Die Darlehensfalle für Immobilienkäufer

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Immobilienkäufer gehen oft davon aus, dass Darlehen, mit denen Sie die Anschaffung einer zu vermietenden Immobilie finanzieren, bei den Werbungskosten immer voll steuerlich abzugsfähig sind. Dies ist falsch, wie der Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 8.4.2003 ( Aktenzeichen IX R 36/00) bestätigt hat.

Der Fall: Ein Steuerpflichtiger veräußerte ein bisher selbst genutztes und durch ein Darlehen finanziertes Haus und kaufte sich mit dem fortgeführten Darlehen und dem Verkaufserlös Wohnungen. Die Darlehenszinsen wollte er natürlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Finanzamt und Gerichte meinten jedoch, dass nicht mehr an Werbungskosten als Schuldzinsen abgezogen werden können, als dem Anteil der Anschaffungskosten der neuen Immobilie an dem gesamten Verkaufserlös entspricht. Zum besseren Verständnis sei dies an einem Beispiel verdeutlicht:

Selbst genutzte und darlehensfinanzierte Immobilie wird für
600.000
verkauft.

Von dem Verkaufserlös werden
200.000
und das Darlehen für die Neuanschaffung einer vermieteten Immobilie verwendet.

Es können nur Zinsen in Höhe eines Anteils von 200.000 /600.000 (=ein Drittel) als Werbungskosten abgezogen werden.

Tipp: Bei Veräußerung einer eigengenutzten Immobilie niemals ein bestehendes Darlehen zur Anschaffung einer vermieteten Immobilie fortführen. Steuerlich besser ist die Rückzahlung des bisherigen Darlehens mit dem Verkaufserlös und eine Neufinanzierung hinsichtlich der Vermietungsimmobilie.

Rechtsanwalt
Christoph Blaumer