Die Haftung des Wohnungseigentümers

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Die Haftung des Wohnungseigentümers

Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümernach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils. Ein Gläubiger kann entweder die Eigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen und/oder sich direkt an die einzelnen Wohnungseigentümer halten.

Die Voraussetzungen für eine Haftung des Wohnungseigentümers sind nach § 10 Abs. 8 Satz 1WEG:

a)
Es muss sich um eine Verbindlichkeit gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln.

b)
Die Verbindlichkeit muss während der Zugehörigkeit des Wohnungseigentümers zur Eigentümergemeinschaftentstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sein.

Die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers wird grundsätzlich beschränkt auf dessen aus demGrundbuch ersichtlichen Miteigentumsanteil (nicht auf den unter Umständen hiervon abweichendeninternen Kostenverteilungsschlüssel). Die Begrenzung der Haftung soll dann nicht eingreifen, wenngesetzlich etwas anderes angeordnet wird, wie z.B. im kommunalen Abgabenrecht, welches in derRegel eine gesamtschuldnerische Haftung für Kommunalabgaben anordnet. Allerdings steht hier nocheine endgültige Klärung der Rechtslage aus.

Die Haftung des Wohnungseigentümers besteht gleichzeitig neben der Haftung der Gemeinschaftder Wohnungseigentümer für deren Verbindlichkeiten. Der Gläubiger kann vom Wohnungseigentümernicht darauf verwiesen werden, zunächst sein „Glück“ bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümerzu suchen. Er kann sich auch nicht darauf berufen, dass er seine Hausgeld- oder Sonderumlagen(eventuell sogar gerade für diese Verbindlichkeit) an die Gemeinschaft geleistet hat.

Der Wohnungseigentümer haftet auch nach der Veräußerung seines Wohnungseigentums weiter,allerdings zeitlich beschränkt auf die Dauer von fünf Jahren (sog. Nachhaftung entsprechend § 160HGB). Die Haftung des Wohnungseigentümers bleibt auch nach einer Veräußerung des Wohnungseigentumsbestehen, wenn die Verbindlichkeit während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstandenoder fällig geworden ist oder vor Ablauf von 5 Jahren nach dem Ausscheiden fällig und vollstreckbarwird.

Hier kann es zu einer Überschneidung mit der Erwerberhaftung kommen, da der neue Eigentümerseinerseits für solche (Alt)Verbindlichkeiten haftet, die zwar vor seinem Eintritt bereits entstanden,aber erst nach seinem Eintritt fällig geworden sind. Der Gläubiger kann sich in diesem Fallsowohl an den Veräußerer als auch an den Erwerber halten.

Trotz der gesetzlichen Regelung sollte man sich vergegenwärtigen, dass gerade in einer Gemeinschaftmit wenigen solventen Wohnungseigentümern auf den oder die verbleibenden solventen Wohnungseigentümerin wirtschaftlicher Hinsicht eine unbegrenzte Nachschusspflicht zukommen kann.

Dies ist dann der Fall, wenn der Gemeinschaft nicht die notwendigen finanziellen Mittel zur Erfüllungder Verbindlichkeiten zur Verfügung stehen (z.B. weil keine ausreichende Instandhaltungsrücklagegebildet wurde). Dann muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen, mit der die Finanzierungslücke- unter Berücksichtigung der Ausfälle der nicht liquiden Mitglieder der Gemeinschaft - geschlossenwerden kann. D.h., dass letztlich die liquiden Eigentümer de facto eine nicht auf ihren Miteigentumsanteilbeschränkte Nachschusspflicht trifft.


Martin Spatz
Rechtsanwalt
www.raspatz.com

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