Der Räumungsprozess – Teil 2

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Räumungsprozess, Kündigung, Räumungsklage, Beweislast, Räumungsvergleich, Räumungsfrist

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Der Vermieter muss beweisen, dass die Kündigung wirksam ist

Räumungsklage

Dem Mieter wurde gekündigt, die Kündigungsfrist ist abgelaufen, er hat keinen Widerspruch erhoben, macht aber trotzdem keine Anstalten auszuziehen. Aktualisierung (Stand: 01.05.2013)

Keinesfalls darf der Vermieter nun zur „Selbsthilfe“ greifen und beispielsweise die Möbel des Mieters vor die Tür stellen. Auch ist es selbstverständlich nicht erlaubt, den Mieter mit schikanösen Methoden „rauszuekeln“. Solche Maßnahmen erweisen sich als Bumerang, wenn der Mieter Strafanzeige stellt bzw. seine Rechte im Wege der gerichtlichen einstweiligen Verfügung geltend macht.

Jürgen Vasel
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Es bleibt der Rechtsweg, die Räumungsklage.

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Kündigung wegen Zahlungsverzuges – nachträglich unwirksam

Hatte der Vermieter wegen Zahlungsverzuges gekündigt, wird die Kündigung unwirksam, wenn die Forderungen des Vermieter nachträglich vollständig ausgeglichen werden oder eine öffentliche Stelle sich zum Ausgleich verpflichtet. Das kann auch noch bis zu zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage geschehen. Die Kosten des dadurch erledigten Rechtsstreits hat dann allerdings der Mieter zu tragen. Der Mieter kann diese Möglichkeit, die Kündigung nachträglich unwirksam werden zu lassen, erst nach Ablauf von 2 Jahren erneut nutzen.

Sicherungsanordnung und ggf. einstweilige Räumungsverfügung

Verbindet der Vermieter die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage, kann er beantragen, dass der Beklagte für die Mieten, welche fällig werden, nachdem ihm die Klage zugestellt wurde, Sicherheit leisten muss. Das Gericht ordnet nach Abwägung der beiderseitigen Interessen die Sicherheitsleistung an, wenn die Klage hohe Erfolgsaussicht hat. Wenn der Mieter die Sicherheitsleistung nicht rechtzeitig erbringt und die Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges erhoben worden war, kann das Gericht auf Antrag den Mieter mit einstweiliger Verfügung verpflichten, die Wohnung zu räumen. Mit dieser einstweiligen Verfügung kann der Vermieter vollstrecken - siehe Teil 3 (Zwangsvollstreckung).

Zuständiges Gericht

Ausschließlich zuständig für Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse ist das Amtsgericht, in dessen Gerichtsbezirk die Wohnung liegt. Im Folgenden ist vom „Gericht“ die Rede, tatsächlich entscheidet ein Richter bzw. eine Richterin.

Darlegungs- und Beweislast

In der Räumungsklage muss der Vermieter darlegen,

  1. dass und mit welcher Begründung die Wohnung gekündigt wurde,
  2. dass die Kündigungsfrist (bei fristloser Kündigung: die Ziehfrist) abgelaufen ist (wenn Mieter deutlich gemacht hat, dass er nicht fristgemäß ausziehen werde, kann schon vor Ablauf der Kündigungsfrist auf künftige Räumung geklagt werden),
  3. dass die Einwendungen des Mieters – wenn dieser Widerspruch erhoben hatte – unbeachtlich sind.

Die vorstehenden Punkte müssen zum größten Teil vom Vermieter bewiesen werden, wenn der Mieter sie bestreitet.

Beweislast beim Vermieter

Der Vermieter muss beweisen,

  1. dass er dem Mieter schriftlich mit ausreichender Begründung gekündigt hat,
    • Insofern sollte der Vermieter zumindest eine Kopie des Kündigungsschreibens für seine Unterlagen fertigen.
    • dass und wann dem Mieter diese Kündigung zugegangen ist,
    • Am einfachsten ist, wenn der Mieter den Zugang der Kündigung auf der Kopie quittiert.
    • Wenn der Mieter dazu nicht bereit ist, kann die Kündigung unter Zeugen in seinen Briefkasten geworfen werden. Auch eine Versendung per Einschreiben mit Rückschein ist möglich. Der Rückschein erbringt den Zugangsbeweis. Wenn jedoch die Annahme verweigert oder die Sendung nicht abgeholt wird, ist die Kündigung nicht zugegangen.
    • Ein Einwurf-Einschreiben hat die letztgenannten Nachteile zwar nicht, der Beweiswert der von der Post maschinell erstellten Zustellbestätigung ist jedoch umstritten.
    • Am sichersten, aber auch am teuersten, ist die Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher.
      Wichtig ist auch (wenn nicht durch Gerichtsvollzieher zugestellt wird), dass ein Zeuge dafür zur Verfügung steht, welchen Inhalt das zugestellte Schriftstück hat, da sonst der Mieter im Prozess behaupten kann, er habe nur einen leeren Briefumschlag zugestellt bekommen.

  2. dass der angegebene Kündigungsgrund tatsächlich besteht.
    • Es müssen also z. B. die behaupteten Vertragsverstöße bewiesen werden. Zunächst müssen diese so detailliert wie möglich mit Orts- und Zeitangaben dargelegt werden (dies sollte bereits in der Kündigung geschehen sein), sodann muss jeder Vorfall durch Zeugen, Fotos, Urkunden o. ä. belegt werden können.

Beweislast beim Mieter

In verschiedenen Punkten liegt die Beweislast aber beim Mieter:

Der Mieter muss beweisen, dass

  1. ein behaupteter Zahlungsverzug nicht oder nur in geringerer Höhe besteht,
    • Dies kann er durch Vorlage von Kontoauszügen tun. Behauptet der Mieter, die Miete sei wegen Mängeln gemindert oder er habe deswegen ein Zurückbehaltungsrecht, muss er die Mängel und die rechtzeitige Mängelanzeige beweisen.
    • wenn er rechtzeitig Widerspruch erhoben hat
    • die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine unverhältnismäßige Härte darstellt.

Räumungsprozess

Je nach Schwierigkeit der Sach- und Rechtslage und dem Prozessverhalten der Parteien kann ein Urteil bereits nach einigen Wochen ergehen, es kann aber auch mehr als ein Jahr dauern.

Versäumnisurteil und Anerkenntnisurteil

Ordnet das Gericht – wie meistens – das schriftliche Vorverfahren an und zeigt der Mieter nicht innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Klage an, dass er sich verteidigen will, ergeht auf Antrag des Vermieters Versäumnisurteil, das den Mieter zur Räumung verpflichtet.

Wenn das Gericht statt des schriftlichen Vorverfahrens einen so genannten „frühen ersten Termin“ anordnet, kann gegen den Mieter, wenn er nicht erscheint, ebenfalls Versäumnisurteil ergehen.

Der Mieter kann gegen das Versäumnisurteil innerhalb von 2 Wochen Einspruch einlegen. Dies führt dazu, dass ein Verhandlungstermin anberaumt und der Prozess fortgesetzt wird. Das Versäumnisurteil bleibt allerdings vorläufig vollstreckbar. Wenn der Vermieter vollstrecken, d.h. räumen lassen will, kann das der Mieter nur durch einen gesonderten Vollstreckungsschutzantrag verhindern.

Erkennt der Mieter den Räumungsanspruch an, ergeht entsprechendes Anerkenntnisurteil.

Vergleich

Verteidigt sich der Beklagte rechtzeitig und erwidert auf die Klage, werden in der Regel zunächst weitere Schriftsätze ausgetauscht, bis das Gericht Termin zur mündlichen Verhandlung anberaumt.

Das Gericht wird in der Verhandlung zunächst seine Sicht der Dinge und den daraus folgenden weiteren Prozessverlauf (Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugen etc.) andeuten und anfragen, ob die Parteien bereit sind, einen Vergleich zu schließen. Ein Vergleich hat für das Gericht den Vorteil, dass kein Urteil geschrieben werden muss und die Sache trotzdem „vom Tisch“ ist. Für die beteiligten Anwälte hat ein Vergleich den Vorteil, dass mit Abschluss des Vergleichs 40% höheres Anwaltshonorar fällig wird.

Aber auch für die beteiligten Parteien ist eine vergleichsweise Regelung häufig sinnvoll: der Rechtsstreit ist schnell abgeschlossen, er ist endgültig abgeschlossen, d. h. es gibt kein Rechtsmittel, und die Gerichtsgebühren reduzieren sich auf 1/3. In Mietsachen häufig sind so genannte Räumungsvergleiche: es wird vereinbart, dass dem Mieter eine (mehr oder weniger) großzügige Räumungsfrist gewährt wird. Als Vermieter ist man im allgemeinen gut beraten, einem solchen Vergleich zuzustimmen, denn es kann viel länger dauern, bis – womöglich erst in der Berufungsinstanz – ein Räumungsurteil ergeht.

Als Mieter sollte man einem Räumungsvergleich nur zustimmen, wenn entweder abzusehen ist, dass das Gericht (und das Berufungsgericht) die Kündigung für wirksam halten wird oder eine Aufgabe der Wohnung letztlich als bessere Alternative erscheint.

Urteil

Kommt es nicht zum Abschluss eines Vergleichs, wird das Gericht nach Abschluss der Beweisaufnahme in der Regel in einem gesonderten Verkündungstermin das Urteil verkünden, also entweder die Klage abweisen oder den Mieter verurteilen, die Wohnung zu räumen. Der Mieter sollte in der mündlichen Verhandlung hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist beantragen, wenn er keinen Ersatzwohnraum findet. Auch ohne Antrag wird ihm in der Regel zumindest eine kurze Räumungsfrist bewilligt. Die Räumungsfrist kann auf Antrag, der 2 Wochen vor ihrem Ablauf gestellt werden muss, verlängert werden.

Rechtsanwalt Jürgen Vasel
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