Der Ersatzzustellungsvertreter im Wohnungseigentumsrecht

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Im Juli 2007 erfuhr das WEG (Wohnungseigentumsgesetz), welches die Rechtsbeziehungen zwischen einer Vielzahl von Wohnungseigentümern und Verwaltungen regelt, zahlreiche Änderungen.

Kommt es aufgrund von Streitigkeiten zu einem gerichtlichen Verfahren innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, erhält der gewählte Verwalter grundsätzlich einmal die Schriftstücke für die Wohnungseigentümer zugestellt. Nun sind aber Fälle denkbar, beispielsweise wenn es um die Haftung des Verwalters gegenüber den Wohnungseigentümern geht, wenn der Verwalter als Gegner an dem Verfahren beteiligt ist oder die Gefahr besteht, dass er die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht über das Verfahren unterrichtet.

Für derartige Fälle sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, gemäß § 45 Abs. 2 WEG einen so genannten Ersatzzustellungsvertreter vorab zu wählen, der Schriftstücke entgegennehmen kann. Es handelt sich um ein dauerhaftes Mandat vergleichbar mit dem Verwaltungsbeirat. Da es sich bei der Wahl dieser Person um eine gesetzliche Pflicht handelt, steht diese Maßnahme nicht im Belieben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Jeder Verwalter sollte deshalb dafür sorgen, dass ein Ersatzzustellungsvertreter vorsorglich gewählt wird.

Tut man dies nicht, wird nämlich regelmäßig vom Gericht ein Ersatzzustellungsvertreter bestellt, auf dessen Person man dann keinen Einfluss hat (wie Landgericht Berlin, Beschluss vom 15.08.2008, 85 T 103/08). In diesem gerichtlichen Verfahren waren sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter mit der vom Gericht bestellten Person nicht einverstanden. Aufgrund der gesetzlichen Regelung war die gerichtliche Bestellung des Ersatzzustellungsvertreters jedoch nicht angreifbar.

Solche Situationen sollte man vermeiden, indem die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst einen Ersatzzustellungsvertreter wählt. Hierauf hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch.

Als Ersatzzustellungsvertreter sind insbesondere externe Personen wie zum Beispiel Rechtsanwälte und Notare zu empfehlen, welche mit dem WEG vertraut sind.