Altverträge vor September 01

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Doch was ist mit den Verträgen, die früher - vor dem 1. September 01 - abschlossen wurden? Das hängt davon ab. Wovon? Davon, was die beiden Parteien vereinbart haben. Aber was haben sie vereinbart?

Wurde einfach vereinbart, das Mietverhältnis könne "mit gesetzlicher Frist" gekündigt werde, dann gilt auch für die so genannten Altverträge, also die vor dem 1. September 01 abgeschlossen worden sind, das neue Recht, nämlich die dreimonatige Kündigungsfrist für den Mieter. Hier meint also die Formulierung "mit gesetzlicher Frist" das jeweils gültige Recht. Früher die lange Kündigungsfrist, heute die kürzere. Dieses Ergebnis ergibt sich auch aus dem neuen Gesetz, das Übergangsbestimmungen enthält. Danach sind vertragliche Vereinbarungen weiterhin gültig, wenn sie vor dem 1. September 01 vereinbart wurden. Mit der Vereinbarung "mit gesetzlicher Frist" meinten die Parteien zwar das alte Gesetz, genauer jedoch die jeweils geltende gesetzliche Bestimmung.

Hatten die Parteien aber statt der Formulierung "mit gesetzlicher Frist" die gesetzliche Regelung wörtlich übernommen und ausformuliert ("die Kündigungsfrist beträgt bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, dann verlängert sie sich auf sechs Monate usw.. ."), dann hatten sie die alte Kündigungsfrist vertraglich vereinbart und sie gilt auch nach dem 1.9.01 weiter, weil vertraglich vereinbart. So Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg ( Az 13 C 576/01) und Amtsgericht Charlottenburg (Az 203 C 539/01). In beiden Fällen gingen die Gerichte davon aus, dass die Parteien die alte gesetzliche Regelung durch wörtliche Übernahme oder durch Umformulierung, um die gesetzliche Regelung verständlicher zu machen, zum individuellen Vertragsinhalt gemacht hatten.

Es kommt also auf die konkrete Formulierung im Altvertrag an. Das Hamburger Amtsgericht hat sogar entschieden, dass die Wiedergabe der Fristen nach altem Recht in Formularmietverträgen, die vor der Mietrechtsreform geschlossen wurden, "die Anwendung des neuen Rechts der Kündigungsfristen nicht ausschließt" (Az 815 B C 22/01). Trotz mehr als zehnjähriger Wohndauer und altem Mietvertrag wandte der Hamburger Richter das neue Recht an.

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Die Frage ist, was die Berufungskammer dazu sagt. Bisher liegen obergerichtliche Urteile noch nicht vor. Die Hamburger Entscheidung soll in der Berufung sein.

Tipp: Bei Altverträgen lohnt sich für jede Partei der Weg zum Rechtsanwalt, der an Hand der Vertragsformulierung prüfen muss, welche Fristen gelten. Das kann übrigens sofort geschehen. Schon jetzt kann man auch die Gesetzesänderung zum Anlass nehmen, Altverträge an die neue Rechtslage anzupassen, wenn man es wünscht. Eine Änderung sollte aber nicht ohne Rechtsberatung erfolgen.

Beyerle
Rechtsanwalt

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Seite  1:  Das neue Mietrecht und Altverträge - Welche Kündigungsfristen gelten ?
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