzen würde.

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