Betriebskostenarten müssen im Mietvertrag eindeutig benannt werden

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OLG Düsseldorf: Wachdienst fällt nicht unter Objektverwaltung

Das Gesetz geht eigentlich davon aus, dass der Vermieter sämtliche Nebenkosten zu tragen hat. Daher gibt es in fast jedem Mietvertrag eine Vereinbarung dahingehend, dass der Mieter diese übernimmt. Unklarheiten hierbei führen dann oft zu Auseinandersetzungen, insbesondere wenn der Vermieter bei Erteilung der Abrechnung noch eine Nachzahlung verlangt. Vielfach steht dann auch die Frage im Raum, ob die jeweilige Betriebskostenart im Mietvertrag eindeutig bezeichnet ist.

Kosten für Wachdienst sind keine allgemeinen Verwaltungskosten

Die Kosten eines Wachdienstes jedenfalls müssen nach dem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 27.03.2012, I-24 U 123/11 im Mietvertrag ausdrücklich genannt und können nicht unter den pauschalen Begriff der „sonstigen Betriebskosten" gefasst werden. In diesem Fall ging es um ein Ladengeschäft in einer Einkaufspassage. Im Mietvertrag waren etliche Nebenkosten genannt, der Wachdienst jedoch nicht erwähnt. Es wurde dort weiter auf die inzwischen aufgehobene Anlage 3 zur zweiten Berechnungsverordnung verwiesen. In dieser war ein Wachdienst jedoch auch nicht explizit aufgeführt.

Diese Vertragslage reichte dem Gericht jedoch nicht aus. Es forderte eine ausdrückliche Benennung des Wachdienstes im Mietvertrag. Es handele sich nicht um Kosten der allgemeinen Verwaltung des Gebäudes, die bei einer Gewerberaummiete anders als bei der Wohnraummiete auf die Mieter umgelegt werden können, da der Aufwand eines Wachdienstes über die bloße Objektverwaltung hinausgehe. Ein Verweis auf die Anlage 3 zur 2. Berechnungsverordnung sei zwar üblicherweise ausreichend, um die dort genannten Betriebskostenarten wirksam in den Mietvertrag einzubeziehen (so auch der BGH in der Entscheidung vom 07.04.2004,VIII ZR 167/03). Diese beziehe sich aber nur auf die ausdrücklich genannten Nebenkostenarten, nicht auf die sonstigen Betriebskostenarten gemäß der dortigen Nr. 17. Daher müsse auch in einem gewerblichen Mietverhältnis gefordert werden, dass die Kosten des Wachdienstes ausdrücklich im Vertrag bezeichnet werden, damit sie wirksam auf den Mieter umgelegt werden.

Eine Vorlage zum Bundesgerichtshof war nicht notwendig, obwohl das Oberlandesgericht Frankfurt in seiner Entscheidung vom 7. März 2003, AZ 9 U 62/05 die Kosten des Wachdienstes in einem Fall dem Mieter auferlegt hatte, in dem eine ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag fehlte. In diesem Fall gab es nämlich eine unstreitige mündliche Vereinbarung bezüglich dieser Kosten.

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