Die Anfechtung eines Hauskaufvertrages bei verschwiegenem Selbstmord der Voreigentümer

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Die Anfechtung eines Hauskaufvertrages bei verschwiegenem Selbstmord der Voreigentümer

Das OLG Celle (Urteil vom 18.09.2007; Az. :16 U 38/07) hatte jetzt in einem etwas skurrilen Fall über die Anfechtung eines Hauskaufvertrages wegen arglistiger Täuschung zu entscheiden.

Der Kläger dieses Falles hatte ein Hausgrundstück gekauft. Nachdem er dort eingezogen war erfuhr er über einen Handwerker, dass sich die Voreigentümer in diesem Haus ein Jahr zuvor erhängt hatten. Da der Tod wochenlang unbemerkt geblieben war, wurden die Leichen in einem stark verwesten Zustand entdeckt.

Zwar wusste der Kläger von dem Selbstmord der Voreigentümer, nur hatte ihm der mit dem Verkauf betraute Makler erzählt, diese hätten sich in Spanien das Leben genommen.

Da der Kläger in einem Haus, indem die Voreigentümer sich erhängt hatten, auf keinen Fall wohnen wollte, focht er den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an und verlangte den Kaufpreis, die Maklercourtage und die Notarkosten zurück.

Das OLG Celle bestätigte die Forderungen des Klägers. Der Makler habe bei den Verhandlungen bewusst falsche Angaben gemacht. Diese Pflichtverletzung müssten sich die Verkäufer auch zurechnen lassen, da der Makler als Hilfsperson der Verkäufer gehandelt habe.

Ein Hauskäufer kann also den Vertrag anfechten, wenn falsche Angaben darüber gemacht werden, dass sich die Voreigentümer in dem verkauften Haus erhängt haben.

Eine Anfechtung eines Vertrages wegen arglistiger Täuschung gemäß § 123 BGB ist, unabhängig von diesem sehr speziellen Einzelfall, immer dann möglich, wenn der Täuschende weiß und will, dass der Getäuschte durch die Vorspiegelung falscher Tatsachen zur Abgabe rechtswirksamen Erklärung, wie z.B. dem Abschluss eines Kaufvertrages bestimmt wird, was bei Kenntnis der wahren Umstände nicht getan hätte.

Die Rechtsfolge von einem angefochtenen Vertrag ist die juristisch sog. ex tunc Nichtigkeit. Das bedeutet, dass rechtlich gesehen der Vertrag von Anfang an nichtig war.

Des Weiteren ist der Vertragspartner ggf. verpflichtet an den Getäuschten Schadensersatz zu leisten. Ersetzt werden alle Kosten aus dem Vertrag. Der Geschädigte ist so zu stellen, als ob er den Vertrag nie eingegangen wäre. Allerdings muss er sich unter Umständen eine Nutzungsgebühr für die Dauer des Vertrages von der Schadensersatzforderung abziehen lassen.

Auch wenn der Verkäufer selbst den Käufer nicht arglistig täuscht, so zeigt auch die beschriebene Entscheidung des OLG Celle, dass sich der Verkäufer das Verhalten seines beauftragten Maklers zurechnen lassen muss. Allerdings können ihm bei einer solch schweren Pflichtverletzung durch den Makler ggf. Regressansprüche gegen diesen zustehen.

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